Новостройки-2014: жесткие правила игры, ажиотажный спрос и последний шанс для неликвида

Несмотря на ситуацию в экономике, усложнение отношений с Западом и ослабление рубля, 2014 год для подмосковных застройщиков оказался довольно успешным. По данным экспертов компании «Континент», спрос в среднем по рынку заметно превысил уровень 2013-го, причем интерес коснулся не только наиболее ликвидных объектов. Скорее всего, уже в первой половине 2015-го ситуация коренным образом изменится.

«Продается все!»

Динамика спроса оказалась отмечена двумя основными пиками — первый пришелся на середину весны, второй — на середину осени. «Весной количество звонков и обращений подскочило едва ли не вдвое, - рассказывает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева, - причиной такого ажиотажа стал отзыв лицензий у ряда банков, а также присоединение Крыма, спровоцировавшее осложнение отношений с Западом. Как результат, стремление граждан сохранить средства в недвижимости приняло поистине массовый характер. Могу привести пример из нашей практики: как раз в это время мы открыли продажи в ЖК «Рациональ» и столкнулись с тем, что более 20% квартир комплекса были распроданы менее чем за неделю. Покупали и частные лица, и компании-инвесторы. Мы даже остановили продажи на пару недель, после чего открыли уже по новым ценам».

Причиной осенней «вспышки спроса» стало ослабление рубля, это снова спровоцировало инвестиционную активность. Спрос на подмосковные новостройки остается весьма высоким — в среднем по рынку он как минимум на 10% выше, чем год назад.

Объем предложения на подмосковном первичном рынке к концу года составляет порядка

60 000 квартир — это примерно на 2% больше, чем год назад.

«Конец года оказался отличной возможностью для некоторых застройщиков реализовать наименее ликвидные объекты, — рассказывает Галина Гараева, — Есть ощущение, что стресс, вызванный ослаблением рубля, заставляет вкладываться чуть ли не во все подряд. Коллеги рассказывают, что с начала года увеличилось количество сделок по приобретению недвижимости «вскладчину». Думаю, некоторые застройщики смогут значительно улучшить прогнозные показатели по продажам на объектах с погрешностями в концепции, со сложной транспортной доступностью. При этом застройщики качественных объектов относятся к ажиотажу сдержанно. Среди них также распространено мнение, что оставаться в недвижимости выгоднее, чем в «нестабильном рубле».

«Квадратный рубль» дорожает…

Несмотря на экономическую и политическую турбулентность, рост цен на новостройки в 2014 году оставался на плановом уровне, а по некоторым проектам и превысил его. По мере строительной готовности объектов, цены подняло большинство застройщиков. Подавляющее большинство строящихся объектов на территории Московской области относится к эконом- и комфорт-классам (порядка 95%), средняя стоимость метра находится на уровне 80 тысяч рублей за квадратный метр. «При этом, конечно, на стоимость метра в конкретном объекте влияет множество факторов: тип дома, населенный пункт, отсутствие или наличие работ на площадке, стадия строительства - рассказывает Галина Гараева, - по нашим данным, особенно сильно поднимается цена на завершающих этапах, таких как отделка фасада и внутренние работы. На этот этап приходится от трети до половины всего роста цены. Всего же от начала строительства до завершающего этапа (обычно это порядка двух лет) цены поднимаются на 30-40%, и 2014 год не стал исключением».

Ослабление рубля пока на ценниках не отразилось — они изначально были рублевыми. Однако при сохранении повышенного спроса вполне вероятна ценовая динамика вверх на уровне выше планового, рассчитываемого исходя из повышения строительной готовности.

«Гонка за ипотекой».

Что касается основных тенденций рынка, это, в первую очередь, ужесточение ипотечных условий. Еще в начале года наблюдалось значительное количество ипотечных программ со ставками в 11% и даже ниже (в основном, в рамках акций), а условия по ипотеке на первичные объекты впервые за много лет приблизились к условиям для вторичного рынка. Однако уже к началу осени картина была совершенно другой: средняя ставка превысила 13%, увеличился размер первоначального взноса, а банки стали гораздо жестче подходить к оценке заемщиков. «По нашим данным, едва ли не каждый третий обратившийся за ипотечным кредитом либо получал отказ, либо отказывался от кредита сам по причине невыгодных условий, — рассказывает Галина Гараева, — Отчасти, впрочем, тенденция объясняется еще и тем, что во втором полугодии кредитами интересовались активнее: количество обращающихся за ипотекой выросло процентов на 15. Природа явления — все то же ажиотажное стремление вложить средства в недвижимость». Выходом для покупателей, вероятнее всего, станут новые банковские продукты под залог уже имеющейся недвижимости заемщика.

Вторая тенденция — налоговые изменения, нацеленные, вероятно, на пополнение бюджета. Это переход на кадастровую оценку и продление до пяти лет срока владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ. Впрочем, переоценивать негативное влияние этой меры на инвесторов не стоит. «Ажиотажники» в большинстве своем и не рассчитывают на быструю перепродажу, а профессиональные инвесторы, наоборот, чаще всего продают довольно быстро. В качестве вероятных следствий можно ожидать, с одной стороны, увеличения арендного предложения (со стороны первой категории инвесторов), с другой — увеличения популярности такой схемы, как обратный выкуп.

«В целом же 2015 год, думаю, станет переломным — ажиотаж спадет, и в ближайшие годы спрос на объекты с погрешностями в концепции, с плохой транспортной доступностью резко снизится, на треть и более. Можно сказать, осенняя активизация спроса — последний шанс для застройщиков реализовать такие проекты. Вероятнее всего, уже в следующем году их однозначно можно будет отнести к категории неликвида».

Отказ от риэлторов.

Еще одна тенденция, которая обозначилась в прошлом году – стремление покупателей приобретать объекты непосредственно в отделе продажи застройщика. Собственно, это «хорошо забытое старое», когда на заре развития первичного рынка городского жилья слова «квартира от застройщика» давали в глазах покупателя существенное преимущество. Впоследствии – особенно после введения в действие 214-ФЗ – люди поняли, что важен проект и надежный застройщик, а не кто именно занимается продажей. Однако, сейчас, в ситуации, сильно напоминающей конец 2008 года, покупатели вновь стали предпочитать иметь дело непосредственно с застройщиком, а не с риэлтором или инвестором.

«Вообще говоря, это исключительно психологический фактор, - уверена Галина Гараева. – памятуя о замораживании проектов и банкротстве девелоперов в 2009-2010 годах, люди считают, что вносить деньги застройщику (или компании, которую создал застройщик для продажи своих новостроек) надежнее. На самом деле особой разницы нет: и в том, и в другом случае за строительство отвечает девелопер. Другое дело, что работая с подразделением застройщика, клиент может получить более оперативную информацию, да и заинтересованность в продажах у такого подразделения выше.»

Данная тенденция в перспективе может привести к тому, что застройщики откажутся от сотрудничества с риэлторами, оставив договоры только с по-настоящему профессиональными агентствами. «Хотя сейчас говорить о массовом отказе от риэлторов не приходится», - подчеркивает эксперт.