Четыре тенденции рынка новостроек Новой Москвы и Московской области

В 2014 году основным видом сделок на рынке новостроек Подмосковья было приобретение небольших бюджетных квартир с инвестиционной целью, а доля ипотечных сделок в ряде проектов достигала 70%. Эксперты ГК «Лидер Групп» подвели итоги развития рынка новостроек ближнего Подмосковья в 2014 году.

«Инвестиционное ралли» победило стагнацию.

Ключевой тенденцией, определившей вектор развития рынка новостроек эконом- и комфорт-класса в 2014 году стал рост инвестиционного спроса на недвижимость, который наблюдался в начале и в конце года и происходил на фоне пропорционального падения доверия к другим инструментам сохранения капитала. Все, что связано с «живыми» деньгами - депозиты, рублевые сбережения и сбережения в иностранной валюте – утратило привлекательность для абсолютного большинства тех, кто хотя бы в перспективе рассматривал или думал о приобретении жилья. В то же время, люди по-прежнему стремятся как-то обезопасить накопленные средства и поэтому активно переориентируются на спасительный рынок недвижимости. «Квадратный метр - это своего рода «твердая валюта», то есть наименее подверженная влиянию различных общеэкономических колебаний. Стабильный рост числа «инвестиционных» покупателей мы фиксируем еще с конца 2013 года, когда начались отзывы лицензий у банков. В декабре 2014 года уже около 50% сделок заключались инвесторами и покупателями, которые планировали приобретение квартиры в будущем, но в данных условиях решили сделать это сейчас», - рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

В итоге стагнация, которую предрекали эксперты в 2013 году и которая, действительно, наблюдалась в целом ряде отраслей, рынок жилья миновала. Более того, наблюдался безусловный рост рынка, как в ценовом выражении, так и в объеме сделок. Так, в жилых проектах, реализуемых ГК «Лидер Групп», прирост объемов продаж за год (с января по декабрь) составил в среднем 40%. «Только в октябре число сделок, заключенных в наших новостройках, выросло на 50% по сравнению с показателями октября 2013 года. - говорит Дмитрий Пантелеймонов. - При этом следует отметить, что речь не идет о «классическом» росте сделок, когда люди покупают квартиры для проживания. Прирост был обусловлен, в основном, именно увеличением доли так называемых инвестиционных покупок: тех, кто в принципе собирался покупать жилье, но не сейчас. Однако опасения обесценивания накопленных средств подтолкнуло их к совершению покупки немедленно.»

При этом рынок даже в таких условиях остается неоднороден. «Сегодня в области и Новой Москве нет ни так называемого «рынка продавца», ни «рынка покупателя» - определить баланс спроса и предложения нереально, - комментирует Дмитрий Пантелеймонов. - На первый взгляд, выбор новостроек просто огромен, и «мяч» на стороне покупателя. С другой – при ближайшем рассмотрении оказывается, что реально качественного предложения, то есть ликвидного, не так и много, и в условиях возросшей инвестиционной активности оно раскупается за считаные недели. И если раньше мы могли говорить о том, что на первом плане для покупателей – месторасположение, застройщик и цена квадратного метра, то сегодня - бюджет всей покупки, надежность застройщика, а потом все остальное. Конкуренция нарастает, и поэтому динамика роста продаж в 2014 году у всех была разной».

Как отмечают в ГК «Лидер Групп», в течение всего года предпочтения покупателей концентрировались преимущественно на самых бюджетных предложениях: студиях и однокомнатных квартирах площадью 25-28 и 33-37 кв.м, соответственно.

Банки изучали заемщиков, а покупатели – застройщиков.

В 2014 году зафиксировано существенное увеличение доли ипотечных сделок: если год назад не более 50% покупок в проектах ГК «Лидер Групп» совершалось с привлечением ипотеки, то к декабрю нынешнего года в некоторых проектах доля ипотеки достигала 70%. «Основной вклад в рост количества ипотечных сделок опять же внесла та категория покупателей, которые ускорили реализацию своих планов по приобретению жилья, - уточняет Дмитрий Пантелеймонов. – например, изначально люди собирались накопить полную стоимость квартиры и не влезать в долги, но сейчас предпочли привлечь кредитные деньги.» При этом, опасаясь будущей финансовой нестабильности заемщиков, некоторые банки существенно ужесточили требования к ним. Даже там, где формально условия не поменялись, количество отказов явно выросло.

Покупатели – в свою очередь – также проявляли крайнюю осторожность при выборе объекта: они тщательно изучают репутацию застройщика перед покупкой, проверяют все документы, контролируют заявленные сроки сдачи и ход строительства. Эксперты связывают данную тенденцию с ожиданием возможного кризиса: люди хорошо помнят, как замораживалось строительство в 2008-2009 годах. Этим же объясняется повышенный интерес к готовым или почти готовым проектам. «Поскольку основной задачей инвестиционных покупок образца 2014 года было не «заработать», а «сохранить» средства, то покупатели выбирали самые надежные проекты, а уже в рамках этих проектов – самые ликвидные квартиры, - подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов. – Поэтому быстрее всего раскупались квартиры малого метража в построенных или почти построенных домах: в силу невысокой цены сделки такому инвестору легко в любой момент «выйти в деньги».

Застройщики «придерживали» объекты.

Несмотря на финансовую и политическую нестабильность, реализация уже начатых проектов строительства многоквартирных жилых комплексов в ближнем Подмосковье продолжилась в полном объеме. По данным ГК «Лидер Групп», в период с января по декабрь 2014 года в продаже стабильно находились квартиры в более чем 1,2 тысячах корпусах.

Тем не менее, застройщики придерживались разных стратегий. Кто-то предпочитал вывести на рынок максимальный объем, пользуясь высоким спросом. Кто-то – «придерживал» объекты, предпочитая не «выходить в деньги».

«Минувший год был по-настоящему турбулентным и очень богатым на различные политические и экономические события, - отмечает Дмитрий Пантелеймонов. - В таких условиях не только отдельные граждане, но и целые компании практически ежедневно оказывались перед необходимостью принимать стратегически важные решения».

Как и в период финансового кризиса 2008-2009 годов, застройщики стремились увеличить долю квартир небольшой площади в составе строящихся ЖК. «Жилье небольшой площади традиционно пользуется наибольшим спросом и реализуются быстрее, чем более просторное жилье, и особенно это заметно в сложные времена, когда возрастает доля инвестиционных приобретений. Тем не менее, сегодняшнему потребителю очень важен достаточный уровень комфорта проживания, поэтому востребованность совсем маленьких квартир и студий – площадью до 25 кв.м – по-прежнему невысока», - говорит Дмитрий Пантелеймонов.

Нельзя сказать, что усилия застройщиков по реструктуризации предложения увенчались успехом: в течение всего года на рынке новостроек ближнего Подмосковья наблюдался процесс «вымывания» маломерных квартир, и к концу года доля квартир-студий площадью до 30 кв.м в структуре предложения составила всего 10%; квартир площадью до 20 кв.м – менее 5%.

Санкции не помешали плановому росту цен.

«Ценовые результаты года на рынке новостроек ближнего Подмосковья подводить крайне сложно. Можно сказать, что увеличение спроса на недвижимость вызывало незначительные плюсовые корректировки стоимости квадратного метра. Но, опять же, надо учитывать разобщенность рынка. В некоторых проектах метр даже подешевел. Хотя и не много: в пределах 10%», - говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». - Впрочем, в большинстве случаев состоялся «плановый» рост рублевых цен, связанный и со спросом, и со стадией готовности проекта. Так, в наших проектах стоимость квадратного метра в итоге выросла за год на 15-20%, в зависимости от конкретного жилого комплекса».

При этом полная стоимость покупки жилой недвижимости в Подмосковье – наоборот – снижалась благодаря уменьшению метражей одно- и двухкомнатных квартир, а также большому объему квартир-студий. Так, квартиру площадью около 27 кв.м в микрорайоне «Город Счастья» (г. Домодедово) сегодня можно купить по цене около 1,5 млн рублей, при этом на рынке есть еще целый ряд строящихся ЖК, имеющих в своем составе квартиры стоимостью чуть более 1 млн рублей.

Бурное будущее

«Несмотря на год, полный политических и финансовых сюрпризов, можно сказать, что процесс развития подмосковного рынка новостроек в январе-декабре продолжался в штатном режиме: вплоть до настоящего момента большинству застройщиков удавалось работать в соответствии с намеченными планами, - резюмирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». - Немало этому способствовали покупатели, интерес которых к приобретению недвижимости резко возрос на фоне общей нестабильности. Будущий год, впрочем, вряд ли будет столь же красочным. Вероятнее всего, усилится дифференциация спроса по проектам, и мы увидим и приостановленные стройки, и банкротства мелких строительных компаний, и недовольных дольщиков. Плюс в этом, пожалуй, один – растущий уровень конкуренции диктует новые рыночные условия, в которых ненадежные компании и низкокачественные проекты просто физически не смогут существовать».