Анализ рынка недвижимости «новой» Москвы и Московской области

1. Анализ объема и структуры предложения
По итогам 4 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 072 корпусов в продаже по Московской области и «новой» Москве, или около 3,16 млн. кв. м квартир в предложении. По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в количестве корпусов сократился на 3,2%, суммарная площадь квартир в предложении, напротив, выросла на 20,1%.
За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) объем предложения в количестве корпусов вырос на 8%, в то время как суммарная площадь квартир в предложении незначительно сократилась на 0,8%.
В 4 кв. 2014 года в продажу вышло более 151 нового корпуса, суммарная площадь нового предложения составила более 736,2 тыс. кв. м. Объем нового вышедшего предложения в количестве корпусов практически равен аналогичному показателю в 3 кв. 2014 года, при этом в суммарной площади квартир объем нового предложения в 4 кв. 2014 года оказался на 47% больше, чем по итогам 3 кв. 2014 года. Это связано с тем, что в 3 кв. 2014 года в числе нового предложения вышел значительный объем малоэтажного жилья, а в 4 кв. 2014 года в основном в продажу выходили корпуса в уже реализуемых проектах.
Также стоит отметить, что в 4 кв. 2014 года на фоне ажиотажного спроса на квартиры, связанного в основном со снижением цен на нефть и ослаблением рубля многие девелоперы поспешно выводили новые объемы квартир.
Основная часть нового предложения, 76% в количестве корпусов относится к сегменту комфорт-класса.
На долю квартир в «новой» Москве пришлось около 11% от общего объема предложения в пределах 15 км от МКАД в суммарной площади квартир или 17,8% в количестве корпусов. По сравнению с 3 кв. 2014 года доля квартир в «новой» Москве сократилась с 13% до 11%.
По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в Подмосковье вырос на 22% в суммарной площади квартир, в «новой» Москве на 8%.
За год (по сравнению в 4 кв. 2013 года) объем предложения в суммарной площади квартир в «новой» Москве сократился на 21%, а Подмосковье, напротив, вырос на 2,7%.
В распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет около 66-67% предложения, доля экономкласса составляет 21-23% от общего объема предложения, доля квартир бизнес-класса составляет около 11-12%. По сравнению с 3 кв. 2014 года предложение в домах экономкласса сократилось на 18,3% в количестве корпусов и выросло на 6% в суммарной площади квартир. Предложение в сегменте комфорт-класса выросло в количестве корпусов на 2,8%, в суммарной площади квартир на 21%.
На территории «новой» Москвы доля предложения комфорт-класса составляет 58% в суммарной площади квартир, экономкласса – 27%. По сравнению с 3 кв. 2014 г. объем предложения экономкласса сократился на 7%, а в сегменте комфорт-класса вырос на 11%.
На территории Подмосковья доля комфорт-класса составляет 69%, экономкласса – 20%. По сравнению с 3 кв. 2014 г. объем предложения в сегменте экономкласса вырос на 8%, в сегменте комфорт-класса прирост составил 22%. На территории «новой» Москвы объем предложения бизнес-класса составил 15%, в Подмосковье – 11%.
Наибольший объем предложения бизнес-класса (в суммарной площади квартир) сосредоточен в западном направлении, таких районах как Красногорский, Одинцовский, и городской округ Химки. Доля предложения квартир экономкласса в данных районах незначительна.
В прочих районах большая часть предложения относится к сегменту комфорт-класса.
В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 41%. На втором месте по объему предложения находятся дома на стадии фундаментных работ, 22% (для сравнения, в 3 кв. 2014 года на втором месте по объему предложения были дома на стадии внутренних монтажных работ).
На дома, на стадии внутренних монтажных работ и подготовки к Госкомиссии, приходится около 19% от общего объема предложения. Доля предложения квартир в домах, сданных ГК составила 12%. По сравнению с 3 кв. 2014 года значительно вырос объем предложения в домах на стадии фундаментных работ, практически в два раза, а также в домах на стадии активного строительства, на 38%. Сократился объем предложения в домах на начальном этапе строительства (-27%), в основном это связано с ростом стадии строительной готовности.
В распределении по классам в сегменте бизнес-класса основной объем предложения относится к корпусам на стадии активного строительства, около 33%, также и в сегменте комфорт-класса, около 45% от общего объема предложения относится к домам на стадии активного строительства.
В сегменте экономкласса большая часть объема предложения относится к домам на стадии фундамента, около 39%.
В зависимости от класса различается средняя площадь квартир в предложении. Причем среди однокомнатных квартир комфорт и экономкласса средняя площадь квартир практически не различается. Это связано, в том числе и с тем, что однокомнатные квартиры небольших площадей по более низким ценам уходят с рынка в первую очередь, как наиболее ликвидное предложение.
По двухкомнатным квартирам разница в средней площади квартир по различным классам составляет около 4 кв. м. По трехкомнатным квартирам – разница между классами в средней площади квартир составляет между эконом и комфорт-классом около 7 кв. м, между комфорт и бизнес-классом составляет 30 кв. м.
2. Ценовой анализ
Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 4 кв. 2014 года составила 90,0 тыс. руб./кв. м. По сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 1,9%. За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) средневзвешенная цена выросла на 10,9%.
В территориальном распределении по итогам 4 кв. 2014 г. средневзвешенная цена в «новой» Москве выросла на 3,3% и составила 108,3 тыс. руб./кв. м. За год средневзвешенная цена в новостройках «новой» Москвы выросла на 23%, в новостройках Подмосковья рост цены составил 9%.
На территории Подмосковья средневзвешенная цена составила по итогам отчетного периода 87,6 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 2%. Разница в средней цене на новостройки Подмосковья и «новой» Москвы составила в 3 кв. 2014 года 23,5% (в 3 кв. 2014 года разница составляла 22%).
В дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 123,8 тыс. руб./кв. м, на втором месте «новая» Москва, где средняя цена составила 108,2 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене новостройки г. Реутова, 97,3 тыс. руб./кв. м.
По итогам 4 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки бизнес-класса составила 139,6 тыс. руб./кв. м (+6,1% по сравнению с 3 кв. 2014 г.), в сегменте комфорт-класса – 84,0 тыс. руб./кв. м (-0,5%), в сегменте экономкласса – 81,4 тыс. руб. кв. м (-1%).
Распределение средневзвешенной цены в зависимости от стадии готовности выглядит достаточно традиционно – чем выше стадия, тем выше цена. Уровень цены на квартиры на 6-ой стадии (квартиры, оформленные в собственность застройщика) ниже, чем на квартиры, сданные ГК. Это связано с тем, что на завершающих стадиях строительства обычно остаются низколиквидные квартиры больших площадей на первых и последних этажах, на которые средняя цена кв. м обычно ниже, чем на более ликвидные квартиры небольших площадей.
3. Анализ спроса
По итогам 4 кв. 2014 года отмечен ажиотажный уровень потребительской активности. Основой для такого уровня спроса послужили такие факторы как снижение цены на нефть и резкое ослабление рубля, начавшееся в конце ноября. Все это послужило тому, что покупатели поторопились вложить оставшиеся денежные средства в недвижимость. Также отмечен рост ипотечных сделок – их доля в некоторых проектах достигала 90%. В среднем, доля ипотеки в количестве сделок составила около 35-40%.
По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до 4,5 млн. руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в диапазоне от 3,0 до 3,5 млн. руб.
По количеству комнат основным спросом пользуются однокомнатные (55%) и двухкомнатные квартиры (38%). В распределении по площадям наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-70 кв. м.