С 22.07.2014 вступил в силу (за исключением отдельных положений) Федеральный закон № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (далее – Закон № 217-ФЗ).
Данным законом Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК) дополнен главой III.2, устанавливающей понятие наемного дома, порядок установления и изменения цели использования здания в качестве наемного дома, прекращения использования здания в качестве наемного дома.
Предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений (ст. 91.16 ЖК). Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров законом запрещено.
Законодатель устанавливает требования к лицам, которые могут быть наймодателями и нанимателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, предмету, сроку и форме данного договора, определяет существенные условия и основания заключения такого договора, устанавливает запрет нанимателю по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования передавать такое жилое помещение или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обменивать такое жилое помещение, определяет основания расторжения договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (статьи 91.1, 91.2, 91.3, 91.5, 91.6, 91.7, 91.10, 91.11 ЖК).
В силу статьи 91.1 ЖК, статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона № 217-ФЗ государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года.
Законом № 217-ФЗ Закон о регистрации дополнен статьей 26.1, определяющей порядок и срок государственной регистрации найма жилого помещения. Государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности в указанных случаях осуществляется в течение 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов.
Пунктами 6,7 статьи 26.1 Закона о регистрации установлен также порядок государственной регистрации прекращения найма жилого помещения:
в течение 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации;
по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.
Законом № 217-ФЗ также установлено (часть 6 статьи 91.16 ЖК), что государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом в виде установленного Жилищным кодексом Российской Федерации особого режима (условий, целей) использования таких жилых помещений, жилого дома (в качестве наемного дома) и связанные с ним ограничения прав собственника по распоряжению данными объектами недвижимости.
Соответствующие изменения Законом № 217-ФЗ внесены также в пункт 6 статьи 12 Закона о регистрации. Кроме того, в этих целях Закон о регистрации статьей 23.1, устанавливающей особенности государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом:
при государственной регистрации установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом указывается цель использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования (в этих целях предлагается указывать слова: «помещение расположено в наемном доме социального использования», «помещение расположено в наемном доме коммерческого использования», «используется в качестве наемного дома социального использования», ««используется в качестве наемного дома коммерческого использования»), минимальная доля жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в таком доме и минимальная доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в таком доме;
на основании представляемого не позднее чем в течение одного месяца со дня принятия решения или заключения договора заявления лица, принявшего в соответствии с жилищным законодательством решение об установлении цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или по заявлению сторон договора, установившего в соответствии с жилищным законодательством эту цель использования здания, либо, если указанное ограничение (обременение) права установлено договором с органом государственной власти или органом местного самоуправления, по заявлению этих органов или лица, заключившего данный договор с органом, либо без заявления при наличии в ГКН отметки о том, что земельный участок, на котором создан жилой дом, предназначен (предоставлен) для строительства (создания) наемного дома.
Закон № 217-ФЗ дополнил Закон о регистрации статьей 23.2, устанавливающей особенности государственной регистрации прав собственности на помещения в наемном доме:
заявление и документы для государственной регистрации прав собственности одного лица на все помещения в наемном доме представляются одновременно, государственная регистрация прав собственности одного лица на все такие помещения осуществляется одновременно;
при государственной регистрации перехода прав собственности к одному лицу на все помещения в наемном доме заявление и документы для государственной регистрации прав собственности на все такие помещения представляются одновременно, государственная регистрация перехода прав собственности к одному лицу на все такие помещения осуществляется одновременно.
Закон № 217-ФЗ внес изменения в часть 2 статьи 7 Закона о кадастре, дополнив ее пунктом 14.1, который предусматривает внесение в ГКН отметки о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования.
Кроме того, Законом № 217-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющие особенности ипотеки наемного дома (жилых помещений в нем) и земельного участка (права аренды на него), на котором создан (создается) наемный дом.
