Что такое ЖСК и следует ли его бояться?

Одной из схем, по которой простой человек может вложиться в постройку жилья, является создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Он представляет собой, по сути, объединение граждан и их финансов для строительства, реконструкции, а впоследствии и содержания жилья. Такой схемой продаж пользуются и многие застройщики. О том, что необходимо знать покупателю жилья о ЖСК, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Многие люди относятся к таким кооперативам (да и ко всем кооперативам в принципе) с недоверием, и порой небезосновательно. ЖСК несет под собой определенный риск, и в истории отечественного рынка недвижимости было много случаев, когда вложившиеся в кооператив люди в итоге оставались без денег и без жилья. Существует множество схем обмана с затягиванием сроков строительства или введения дома в эксплуатацию, хищением средств и т.д. Избежать их можно, но сначала стоит разобраться, зачем же в принципе вкладывать деньги в такую схему, отказавшись от старого доброго ДДУ?

Создание жилищно-строительного кооператива само по себе имеет массу преимуществ. Так, коллективный застройщик волен сам выбрать месторасположение будущего объекта в зависимости от предпочтений большинства. ЖСК освобожден от ряда налогов, что, несомненно, уменьшает себестоимость жилья. Также кооператив волен сам принимать решение по всем важным вопросам: формировать смету, выбирать подрядчика, стройматериал и т.д. Все это позволяет значительно сократить стоимость работ, избегая наценки за «офис». Да и в целом факт того, что основным руководящим и контролирующим звеном оказывается правление, состоящее из членов кооператива, выглядит для многих весьма привлекательно.

При всех своих плюсах одной из главных проблем ЖСК является то, что пай – денежный взнос в общем капитале – сам по себе не является доказательством права на конкретное жилое помещение. Право собственности на недвижимость переходит к члену кооператива лишь после выплат всех платежей, получения акта приема-передачи квартиры и справки о выплате пая. При этом ФЗ-214, защищающий права дольщиков, на ЖСК не распространяется, что может привести к серьезным нарушениям и злоупотреблениям. Также ввиду слабого регулирования (деятельность ЖСК регулируется лишь ст. 116 ГК РФ) пайщик не вправе требовать от кооператива получения каких-либо неустоек, скажем, при нарушении сроков сдачи объекта. Подразумевается, что он также является «соавтором» стройки, поэтому в какой-то мере так же виноват во всех нарушениях. Решить эту проблему могут дополнительные соглашения. А вот риск многократных продаж свести на нет практически невозможно, так как договоры участников ЖСК не подлежат обязательной госрегистрации.

Еще одним неприятным моментом является то, что многие застройщики создают т.н. «ручные» или «карманные» ЖСК. Они оформляют разрешение на строительство на компанию, арендуют или покупают землю на свой выбор и организуют кооператив лишь в качестве кошелька, который не подлежит жесткому регулированию текущим законодательством. Как следствие, повлиять на процесс строительства члены кооператива не могут, и в итоге пропадает сама идея объединения граждан для строительства без посредников.

Отчасти обезопасить себя можно, тщательно проверив все документы ЖСК: договор аренды земельного участка или документ, подтверждающий право собственности на него; разрешение на строительство; устав кооператива; положение о кооперативе. Нужно убедиться, что именно ЖСК выступает в качестве застройщика.

Проводить все данные проверки лучше в сопровождении грамотного юриста, который сможет уточнить все важные нюансы. Однако специалисты ГК «МИЦ» все же рекомендуют людям, не подкованным в вопросах строительства, отказаться от данной схемы и остановить свой выбор на проверенном временем ДДУ.