От каких рисков защищает титульное страхование?

В российском законодательстве содержится несколько десятков прямых и непрямых оснований, по которым сделку могут признать недействительной или оспорить в суде. Итог же один – покупатель рискует потерять приобретенное жилье, а вместе с ним, чаще всего, и потраченные деньги (вернуть их удаётся далеко не всегда, по крайней мере, единой суммой). Оградить покупателя от риска потери жилья призвано титульное страхование, однако его эффективность будет зависеть от того, как будет составлен договор.

По своему главному принципу титульное страхование мало чем отличается от прочих страховых продуктов: страховая компания за вознаграждение обязуется возместить клиенту его убытки при наступлении страхового случая. Центральным риском здесь, как и было сказано выше, является утрата права собственности на имеющуюся недвижимость, соответственно, в число страховых случаев будут входить причины, которые могут привести к этой утрате. Так, сделка может быть признана недействительной, если:

- кто-либо из участников на момент совершения сделки был временно или постоянно недееспособен;

- продавец не имел законных прав на отчуждаемую недвижимость;

- в сделке фигурировали ненастоящие документы;

- при проведении сделки были нарушены права третьих лиц (несовершеннолетних, наследников и т.д.) или организаций (банка-залогодержателя);

- одна из сторон действовала под влиянием обмана, угрозы или насилия;

- в процессе регистрации нового права собственности была допущена ошибка.

Это далеко не полный перечень причин, по которым завершенную операцию с жильем могут «отыграть назад». Именно из-за такого обилия рисков сегодня большинству сделок предшествует тщательная проверка юридической чистоты объекта, которую покупатели предпочитают поручать профессиональным риэлторам. «В ряде случаев, обнаружив у объекта серьезные юридические изъяны, мы можем посоветовать клиенту отказаться от покупки, – замечает руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Если риски слишком высоки, безопаснее найти другую квартиру. К рискованным объектам принято относить объекты, недавно полученные продавцом в наследство, квартиры с длинной цепочкой предыдущих собственников».

Интересной отличительной особенностью титульного страхования является то, что оно защищает заемщика не от будущих неприятностей, а от уже произошедших, но еще не ставших явными. Поэтому даже при глубокой проверке не стоит пренебрегать оформлением полиса титульного страхования – в комплексе эти действия, по словам риэлторов, дают максимальную защиту. Главное – предусмотреть в страховом договоре все наиболее вероятные риски (их как раз поможет выявить профессиональная проверка), тогда даже в случае расторжения сделки покупатель не останется у разбитого корыта.

На что может рассчитывать клиент при наступлении страхового случая? В зависимости от условий договора, компания-страховщик может возместить убыток частично или даже целиком. Стоимость полиса титульного страхования будет зависеть главным образом от стоимости самого объекта недвижимости и степени риска утраты права собственности. Так, если квартира была куплена у граждан, которые в свое время ее приватизировали или приобрели по договору долевого участия, то стоимость полиса будет минимальной. Если же жилье за время своего существования успело поучаствовать в десятке сделок, то тариф будет значительно больше. В среднем страхование титула сегодня стоит 0,2-1,3% от стоимости приобретенного жилья.