Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2014

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги ноября 2014 г.

В ноябре 2014 г. в аренду предлагался 3 841 объект коммерческой недвижимости общей площадью 2 287 тыс. кв.м. За месяц объем предложения по количеству снизился на 5%, а по общей площади - на 2%.

Средняя арендная ставка в долларовом выражении за месяц снизилась на 10% и составила 478 $/кв.м/год. С учетом роста курса доллара в ноябре на 13%, изменение средней арендной ставки в рублевом эквиваленте составило +3%.

Очевидно, что в условиях вероятного роста инфляции, который провоцируется сильным снижением курса рубля, арендодатели пытаются учесть снижение курса в арендных ставках. Поскольку, скорее всего уровень рублевой инфляции будет ниже уровня снижения курса рубля, сделать это пока удается. Но пока мы видим турбулентность и текущий уровень ставок промежуточной фазой нового рынка.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 54%. Далее идут производственно-складские (28%) и торговые помещения (18%).

Торговая недвижимость

В ноябре 2014 г. на рынке экспонировалось 959 объектов общей площадью 406 тыс. кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество предлагаемых на рынке торговых объектов снизилось на 3%, а их общая площадь - на 2%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 108 помещений общей площадью 34 тыс. кв.м, что на 9% ниже показателя октября по количеству и на 20% ниже по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 8% и составила 1 438 $/кв.м/год. Снижение средней ставки произошло в основном за счет уменьшения на 11% ставок по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц.

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра в ноябре

2014 г. снизилось на 3%, а их общая площадь осталась на уровне октября. Объем предложения составил 851 помещение общей площадью 372 тыс. кв.м. Средняя ставка за месяц снизилась на 14% и составила 675 $/кв.м/год, при этом уровень снижения ставок по объектам, экспонирующимся уже давно, и уровень снижения ставок за счет ухода с рынка более дорогих объектов и выхода более дешевых были сопоставимы как друг с другом, так и с уменьшением курса рубля в ноябре.

В отличии от помещений в центре, рост средней ставки по торговым объектам за пределами центра в рублевом эквиваленте отсутствует.

Street-retail

Объем предложения торговых помещений формата street-retail в ноябре 2014 г. по количеству снизился на 2%, а по общей площади – на 9%. Всего экспонировалось 370 объектов площадью 102 тыс. кв.м, из них 54 объекта предлагалось в центре и 316 объектов – за его пределами.

Объем предложения в центре за месяц уменьшился на 4% по количеству и на 12% по общей площади. Средняя ставка аренды уменьшилась на 9% и составила 1 511 $/кв.м/год, при этом снижение ставки произошло за счет сокращения на 13% ставок по объектам, которые экспонируются уже давно.

Объем предложения торговых помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади – на 8%. Средняя арендная ставка снизилась на 14% и составила 771 $/кв.м/год, при этом сопоставимыми темпами снизились как ставки по объектам, которые экспонируются уже давно, так и по остальным объектам.

Офисная недвижимость

В ноябре 2014 г. объем предложения офисных объектов в аренду снизился на 5% по количеству и на 4% по общей площади и составил 2 298 объектов общей площадью 1 239 тыс. кв.м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 1%, а общая площадь - на 5%. Средняя арендная ставка за месяц уменьшилась на 13% и составила 647 $/кв.м/год, при этом ставки по объектам, которые выставляются уже не первый месяц, снизились на 11%, в то время, как за счет остальных объектов средняя ставка снизилась на 18%.

За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству уменьшился на 5%, а по общей площади - на 4%. Средняя ставка снизилась на 8% и составила 398 $/кв.м/год. Уменьшение средней ставки произошло в связи с уменьшением на 13% ставок по объектам, которые экспонируются уже давно, что соответствуют снижению курса рубля в ноябре.

Уровень снижения средних ставок по офисным помещениям за год продолжает оставаться ниже, чем по торговым как в центре, так и за его пределами, что может свидетельствовать как о большей инерционности рынка офисов, так и о его меньшей перегретости по сравнению с рынком торговой недвижимости.

Ситуация со ставками за месяц по помещениям в центре и за его пределами противоположна, и если снижение средней ставки по офисным объектам в центре выше, чем, по торговым, то по офисным помещениям за пределами центра, наоборот, ниже. Таким образом, в центре спрос в текущей ситуации больше всего снижается на офисные помещения, по которым рост цен в рублевом эквиваленте отсутствует.

Производственно-складские помещения

Объем предложения производственно-складских объектов в ноябре 2014 г. составил 584 объекта общей площадью 642 тыс. кв.м, уменьшившись за месяц на 8% по количеству и не изменившись по общей площади.

Средняя ставка в ноябре сократилась на 12% и составила 157 $/кв.м/год, при этом величина сокращения арендных ставок по объектам, экспонирующимся уже не первый месяц, соответствовала уровню снижения средней ставки за счет прочих объектов и находилась на уровне ослабления курса рубля в ноябре по отношению к октябрю.