Что разрешено делать с квартирой, купленной в ипотеку?

Собираясь взять квартиру в ипотеку, многие потенциальные заемщики полагают, что стать собственниками нового жилья они смогу только тогда, когда кредит будет полностью погашен. Это заблуждение, и основывается оно, скорее всего на том, что хоть ипотечное жилье и становится собственностью покупателя, оно остается в залоге у банка вплоть до самого закрытия кредита. Это серьезное обременение, и все же оно не лишает заемщика абсолютно всех прав на квартиру. О том, как можно распорядиться ипотечным жильем, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Случается так, что после начала выплат по ипотечному кредиту перед заемщиком встает необходимость продать или поменять квартиру. Причины бывают разными: супруги-созаемщики могут принять решение о разводе или же наоборот у них возникнет возможность взять жилье попросторнее и подороже. Поступить можно по-разному: например, продать жилье и с помощью вырученных средств погасить кредит, а остаток поделить или вложить в покупку новой квартиры. А можно попросить свой банк-залогодержатель о смене залога – если новая квартира будет такой же ликвидной, как и уже имеющаяся, то банк вряд ли откажет в проведении этой процедуры. «Такие операции, как продажа или обмен ипотечной квартиры, в обязательном порядке должны обсуждаться с банком, – отмечает Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – Не все банки подходят к этому вопросу одинаково лояльно, некоторые разрешают погасить кредит после продажи квартиры, для других же принципиально, чтобы заемщик сначала отчитался по всем взятым обязательствам, снял обременение с жилья, а потом распоряжался им».

Еще одна возможность, которая часто интересует ипотечных заемщиков, это сдача купленной квартиры в аренду. По словам специалистов отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ», в основном такая схема популярна у тех заемщиков, кто покупает недвижимость для подрастающих детей. Особенность здесь заключается в том, что вопрос сдачи квартиры нужно обговаривать с банком еще до заключения ипотечного договора, потому как некоторые банки целенаправленно запрещают эту опцию, прописывая соответствующий пункт в документах. Когда с банком договорённость о сдаче квартиры будет достигнута, об этом намерении должна узнать страховая организация. Стоимость страхования при этом увеличится – чтобы компенсировать ускоренную амортизацию жилья. Также нужно знать, что банк непременно потребует, чтобы заемщик-арендодатель уплачивал налоги с доходов от сдачи залоговой недвижимости. Требования законные, и решать, насколько это выгодно, остаётся уже самому заемщику.

Ипотечную квартиру также можно завещать, причем согласие банка на эту операцию не требуется, даже если в кредитной организации будут утверждать иное. Купленная по ипотеке квартира входит в состав имущества собственника, и всё, чем она отличается от любой другой недвижимости, это наличие обременения. При наследовании этого жилья по закону или по завещанию оно перейдёт вместе со всеми обязательствами, по которым придётся отвечать наследникам (или страховой компании, если заемщик скончается по причинам, являющимся страховыми случаями).