Продажа доли: сложно, но возможно

Продать долю в квартире порой не так-то просто. Квартира, которой владеют двое или более лиц, является предметом общей (или совместно нажитой) собственности. Соответственно, и сама доля является лишь частью в праве собственности, и распорядиться ей без учета интересов совладельцев не получится. Однако это может стать не единственной сложностью, с которой придется столкнуться продавцу. О том, какие проблемы таит в себе продажа доли, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Если собственникам изначально удалось договориться о мирном выделении долей, то они должны зарегистрировать свое решение у нотариуса. Если же согласие так и не было достигнуто, то им необходимо обращаться в суд. При этом стоит понимать, что выделение долей в натуральном виде возможно лишь в том случае, если оно не наносит несоразмерного ущерба жилью. Проще говоря, на каждого участника процесса должно приходиться не менее одного изолированного помещения (комнаты). Конечно, можно продать и долю в однокомнатной квартире, но, во-первых, получить согласие другого владельца будет весьма непросто, во-вторых, стоимость её значительно упадет, ведь, по сути, продавец не предоставляет покупателю никаких комфортных условий для проживания. Такая сделка чаще всего может заинтересовать лишь мошенников и тех, кому важен только факт владения и возможности регистрации.

После выделения доли в натуральном виде необходимо будет произвести её оценку. Можно сделать это самостоятельно, однако, ввиду специфики объекта, велик шанс ошибиться. С одной стороны, это все же недвижимость, и продавать её за гроши не стоит. С другой же, это не отдельное жилье, нужно учитывать множество факторов, начиная от соседей и заканчивая состоянием общего имущества. Поэтому очень легко либо прогадать, либо установить цену, которая значительно затянет экспозицию. «Поэтому такое непросто дело, как оценка доли, лучше доверить профессиональному оценщику или опытному риэлтору», - поясняет директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инна Игнаткина.

После определения цены стоит перейти непосредственно к продаже. Необходимо помнить о том, что сособственники жилья имеют преимущественное право покупки, поэтому в первую очередь долю необходимо предложить именно им. Если они тянут время, не спеша с ответом, но и не давая официальный отказ, стоит послать им уведомление о продаже заказным письмом. После этого месяц их молчания будет являться официальным отказом от сделки, и продавец сможет наконец искать покупателей на стороне. Но может случиться и так, что вместо молчания и томительного ожидания выкупить долю продавца захотят сразу несколько сособственников (конечно же, при наличии таковых). В этом случае продавец сам вправе выбрать, кому из них он передаст свою долю.

«Стоит опасаться ситуаций, когда продавцы, не желающие ждать получения официального отказа, предлагают покупателю со стороны подписать не договор купли-продажи, а договор дарения, - предостерегает Инна Игнаткина. – Закон позволяет дарить свою долю без согласия сособственников, деньги же в таком случае передаются просто с рук на руки. Такая сделка является притворной, и, как следствие, изначально недействительной. Она представляет опасность, в первую очередь, для покупателя, так как в случае опротестования сделки ему будет сложно доказать, какую именно сумму он заплатил продавцу, и заплатил ли он её вообще. И если сделка будет признана недействительно, то продавец рискует остаться ни с чем».