Хитрости ремесла: как правильно вложить, чтобы выгодно продать

Специалисты Департамента новостроек инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили несколько основных правил для правильного инвестирования в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Главные хитрости ремесла – покупка на старте или на этапе закрытых продаж, крепкая дружба с риэлторами, простые и очевидные решения, осторожный просчет эксклюзивных объектов, приоритетность точечной застройки и престижных районов с ограниченным предложением новостроек, учет перспектив инфраструктурного и транспортного развития района, ориентир на цены локального вторичного рынка, перепродажа объекта с дисконтом от 100 до 500 тыс. рублей, после сдачи проекта ГК и очередного повышения цен.

1. Купить на старте продаж, лучше – на этапе закрытых продаж

По минимальной цене объект реализуется именно на старте продаж, или даже на этапе закрытых продаж, если они проводятся. Причем важно не упустить этот момент, поскольку в некоторых проектах цены могут вырасти буквально через несколько дней, когда застройщик «прощупал» спрос и убедился в востребованности объекта. Особенно важно сразу зайти в проект, если это комплексное освоение территории с несколькими очередями строительства, поскольку конкуренция в таких комплексах гораздо выше за счет большого объема аналогичных предложений, а значит, и прибыльность от перепродажи объектов может быть ниже.

2. Дружить с риэлторами

До официального объявления старта продаж узнать об их начале, тем более о закрытых продажах, можно, в первую очередь, через знакомых риэлторов, которые занимаются реализацией данного проекта. Имея в крупной риэлторской компании доверенное лицо, инвестор может быть уверен, что его заранее уведомят о начале реализации проекта и о перспективных новинках, которые готовятся к выходу на рынок. Как правило, у покупателей, которые уже не первый год занимаются инвестиционной деятельностью, есть такие «верные друзья» сразу в нескольких риэлторских компаниях.

3. Отдавать предпочтение простым решениям

«Самые ликвидные объекты – это самые доступные по цене, поэтому самое простое решение – это покупка однокомнатной квартиры. Инвестиционная деятельность зачастую предполагает очевидные с точки зрения простого обывателя решения, поскольку именно он является конечным потребителем. Инвестор получает бОльшую прибыль, если купит и реализует две “однушки”, нежели за ту же сумму приобретет многокомнатную квартиру, – рассказывает Алексей Оленев, заместитель руководителя Департамента новостроек Est-a-Tet. – Лучшая инвестиционная стратегия – это понятные проекты с прогнозируемыми гарантиями и меньшими рисками, в первую очередь, это панельное жилье экономкласса. Во-первых, застройщики таких проектов, как правило, аффилированы с домостроительными комбинатами и это крупные игроки рынка. Во-вторых, сроки возведения панельных домов меньше, т.е. у инвестора больше гарантий, что дом будет построен, причем достаточно быстро, соответственно быстро вырастет цена, и вложенные в объект деньги не будут надолго “заморожены»”.

4. Осторожно вычислять эксклюзивный объект

Эксклюзивный объект предполагает, что в проекте изначально было ограниченное число подобных предложений в силу их уникальных характеристик, например, квартира или апартаменты выходят на три стороны света или у них эксплуатируемая кровля, и на момент реализации инвестором своего объекта, у правообладателя уже нет таких квартир или апартаментов. Только в таком случае объект можно считать уникальным и за счет этого потенциально востребованным. Однако уникальное предложение таит в себе несколько опасностей для инвестора: во-первых, зачастую они имеют бОльшую площадь, а значит и бОльшую совокупную стоимость. Во-вторых, более дорогие объекты трудоемки в процессе реализации и нередко требуют от инвестора серьезных усилий.

5. Присматриваться к точечной застройке

Точечная застройка более выгодна для инвесторов за счет меньшей конкуренции – у таких проектов или вовсе нет конкурентов, или их единицы. Проще продать там, где меньше конкуренция. Хотя стоит отметить, что и в крупных проектах с несколькими очередями строительства тоже наступает момент, когда определенный пул квартир становится ограниченным, однако этот момент более «неуловим» и недолог, поскольку следующая очередь уже может готовиться к выходу.

6. Выбирать хорошие районы, где немного новостроек

Данный совет по большому счету вытекает из предыдущего. Если район относится к числу престижных и благоприятных для жизни, однако до недавнего времени в нем не было представлено новостроек или они присутствовали в очень ограниченном количестве, то новый интересный проект «соберет» отложенный спрос и станет весьма востребованным как минимум среди жителей своего и соседних районов. Наличие конкурентов, которые будут «оттягивать» спрос, инвестору невыгодно, поскольку это усложняет процесс перепродажи.

7. Оценивать перспективы инфраструктурных и транспортных улучшений в локации

Совет довольно избитый, зато «работающий». Открытие метро, появление и реконструкция основных транспортных магистралей, возведение крупных инфраструктурных объектов – все факторы, которые потенциального могут спровоцировать рост стоимости недвижимости, инвестору также необходимо учитывать при выборе объекта.

8. Ориентироваться на стоимость жилья на вторичном рынке

Цена на аналогичные объекты на вторичном рынке показывает инвестору, насколько минимум может вырасти в стоимость его объекта после завершения строительства. Если проект находится на только осваиваемой территории, то главным ориентиром остается транспортная доступность. Практически все покупатели оценивают этот самый простой показатель – за сколько они могут добраться из дома до места работы (чаще всего центр Москвы).

9. Продавать с дисконтом от 100 до 500 тысяч рублей

Главный враг «инвестора» – это другие правообладатели, поэтому его беспроигрышное «оружие» – это демпинг. Стоит помнить, что большинство покупателей настороженно относятся к покупке квартир у физических лиц и при прочих равных выберут квартиру от застройщика. Именно поэтому инвестор предлагает свой объект с дисконтом по отношению к аналогичному предложению других правообладателей, чтобы покупатель видел «явную» выгоду от приобретения квартиры или апартаментов у него. При этом дисконт может быть не особо существенным. А вот на эксклюзивные объекты делать скидку не обязательно, их можно реализовать по рыночной цене, поскольку других таких предложений в реализации уже нет.

10.Реализовать объекта до ГК и после очередного повышения цен

«Для того, чтобы поймать “правильный” момент для реализации объекта, надо зафиксировать замедление роста цен в проекте. У некоторых застройщиков повышение стоимости производится согласно плану, у некоторых – по мере увеличения спроса. Постоянно наблюдая динамику цен в проекте, инвестор без труда заметит ее замедление. Выгодно продавать свой объект после очередного роста цен, понимая, что следующее повышение произойдет не скоро и не с такой высокой амплитудой, как было в начале реализации. Цены выросли, и инвестор выставляет квартиру с дисконтом, априори делая свое предложение более привлекательным среди прочих», – комментирует Алексей Оленев.