Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Ноябрь 2014

Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги ноября 2014 г.

В ноябре на продажу предлагалось 1 885 объектов общей площадью 2 976 тыс. кв.м и общей стоимостью 11,785 млрд. $, что ниже показателей октября 2014 г. на 3% по количеству и на 7% по общей площади.

Средневзвешенная цена за месяц снизилась на 2% и составила 3 960 $/кв.м. Курс доллара в ноябре по сравнению с октябрем вырос на 13%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена выросла на 11%, при этом по объектам, которые экспонируются уже давно, снижение по разным видам недвижимости в долларовом выражении составило от 7 до 12%, а рост в рублевом – от 1 до 6%. Таким образом, низкие темпы снижения долларовых цен (рост цен в рублевом выражении) в значительной степени были вызваны изменением структуры предложения – уходом с рынка более дешевых объектов и началом экспонирования более дорогих объектов. По сравнению с июнем 2014 г. цена в ноябре в долларовом выражении снизилась на 14%, в то время как курс доллара за этот период вырос на 55%. Более того, в период неопределенности мало кто из собственников готов снижать цены, в большей степени рынок на уровне «рассмотрим ваши предложения».

Рост рублевых цен предложения свидетельствует о том, что продавцы пытаются закладывать в цены недвижимости снижение курса рубля и, хотя полностью его компенсировать не удается, о явных признаках полномасштабного кризиса и главное уровня «дна» говорить пока еще не приходится, что связано в т.ч. с инерционностью рынка недвижимости.

При этом стоит отметить, что в последнее время стоимость нефти в рублевом эквиваленте остается стабильной около 3500 рублей за баррель, и скорее всего стоимость коммерческой недвижимости в рублевом эквиваленте в ближайшие месяцы также останется стабильной.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 49%. Далее идут производственно-складские помещения (20%), помещения свободного назначения (16%) и торговые помещения (15%).

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в ноябре 2014 г. по количеству вырос на 1%, а по общей площади – снизился на 4%. Всего экспонировалось 503 объекта общей площадью 456 тыс. кв.м и общей стоимостью 2,520 млрд.$.

Внутри Садового Кольца экспонировался 71 объект общей площадью 22 тыс. кв.м. За месяц объем предложения вырос на 3% по количеству и снизился на 8% по общей площади. Цена за месяц уменьшилась на 3% и составила 14 852 $/кв.м. По объектам, которые экспонируются уже давно, средняя цена снизилась на 11%, однако за счет того, что в ноябре началось экспонирование несколько дорогих объектов на Арбате (274 кв.м, 28 832 $/кв.м; 359 кв.м, 30 277 $/кв.м; 677 кв.м, 29 787 $/кв.м) снижение цены по всем объектам оказалось всего 3%.

За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 1%, а по общей площади – уменьшился на 4%, составив 432 объекта общей площадью 434 тыс. кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц сократилась на 3% и составила 5 050 $/кв.м. Здесь ситуация была аналогичной. По объектам, которые экспонируются уже давно, цены снизились на 10%, однако за счет выхода крупного и дорогого объекта на Ленинском пр-те (8 262 кв.м, 8 200 $/кв.м) результирующее снижение составило только 3%.

Street-retail

В ноябре экспонировалось 147 объектов общей площадью 50 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,446 млрд. $. По сравнению с октябрем количество выросло на 5%, а общая площадь - на 2%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству в ноябре вырос на 3%, а по общей площади снизился на 7% и составил 34 объекта общей площадью 9 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 11% и составила 15 666 $/кв.м, что было обусловлено снижением на 12% цен по объектам, которые выставляются уже не первый месяц, и на 7% - по всем остальным.

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 113 объектов общей площадью 41 тыс. кв.м, увеличившись по сравнению с октябрем на 6% по количеству и на 4% по общей площади. Средневзвешенная цена по street-retail за пределами центра снизилась на 14% и составила 7 379 $/кв.м, что было связано как со снижением на 12% цен по объектам, экспонирующимся уже давно, так, например, и с выходом в ноябре дешевого и крупного объекта на Щербаковской ул. (1 856 кв.м, 1 242 $/кв.м).

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в ноябре 2014 г. уменьшился на 5% по количеству и на 7% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 972 объекта общей площадью 1 457 тыс. кв.м и общей стоимостью 6,525 млрд. $.

Количество офисных объектов в центре снизилось на 5%, а общая площадь – на 21% до 232 объектов площадью 235 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам уменьшилась на 4% и составила 8 114 $/кв.м. Снижение цены было связано со снижением на 7% цен на объекты, которые экспонируются уже не первый месяц, однако в связи с уходом в октябре двух дешевых объектов на Садовнической наб. (6 127 кв.м, 2 572 $/кв.м) и ул. Петровские линии (9 000 кв.м, 2 525 $/кв.м) общее снижение оказалось меньше.

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра по количеству за месяц сократился на 5% и на 3% по общей площади до 740 объектов общей площадью 1 222 кв.м. Средневзвешенная цена на такие помещения в ноябре выросла на 1% до 3 779 $/кв.м. На цену повлияли, с одной стороны, окончание экспонирование в октябре крупного дешевого объекта на Щелковском ш. (100 000 кв.м, 1 116 $/кв.м), а с другой снижение на 7% цен по объектам, экспонируемым давно.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество объектов производственно-складского назначения в ноябре 2014 г. уменьшилось на 10%, а их общая площадь - на 15%. Объем предложения составил 111 объектов общей площадью 603 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена данных помещений сократилась на 3% и составила 1 463 $/кв.м. К такому изменению цены привело, с одной стороны, снижение на 7% цен по объектам, экспонируемым уже давно, а с другой стороны, начало экспонирования в ноябре крупного дорогого объекта на Варшавском ш. (15 000 кв.м, 3 663 $/кв.м), благодаря чему общее изменение цены оказалось ниже.

Объем предложения объектов свободного назначения в ноябре 2014 г. по количеству не изменился, по общей площади – снизился на 1%, составив 299 объектов общей площадью 461 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с октябрем снизилась на 3% и составила 4 031 $/кв.м. Снижение цены было обусловлено уменьшением цен на 12% по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц, однако окончание экспонирования ряда дешевых объектов в октябре уровень снижения цены по всем объектам снизило. Такими объектами явились помещения на Профсоюзной ул. (2 760 кв.м., 1 777 $/кв.м), Игарском пр-де (2 900 кв.м., 1 228 $/кв.м), Клинской ул. (3 300 кв.м., 1 590 $/кв.м), Электродной ул. (3 918 кв.м., 1 270 $/кв.м), Гольяновской ул. (4 608 кв.м., 1 443 $/кв.м), Кирпичной ул. (7 927 кв.м., 1 964 $/кв.м), Часовой ул. (8 333 кв.м., 2 196 $/кв.м).