Мошенничество и обман в загородной недвижимости

О собственном доме за пределами мегаполиса мечтают многие. Уровень жизни в России и в столичном регионе, в частности, позволяет сегодня осуществить эту мечту. Достаточно принять решение о покупке загородной недвижимости.

К сожалению, эта сфера рынка слишком привлекательна для разного рода мошенников, потому что в ней крутятся внушительные суммы. Злоумышленники изобретают все новые и новые схемы для выманивания собственных и заемных средств, предназначенных для покупки загородных участков с подрядами, без подрядов, с готовыми домами, у граждан и организаций.

Как отмечают эксперты-аналитики компании "Новый берег", в настоящее время наблюдается очередная, мощная волна мошеннических действий. Связано это с серьезными для России политическими и экономическими событиями, на которые не может не реагировать рынок недвижимости.

Истина гласит: "Предупрежден - значит, вооружен (Praemonitus praemunitus)"! Знакомство с наиболее распространенными сегодня мошенническими схемами, вскрытыми экспертами-аналитиками "Нового берега" и собранными воедино, обязательно поможет потенциальным инвесторам избежать неприятных ситуаций.

Кручу, верчу, запутать хочу: классика мошеннического жанра

Одна из самых распространенных и крупномасштабных схем честного отъема денег у граждан, заинтересованных в покупке недвижимости, - создание компании-застройщика (ООО, ЗАО), вроде бы с полным пакетом регистрационных документов и разрешений. На самом деле, у нее нет не только нужных документов и допусков, но и самих загородных территорий под застройку.

Выявить такую компанию достаточно сложно, что ведет к массовости обмана подобного типа. Опытные мошенники не только демонстрируют участки, но и имитируют начало строительства. Насторожить в данном случае может лишь обещание построить дом в нереально короткие сроки после покупки участка.

В течение двух-трех лет липовый застройщик собирает деньги с доверчивых граждан и умело тянет время. Затем ООО или ЗАО закрывается. Привлечь мошенников к ответственности из-за несовершенства законов РФ крайне сложно.

Потемкинская деревня: продажа аварийных домов

Продажа аварийных домов - один из самых простых вариантов обмана. Суть его состоит в том, что мошенники на земельном участке возводят на скорую руку из бросовых материалов и без фундамента "терем-теремок" или слегка приводят в порядок уже существующее, но непригодное для эксплуатации строение.

Придав дому внешний шарм и изысканность, мошенники отправляют свое предложение на продажу, причем ставят очень низкую цену. Всем, кто проявляет интерес, объясняют, что хотят избежать высоких налогов (13%) на только что возведенное строение, а потому разницу в цене переносят на стоимость земли.

В результате покупатель оплачивает землю по бешеной цене, в 10-15 раз превышающей ее реальную стоимость, а дом ему придется сносить. Как правило, подобные строения вообще непригодны для проживания. Обманутому и разоренному покупателю предстоят огромные расходы на судебное разбирательство, но при этом доказать что-либо в суде по такой сделке крайне сложно. За это берется не каждый адвокат.

Я - не я и хата не моя: продажа домов и участков по липовым или просроченным документам

Процветает на рынке еще один способ мошенничества - продажа домов и земельных участков по просроченным или поддельным документам. Любители легкой наживы, часто в паре с нечистым на руку нотариусом, подделывают право собственности или доверенность на проведение сделок с недвижимостью.

Предварительно они выявляют дома, где долгое время не появляются хозяева. В данном случае эксперты компании "Новый берег" рекомендуют потенциальному покупателю не только внимательно изучать документ, но и побеседовать с нотариусом, который его заверил. Помните: доверенность, согласно закону, в отдельных случаях прекращает действие. Это происходит при:

истечении ее срока;

отмене документа выдавшим лицом;

смерти доверителя;

признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Рекомендуется побеседовать с доверителем лично, чтобы убедиться в реальности доверенности и избежать обмана со стороны посредника.

После дождичка в четверг: продажа по предварительным договорам

Излюбленный аферистами метод отъема средств - предварительный договор. Суть схемы заключается в том, что вам предлагают такой "домик в деревне", от которого невозможно отказаться, но с условием, что окончательная сделка откладывается не некоторое время, так как один из нужных документов находится на оформлении. Причины могут быть разными.

Чтобы не упустить понравившийся вариант, покупатель соглашается подписать предварительный договор и внести аванс. Такой договор не регистрируется, как договор купли-продажи, и не имеет юридической силы. Он лишь подтверждает добрую волю продавца и покупателя, их согласие с условиями сделки. Стоит ли объяснять, что аферист исчезает, как только получает внушительный аванс, причем сразу от одного-двух десятков наивных покупателей.

Тем не менее, часто такая схема оформления сделки диктуется объективными обстоятельствами и не свидетельствует о мошеннической схеме. Чтобы это понять, необходимо тщательно изучить эти самые обстоятельства. Например, бывает такая ситуация, когда собственник земли проводит процедуру межевания участков в администрации района и пока эта процедура еще не завершена, продавец не может выдать свидетельство о собственности покупателю. Либо процесс перевода земельных участков в другое разрешенное использование еще не завершен. В таких случаях стоит удостовериться в действительности текущих процедур и попросить соответствующие документы или другие данные, подтверждающие их.

Дешево и сердито: общий дом для всех желающих

Одна из распространенных афер - продажа привлекательной во всех отношениях загородной недвижимости одновременно нескольким лицам. Это разновидность мошеннической сделки по предварительному договору, только покупатели отдают сразу всю сумму. Мошенник:

размещает объявление о продаже участка с готовым домом;

собирает отклики от потенциальных покупателей в течение нескольких месяцев;

принимает авансовые платежи;

постоянно откладывает дату совершения сделки под разными предлогами.

Набрав достаточное число согласившихся подписать договор купли-продажи, он всем сообщает каждому о дате и последовательном времени совершения сделки. После подписания договора и получения денег, продавец предлагает на следующий день идти в регистрационный орган, но на встречу, конечно, не приходит.

Дальше обманутые покупатели обнаруживают, что у них на всех один единственный дом. Начинаются поиски афериста, суды, тяжбы, потеря нервов, времени, денег. Очень внимательно следует относиться к просьбам такого нечистого на руку продавца перенести на некоторое время положенные при совершении сделки действия.

Бытовое рейдерство: продажа чужой собственности

От соседей по коттеджным, дачным и прочим поселкам никто не ожидает подвоха. Кажется, что они не способны на обман, однако, достаточно частым случаем мошенничества становится так называемое бытовое рейдерство, т.е. захват чужого земельного участка, при длительном отсутствии собственника.

Возможность реализации плана продажи чужой земельной собственности связана с пробелами в земельном законодательстве. Все дело в том, что стать полноправным собственником можно только при наличии кадастровых документов с указанием месторасположения участка, зарегистрированных в Росреестре.

На деле же очень часто формальный владелец участка считает себя правообладателем на основании свидетельства или распоряжения, выданного местными властями без регистрации местонахождения и расположения участка. Не имея средств на строительство, он откладывает его на неопределенное время и не появляется на своих территориях.

Предприимчивый аферист оформляет межевое дело с включением своего и соседнего участка, а затем передает его в кадастровую палату или Росреестр. После регистрации такой участок сразу же продается. Для того, чтобы не попасть в лапы рейдеров, не забывайте оформлять все необходимые права собственности и наведывайтесь на участок, даже если не ведете строительство.

Филькина грамота: продажа недвижимости с жильцами

Потенциальный покупатель часто попадается на удочку мошенников, которые занимаются продажей квартир и загородных домов временно отсутствующих, снятых с учета жильцов. Таковыми являются;

студенты, проживающие в общежитиях;

молодые люди, призванные на службу;

лица, находящиеся в заключении;

несовершеннолетние, проживающие в детских домах;

люди, состоящие на учете у психиатра и находящиеся на принудительном лечении, и пр.

По суду восстановить свои права на купленное вами жилье им не составит труда. Очень часто в этом случае аферисты вступают в сговор с временно отсутствующими собственниками, либо продают квартиры и дома по поддельным документам.

В гостях хорошо, а дома лучше: заниженная цена на недвижимость в договоре

Не составит труда признать недействительными некоторые сделки с жилыми помещениями. Они подлежат расторжению, если были произведены под влиянием заблуждения одной из сторон, без умысла другой стороны. В этом случае право собственности возвращается к предыдущему владельцу. Он обязан вернуть покупателю полученные средства.

Этим пользуются мошенники. Они продают собственное жилье, но при совершении сделки просят указать в договоре заниженную цену, чтобы не платить налоги. Если вам предлагают войти в положение, знайте, риск попасться в лапы аферистам очень велик. После расторжения сделки вы получаете только ту сумму, которую указали в договоре.

Не числом, а умением: незаконная продажа дорогостоящих земельных участков

Наиболее привлекательными для мошенников являются участки VIP-уровня. Это легко объяснить: с одной аферы они получают огромные барыши. Им, зачастую, хватает результатов такой сделки на несколько лет безбедной жизни, так что поймать их сложнее, чем аферистов, работающих постоянно и по мелочи.

Мошенники выбирают самые дорогие и престижные территории вдоль водоемов, в заповедных местах, подделывают документы, подтверждающие их полномочия на совершение сделки, находят доверчивого покупателя и усыпляют его бдительность. Козыряя своими, якобы, связями в госструктурах и возможностью оперативно провести любые сделки, они действительно все оформляют очень быстро.

Для совершения таких мошеннических действий аферисту требуется помощник - свой человек в регистрационных органах. Сначала государственные или муниципальные земли оформляются на левую коммерческую структуру, конечно, без согласия самого собственника (государства), а затем продают ее доверчивому любителю престижных, заповедных мест.

После подписания договора и передачи денег покупатель выясняет, что владения его на самом деле - собственность РФ, не подлежащая продаже. Самое неприятное в такой ситуации то, что доказать свою невиновность крайне сложно. Дело может закончиться даже уголовным преследованием.

Другие типы мошеннических действий

Аферисты изворотливы и умны. Они получают доступы к закрытым базам данных, извлекают оттуда информацию о только что умерших людях, не имеющих наследников, и продают недвижимость, которая должна отойти государству. Выясняется это лишь через полгода.

К любым предложениям, связанным с покупкой недвижимости по невероятно низкой цене, необходимо относиться с особой осторожностью. В данном случае риски слишком велики. "Удачная" сделка может оказаться роковой.

Лотереи и розыгрыши, в которых вы, якобы, стали победителем и получаете загородный участок, не менее опасны. Мошенники возьмут с вас деньги в уплату налогов и ретируются.

Вам могут предложить поучаствовать в торгах, которые проводит местный муниципалитет, с гарантией выигрыша, но при обязательном внесении половины стоимости участка в качестве аванса до начала торгов. Даже если вы действительно выиграете эти торги, вам придется оплачивать полную стоимость участка и забыть про аванс, потому что ваш посредник уже давно исчез.

После торгов и передачи участка в собственность вас вообще могут поставить в известность, что придется переводить землю из одного разряда в другой, чтобы пользоваться ею. Более того, этот перевод, зачастую, попросту оказывается невозможным.

Известны случаи, когда вместо участка, на котором можно построить коттедж и целый коттеджный поселок, обманутые покупатели получают территорию, где вовсе запрещено возводить любые строения. Такие случаи участились.

Это, конечно, далеко не все мошеннические схемы. Эксперты компании "Новый берег" советуют не полагаться на доверенности, проводить какие-либо сделки на рынке загородной недвижимости только с собственником или надежным девелопером, тщательно проверять всю документацию, не покупаться на дешевизну. При появлении малейшего сомнения относительно естественности поведения продавца, лучше сразу отказаться от сделки.