Отдельный кабинет или open space – что эффективней?

Оптимизация офисного пространства, захватившая умы многих арендаторов в связи с макроэкономической нестабильностью, распространилась на поиск не только низких арендных ставок, но и наиболее эффективных планировочных решений. Специалисты Отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали о кабинетной, открытой и смешанной планировке, их плюсах и минусах, типичных арендаторах для каждого вида планировки и путях эффективного зонирования офисных площадок.

«На сегодня на рынке офисной недвижимости существуют два основных типа планировки – эта кабинетная и открытая, доли которых распределяются в соотношении примерно 20% к 80% в пользу последней. При этом в чистом виде открытая планировка встречается не очень часто, чаще всего компании в процессе эксплуатации создают смешную планировку как промежуточное звено между кабинетной и открытой», – отмечает Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.

1. Кабинетная планировка

Кабинетная планировка характерна для менее качественных офисных площадок класса C и отличается большим количеством несущих перегородок, которые разделяют пространство на кабинеты разного размера. На сегодняшний день кабинетная планировка довольно устаревший и малораспространённый тип организации офисного пространства, который остается востребован среди предприятий малого и среднего бизнеса, поскольку они являются основными арендаторами помещений класса С. Зачастую это ресурсные или логистические компании, которые не сталкиваются в процессе своей деятельности с большим потоком посетителей и могут себе позволить сэкономить на престижном офисе. Объекты с кабинетной планировкой внутри Садового кольца имеют арендные ставки в среднем от 14-15 тыс. рублей в год, внутри ТТК – от 8 до 12 тыс. рублей в год, поскольку зачастую это морально устаревшие здания в старом фонде.

2. Открытая планировка

Открытая планировка характеризуется отсутствием внутренних перегородок, по периметру площадка ограничивается только контуром из несущих конструкций. Открытая планировка сейчас уже является синонимом «эффективной» планировки, и в А классе используется практически во всех проектах, несколько реже в В классе. Главное достоинство такой планировки, которое сделало ее наиболее востребованной, – это возможность формирования офисного пространства для каждого арендатора исходя из его нужд – в зависимости от структурного разделения отделов, количества сотрудников, вида деятельности и т.д. Кабинетная планировка в этом смысле ограничивает свободу действий арендаторов, поскольку дает уже строго сформированное разделение на отдельные комнаты. А в свободной планировке существует бесконечное множество вариаций – можно обособить часть пространства легкими перегородками для разграничения отдельных подразделений, или более капитальными и глухими, чтобы выделить, например, кабинет для руководства или финансового отдела, которым требуется отдельная комната. Еще один немаловажный, особенно в случае оптимизации офисной площадки фактор в пользу свободной планировки – это возможность организации большего количества рабочих мест, чем при кабинетной рассадке, в среднем на 20%. При этом затраты на возведение перегородок не сопоставимо малы по сравнению с арендой дополнительного кабинета. И третий аргумент – это высокий уровень коммуникации сотрудников при открытой планировке. Конечно, удобней коммуницировать с коллегой, если вы сидите рядом или через пару столов, а не в отдельных кабинетах. Для некоторых сфер деятельности, например, отделов продаж постоянный обмен информацией в режиме нон-стоп – это залог эффективной работы. Базовая арендная ставка в бизнес-центрах класса В с открытой планировкой начинается от 600--650 долл. в год, класса А – 700-800 долл. в год. Хотя бывают и исключения, например, в ДК «Сириус Парк» арендная ставка формируется от 300 долл. в год. Арендная ставка зависит от множества факторов, в том числе и от планировки, при этом ликвидность проекта растет, если в бизнес-центре предлагает эффективная планировка.