Квартира для бизнеса: как извлечь из жилья прибыль?

В условиях падающего курса рубля недвижимость стала для многих россиян единственным эффективным способом сохранить накопления. Действительно: жилье не может сильно обесцениться (по крайней мере, так, как национальная валюта), и, едва лишь ситуация на рынке начинает поправляться, оно вновь начинает расти в цене. Но при этом жилье все же остается пассивом, который не приносит чистой прибыли, только требует расходов на содержание. В связи с этим в кризисное время многие владельцы жилой недвижимости задумываются, можно ли сделать свою квартиру доходной.

Если жилье не является единственным

Большинство россиян, имеющих в собственности несколько квартир, предпочитают сдавать свободное жилье в аренду. Преимущество этого варианта заключается в его относительной простоте и получении стабильного дохода. Однако нужно учесть, что в кризис спрос на съемное жилье падает, и арендодателям приходится подстраивать свои цены под финансовые возможности арендаторов. К началу 2015 года цены на аренду в Москве снизились по оценкам экспертов уже на 10-20%, и могут упасть еще на 10%. Недорогая однокомнатная квартира в окраинных районах столицы сегодня стоит 20-25 тыс. руб. в месяц, в то время как ещё недавно стоимость аренды здесь достигала 28-30 тыс. руб. Увеличился и срок экспозиции жилья – с нескольких часов до нескольких дней и даже недель. Учитывая также то, что сдача квартиры в аренду обозначает увеличение затрат на ремонт жилья и необходимость уплачивать налог на доход, на большие деньги от аренды в такое время рассчитывать не приходится. Впрочем, увеличить доходность аренды все же можно, например, сдавая многокомнатную квартиру нескольким отдельным постояльцам, а не одной семье.

В некоторых случаях квартиру можно превратить в коммерческий объект, переведя ее из жилого фонда в нежилой. Процедура перевода является достаточно сложной и дорогостоящей, но и доходность объекта после этого может значительно возрасти. В бывшей квартире можно открыть собственный магазин, аптеку или офис или же сдать площадь под эти же цели в аренду. «Далеко не всякая квартира подойдет для такой операции, – замечает руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Если в квартире задумано разместить объект бытовых услуг или точку стрит-ритейла, то для таких целей подходят квартиры в домах, стоящих на оживлённых улицах с большим потоком пешеходов».

Законодательство предъявляет ряд обязательных требований к подобным объектам – так, в доме должна быть техническая возможность организовать отдельный вход в квартиру, поэтому речь преимущественно идет о жилье на первых этажах. Но объект может быть расположен и выше – при условии, что под ним также располагаются нежилые помещения. При этом квартира должна быть свободна от любых обременений (залог, арест и т.д.) и зарегистрированных жильцов. Перевод объекта в нежилой фонд также не может быть частичным (покомнатным), поэтому если квартира перейдет в разряд коммерческой недвижимости, то и проживать в ней будет уже нельзя.

И единственное жилье может приносить доход

Чтобы организовать в своей квартире какую-либо деятельность, связанную с получением дохода, переводить жилье в нежилой фонд необязательно. Ст. 17 Жилищного кодекса разрешает лицам, проживающим в квартире на законных основаниях, заниматься на дому профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельностью при условии, что это не будет мешать другим жильцам и нарушать требования к жилым помещениям. Эта возможность становится хорошим выходом для тех, кому аренда офиса или мастерской в кризис становится не по карману. Однако в ст. 17 ЖК РФ также указывается, что использовать жилье в качестве домашнего офиса могут только граждане, проживающие в квартире на законных основаниях. Сюда относятся собственники квартиры, члены их семьи и зарегистрированные в квартире лица.

Важно и то, что в жилой квартире можно организовать не всякую деятельность. Так, однозначно нельзя открывать дома шумные или ядовитые виды производства, а также устраивать склады. А вот давать частные уроки, работать с документами, консультировать граждан, обзванивать клиентов – разрешено. Подойдет для размещения на дому и мастерская по ремонту бытовой и оргтехники, небольшая швейная или обувная мастерская.

Если работать дома нет никакой возможности, а снимать офис – слишком дорого, можно использовать для этих целей съемное жилье. Учитывая снизившиеся цены на аренду, можно не только сэкономить, но и подобрать себе место для работы в удобном районе, недалеко от дома. «Арендовать квартиру для работы несколько дороже, чем для проживания, – говорят в компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Поэтому нередко люди объединяются и арендуют себе квартиру-офис вскладчину».