Стоит ли покупать квартиру, если в числе жильцов – осужденный?

После покупки жилья меньше всего хочется встретить человека, который заявит, что все еще имеет права на данную квартиру. Тот факт, что этот нежданный гость может иметь за плечами судимость, только добавляет ситуации неприятной остроты. Поэтому перед сделкой многие покупатели тщательно проверяют список собственников квартиры и прописанных в ней лиц, а найдя там осужденного, отбывающего наказание в местах лишения свободы, – очень переживают. Риэлторы успокаивают: сегодня обнаружить такого человека среди собственников квартиры и разобраться в его правах на жилье не так трудно, нужно лишь знать некоторые особенности.

Если до осуждения гражданин владел жильем на праве собственности, то на время заключения он его не теряет и в большинстве случаев его даже не выписывают. «Раньше с этим было труднее, таких граждан временно выписывали, они нигде не значились, и при операциях с жильем могли возникать неприятные казусы, – говорит Инна Игнаткина, руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Сейчас заключенные не лишаются ни права собственности, ни права пользования жильем даже в случае пожизненного срока. Лишить их права собственности можно только по решению суда».

Благодаря этому, «осужденные» сегодня фигурируют во всех документах на жилье: если они являются собственниками – в выписке из ЕГРП, если прописаны – в выписке из домовой книги. Там даже может стоять пометка, что гражданин отбыл в «места не столь отдаленные». Однако возможна и другая ситуация. Могло так сложиться, что во время приватизации квартиры человек, находившийся в местах лишения свободы, был незаконно выписан другими жильцами, и приватизация состоялась без него. Согласно ст. 71 ЖК РФ, временное отсутствие нанимателя жилья по договору социального найма не влечет за собой никаких изменений в части его жилищных прав по данному договору. Поэтому не исключена ситуация, когда человек, вернувшийся из мест заключения, сможет с полным основанием заявить, что до сих пор является нанимателем жилья.

Впрочем, к ситуации нужно отнестись внимательно: если заключенный, выписанный из жилья во время приватизации, не фигурировал в договорах соцнайма на данную жилплощадь, а только проживал в квартире на правах родственника нанимателя, то при переходе права собственности на квартиру он теряет право пользования жилым помещением.

По словам Инны Игнаткиной, ситуаций, в которых покупатель может столкнуться с заключенными или с другими «тайными» собственниками, не так много. Одна из них связана с вышеописанной некорректной процедурой приватизации, другая – с наследниками, имеющими право на обязательную долю в наследстве. И в том, и в другом случае обезопасить себя можно, вовремя проверив все документы. Часто это сопряжено с различными трудностями, но если проверкой занимается опытный риэлтор из крупного известного агентства недвижимости, то покупателю, по большому счёту, опасаться нечего.