Рынок коммерческой недвижимости – 2015: опорные точки

В кризисном 2015 году развитие российского рынка коммерческой недвижимости неизбежно замедлится, но есть сегменты, которые, как минимум, пострадают меньше других, а в лучшем случае – станут опорой рынка. Эксперты RRG выделили четыре ключевых формата, имеющих все шансы на благополучное существование даже при условии сохранения и усугубления проблем в экономике.

В первую очередь, успешно пережить кризис смогут объекты коммерческой недвижимости, расположенные в пределах исторического центра города. «Несмотря на то, что и внутри Садового кольца сейчас наблюдается рост уровня свободных коммерческих площадей, и особенно в сегменте street-retail, проблема высвобождения помещений в центре в долгосрочной перспективе скорее иллюзорна», - говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. Аналитики RRG полагают, что здесь идет процесс реформации рынка коммерческой недвижимости, в частности, речь идет о смене профиля арендаторов. «Fashion-операторы уходят в крупные торговые центры, а на их место постепенно приходят банки и предприятия общепита, аксессуары. Да и собственники этого сегмента более гибки с точки зрения ценовой политики», - поясняет Колокольников. В любом случае, подчеркивает он, помещения в пределах Садового кольца будут достаточно востребованными.

Второй формат, имеющий позитивные перспективы развития, - транспортно-пересадочные узлы с коммерческими площадями - ТПУ. Согласно планам столичных властей, к 2020 году в Москве планируется ввести в строй 90 ТПУ, при этом 42 появятся на действующих станциях метрополитена, а 48 - на строящихся. Несмотря на экономические сложности, до сих пор мэрия об отмене или пересмотре этих планов не заявляла, поэтому сегмент ТПУ остается привлекательным. Естественно, существует риск «замораживания» или полной отмены строительства некоторых объектов, но те, которые все-таки будут грамотно спроектированы и введены в эксплуатацию, имеют все шансы на успех: даже в кризис люди продолжат пользоваться метро, поэтому высокий потребительский трафик ТПУ обеспечен. Как отмечают в RRG, выставить на торги ряд проектов ТПУ планируется уже в ближайшем будущем.

Третий «опорный» сегмент - магазины FMCG. «Москве, как и многим другим российским городам, по-прежнему не хватает магазинов FMCG, - говорит Денис Колокольников. - Наши исследования показали, что для насыщения рынка в столице надо открыть еще около 500 000 квадратных метров сетевых форматных магазинов, торгующих продуктами питания и товарами повседневного спроса. Поэтому можно смело обещать ритейлерам, что магазины FMCG – и особенно дискаунтеры, открытые в районах массовой застройки, - будут коммерчески успешными».

Четвертый и последний формат может стать одной из небольших «опорных колонн» рынка не вопреки, а благодаря кризису. Речь идет о коворкингах и других площадках «временного пребывания» с определенной инфраструктурой для ведения бизнеса, которые традиционно получают активное развитие в периоды финансовой нестабильности. Кроме того, будут востребованы малоформатные офисные площади в современных зданиях в центре, либо в районах деловой активности. «Причин тому две: во-первых, с развитием информационных технологий продолжает снижаться потребность в постоянном нахождении в офисе, - поясняет Денис Колокольников. - Во-вторых, успеху коворкингов будет способствовать, как ни странно, и сам кризис: многие компании сегодня сокращают расходы на персонал, и уволенные сотрудники зачастую начинают небольшой, но собственный бизнес, либо работают на аутсорсинге. Иными словами, экономическая неопределенность «подстегивает» развитие стартапов, что, в свою очередь, может привести к росту сегмента коворкингов – своеобразных полуофисов».

В целом, отмечают в RRG, сейчас довольно сложно прогнозировать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в последующие месяцы, так как по-прежнему нет понимания общей ситуации, нельзя выделить векторы политического и экономического развития страны, определить глубину начинающегося кризиса. «Поэтому стоит оговориться, что и для вышеуказанных форматов сохраняется риск провала в случае резкого усиления негативных явлений в экономике или неверного выбора локации и недооценки конкуренции», - подчеркивает Денис Колокольников.