С ипотечным залогом могут помочь родственники

Залог недвижимости является обязательным условием предоставления ипотечного кредита – в сущности, в этом и заключается смысл ипотеки. В качестве залога заемщик может предоставить как новое жилье, приобретаемое на ипотечные деньги, так и любую другую ликвидную недвижимость – даже ту, что не является его собственностью, а принадлежит третьим лицам. В каких случаях это возможно и какими правами в конечном итоге будут обладать те самые третьи лица, оказавшие помощь заемщику?

Ипотечные кредиты сегодня представляют собой весьма крупные суммы – от 500 тыс. до 10 млн рублей, поэтому для любого банка очень важен вопрос, сможет ли заемщик вернуть полученные деньги и сделает ли он это в срок. Защитить интересы кредитора призван залог недвижимости, которую заемщик обязан предоставить банку при оформлении кредита. Если заемщик не сможет выполнить взятые обязательства – прекратит выплаты или грубо нарушит кредитный договор – банк сможет покрыть понесенный ущерб путем реализации объекта залога. Ипотечные кредиты сегодня выдаются большие, соответственно, и объект залога должен соответствовать требованиям банка (городская квартира в доме без деревянных перекрытий, без каких-либо обременений и существенных недостатков).

Чаще всего заемщики предоставляют в качестве залога ту недвижимость, которую покупают, но иногда, если есть такая возможность и надобность, используют уже имеющуюся квартиру. Такая ипотека, называемая ломбардной, имеет свои плюсы: в частности, получая хороший ликвидный залог, банк перестаёт интересоваться характеристиками и качеством покупаемого жилья.

Оформление ипотечного кредита – мероприятие и финансово, и организационно непростое, поэтому неудивительно, что для многих покупателей жилья оно становится семейным делом, когда на помощь основному заемщику приходят родственники и даже друзья. Если у заемщика не хватает доходов, они могут выступить созаемщиками и поручителями, а могут оказать помощь и в плане залога, предоставив банку свою недвижимость. Так и возникает ситуация, когда банк заключает кредитный договор с одним заемщиком, а собственником залога фактически является другой гражданин.

«Банку по большому счету не важно, чьей будет недвижимость, которую заемщик предоставит в залог по ипотечному кредиту, – комментируют специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – Кредитной организации намного важнее, чтобы это был ликвидный, качественный объект, продажа которого покроет все убытки в случае, если заемщик не сможет вернуть кредит. Соответственно, на него распространяются все требования, которые банки сегодня предъявляют к залоговой недвижимости: например, в числе собственников не должно быть несовершеннолетних детей – это может значительно затруднить продажу жилья».

Главным условием залога недвижимости третьих лиц является то, что собственник жилья должен сам лично подписать договор залога – по доверенности эта операция проведена быть не может.

Что следует знать гражданину, который предоставляет свою недвижимость в залог по чужому кредиту? Прежде всего то, что он является добровольным помощником заемщика, потому как не приобретает никаких прав на ту недвижимость, которую заемщик покупает на ипотечные средства. А вот в случае, если заемщик не сможет благополучно завершить выплату кредита, тогда находящиеся в залоге квартира или дом будут проданы.

Стоит помнить и о том, что на недвижимость, оформленную в залог, накладываются определенные обременения: ее нельзя продать, подарить или обменять. Сдать в аренду такое жилье можно только с разрешения банка, то же касается и проведения перепланировок.

Из-за такого большого количества рисков и ограничений залог имущества третьих лиц остается в основном семейным способом помочь основному заемщику. Тем не менее, стоит помнить, что банку не важно, состоит ли владелец залога в родственных отношениях с заемщиком, поэтому если у заемщика есть кто-то, кто может предоставить свою недвижимость, этим также можно воспользоваться.