Итоги 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

1. Ставки и цены в 2014 года в долларовом выражении существенно снизились в виду двухкратного снижения курса рубля, которое, в свою очередь, было обусловлено более чем двухкратным снижением цен на нефть в течение 2 полугодия 2014 года.

2. Рост объема предложения на рынке продажи был в 3 раза ниже, чем на рынке аренды: в то время, как уровень снижения цен оказался ниже уровня снижения арендных ставок в 1,5 раза. Превышение уровня снижения ставок над уровнем снижения цен обусловлено тем, что рынок аренды на изменения в макроэкономике по сравнению с рынком продажи реагирует традиционно быстрее.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи наблюдалась следующая картина:

- По торговым объектам объем предложения на рынке продажи снизился, а на рынке аренды, наоборот, вырос, при этом арендные ставки по объектам в центре снизились больше, чем цены в 1,5 раза, а уровень снижения арендных ставок по помещениям за пределами Садового кольца превысил уровень снижения цен почти в 2 раза.

- Объем предложения офисных помещений вырос как на рынке продажи, так и на рынке аренды. По офисным помещениям ставки на рынке аренды снизились больше, чем цены на рынке продажи в 1,5 раза по помещениям в центре и более, чем в 2 раза по помещениям за его пределами.

- Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды практически не изменилась, в то время, как на рынке продажи выросла. Уровень снижения ставок на рынке аренды в 2014 году оказался в 2 раза выше, чем уровень снижения цен на рынке продаже.

Главный вывод:

Основными факторами, которые определяли ситуацию в макроэкономике России в 2014 году и негативно отразились на развитии рынка коммерческой недвижимости явились: снижение нефтегазовых доходов во 2 полугодии 2014 года, введение санкций в отношении России со стороны Запада и увеличение оттока капитала за рубеж. Наибольшее влияние проблемы в экономике оказали на торговые помещения, особенно, - в центре. Отсутствие адекватного падения ставок аренды и цен продаж в долларовом эквиваленте говорит пока лишь о том, что многие собственники номинируют ценники на «старых уровнях», не понимая к какому «берегу» прибьются ставки и цены. Наиболее адекватные уровни ставок аренды, по которым в ближайшее время будут совершатся сделки, соответствуют рублевым уровням прошлого года. Со временем и рынок купли продажи ждет серьезная коррекция.

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 700 тыс.$, а также торговые помещения стоимостью от 500 тыс.$, или же помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка на протяжении 2014 года можно выделить 3 этапа:

- С января по июль в связи с увеличением деловой активности в начале весны объем предложения вырос.

- С июля по ноябрь объем предложения уменьшился.

- С ноября по декабрь объем предложения несколько вырос.

С декабря 2013 по декабрь 2014 года по количеству объем предложения вырос на 19%, а по общей площади на 6% и составил 2 049 объектов общей площадью 3 551 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

В динамике долларовых цен на протяжении 2014 года можно выделить 2 периода:

- незначительного их изменения с декабря по июль;

- снижения в результате уменьшения цены нефти с июля по декабрь.

В 2014 году цены в долларах в связи со значительным ростом (на 70%) курса доллара снизились. Изменение к декабрю 2013 г. составило -19% в долларовом и +51% в рублевом эквиваленте, средневзвешенная цена составила 3 724 $/кв.м, или 207 687 руб./кв.м.

Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 14% и составил 13,23 млрд. долл.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2014 год по общей площади объем предложения снизился на 21% по торговым, вырос на 12% по офисным, уменьшился на 2% по производственно-складским помещениям и вырос на 40% по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2014 года составил 472 торговых объекта общей площадью 433 тыс. кв.м,

1 121 офисный объект общей площадью 2 029 тыс. кв.м, 152 производственно-складских помещения общей площадью 635 тыс. кв.м и 304 помещения свободного назначения общей площадью 454 тыс. кв.м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2014 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 57%, второе место с долей 18%, у производственно-складских помещений доля торговых помещений составила 13%, а доля помещений свободного назначения – 12%. Доля офисных помещений за год выросла на 4%, доля производственно-складских помещений и помещений свободного назначения практически не изменилась, а доля торговых помещений уменьшилась на 3%.

Судя по снижению средней площади объектов торгового, производственно-складского и свободного назначения на 30, 37 и 13%, соответственно, спросом пользовались помещения больших площадей, что может быть обусловлено смещением покупательского спроса в условиях нарастающих проблем в экономике в сторону товаров эконом-класса.

Ценовые показатели

В условиях существенного роста курса доллара цены по всем сегментами коммерческой недвижимости снизились. Снижение составило 24% по торговым объектам, 17% - по офисным, 14% - по производственно-складским и 24% - по помещениям свободного назначения. Уровень снижения цен по торговым помещениям мог оказаться максимальным в связи с уменьшением объемов платежеспособного спроса населения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам снизился на 40%, по офисным помещениям - на 7%, по производственно-складским помещениям - на 16%, а по помещениям свободного назначения за счет значительного роста объема предложения по общей площади – вырос на 7%.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2014 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2013 года снизилась на 52%, а за пределами центра - на 19%.

Всего в декабре 2014 года на продажу был выставлено 65 объектов в пределах Садового Кольца и 407 объектов за его пределами суммарной площадью 19 и 414 тыс. кв.м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 472 объекта общей площадью 433 тыс. кв.м со средней площадью объекта 920 кв.м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2013 по декабрь 2014 года снизилась на 25% до 13 323 $/кв.м, а за пределами Садового Кольца - на 18% до 4 463 $/кв.м. Снижение цен по торговым объектам в центре оказалось более существенным в силу переориентации спроса в условиях нарастания проблем в экономике на товары широкого потребления и, соответственно, уменьшения спроса на помещения в центре, в которых реализуются дорогие товары.

Цена по всем торговым помещениям за 2014 год снизилась на 24% до 4 856 $/кв.м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре снизился на 64%, а на периферии - на 34%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2014 год по общей площади вырос на 2% и составил 46 тыс. кв.м. В центре общая площадь выросла на 12% до 9 тыс. кв.м, а за пределами практически не изменилась и составила 37 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 22% и составила 8 654 $/кв.м. В центре цены уменьшились на 33% до 14 123 $/кв.м, а за его пределами, наоборот, снизились на 18% до 7 321 $/кв.м.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 15% по общей площади и 6% по количеству, а за пределами центра вырос на 17% по общей площади и на 16% по количеству.

Всего в декабре 2014 года было выставлено 236 объектов общей площадью 272 тыс. кв.м в пределах Садового Кольца и 885 объектов за его пределами суммарной площадью 1 757 тыс. кв.м. Общий объем предложения офисных площадей составил 1 121 объект общей площадью 2 029 тыс. кв.м со средней площадью объекта 1 810 кв.м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2013 по декабрь 2014 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 19% до 7 389 $/кв.м, а за пределами Садового Кольца – на 11% до 3 649 $/кв.м.

Цена по всем офисным помещениям за 2014 год уменьшилась на 17% и составила 4 151 $/кв.м. Как видно, в отличие от торговых помещений, спрос на объекты в центре и за его пределами снизился одинаково.

Изменение объема предложения в стоимостном выражении составило -32% до 2 013 млн. $ в пределах Садового Кольца и +5% до 6 411 млн. $ за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2014 году уменьшилась на 7% до 8 424 млн. $.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды на протяжении всего года прослеживалась тенденция роста объема предложения.

Наиболее сильный рост произошел по мере постепенного сезонного роста деловой активности:

- в начале года - с января по апрель;

- осенью - с августа по октябрь.

Общий прирост объема предложения по площади за 12 месяцев составил 18%.

В декабре 2014 года на рынке было выставлено 3 901 объект общей площадью 2 401 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

В динамике долларовых арендных ставок на протяжении 2014 года можно выделить 2 периода:

- незначительного их изменения с декабря по август;

- снижения в результате увеличения курса доллара с августа по декабрь.

Средние ставки на рынке аренды с декабря 2013 по декабрь 2014 года снизились на 29% в долларовом и выросли на 41% в рублевом выражении. Как видно, уровень снижения арендной ставки в 1,5 раза превысил уровень снижения цен на рынке продажи. Это можно объяснить традиционно более быстрой реакцией рынка аренды на изменения в макроэкономике.

В декабре средняя арендная ставка составила 426 $/кв.м/год, или 23 758 руб./кв.м/год.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы роста объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2014 году на рынке аренды составили 18% по торговой недвижимости, 20% - по офисной и 14% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади в декабре 2014 года составил: 402 тыс. кв.м по торговым объектам, 1 316 тыс. кв.м – по офисным и 683 тыс. кв.м – по производственно-складским.

На протяжении 2014 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 10%, по производственно-складским – на 9%, в то время как по офисным – выросла на 5%. Уменьшение средней площади может свидетельствовать об интересе к крупным помещениям.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2013 по декабрь 2014 года снизилась на 36% до

665 $/кв.м/год, на офисные – на 26% до 403 $/кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 31% до

143 $/кв.м/год. Как видно, на рынке аренды, торговые объекты подешевели так же, как и на рынке продажи, больше, чем офисные и производственно складские помещения, что также может быть связано с введением между Россией и Западом торговых санкций и снижением платежеспособного спроса в условиях снижения курса рубля.

Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2013 по декабрь 2014 года составило 8% по торговым, 12% - по офисным помещениям и 21% - по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2014 года в центре вырос на 41%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 16%. Рост по количеству составил 20% и 33% соответственно. Существенное увеличение объема предложения может свидетельствовать о формировании отложенного спроса.

Всего в декабре 2014 года было выставлено 107 объектов суммарной площадью 36 тыс. кв.м в пределах Садового Кольца и 870 объектов площадью 366 тыс. кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 977 объектов общей площадью 402 тыс. кв.м со средней площадью объекта 411 кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2013 по декабрь 2014 года снизилась на 37%, а по объектам за пределами Садового Кольца – на 34%. Снижение ставок по объектам в центре оказалось выше в связи со смещением потребительского спроса в сторону товаров эконом-класса, однако пока эта разница еще несущественна.

В условиях роста объема предложения годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 9%, а за пределами Садового Кольца - на 7% .

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 39%, в т.ч. в центре - на 48%, а за пределами - на 38% и составил 51 объект общей площадью 19 тыс. кв.м в центре и 322 объекта площадью 86 тыс.кв.м за его пределами.

Cредние арендные ставки за 12 месяцев снизились в целом на 39% до 767 $/кв.м/год, при этом в центре уменьшились на 41% до 1 421 $/кв.м/год, а за его пределами - на 36% до 663 $/кв.м./год.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2013 по декабрь 2014 года увеличился на 4% в центре и на 23% за его пределами. Рост количества помещений составил, соответственно, 14% и 15% соответственно.

Всего в декабре 2014 года было выставлено 385 объектов в пределах Садового Кольца и 1 891 объект за его пределами суммарной площадью 185 и 1 131 тыс. кв.м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2 276 объектов общей площадью 1 316 тыс. кв.м со средней площадью объекта 578 кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2014 год в целом снизилась на 26% до 403 $/кв.м/год. Как в пределах, так и за пределами Садового кольца средняя ставка снизилась на 26% и составила, соответственно,

605 $/кв.м/год и 362 $/кв.м/год. Одинаковый уровень снижения ставок по данным сегментам делает рынок аренды похожим на рынок продажи, на котором цены на объекты в центре и за его пределами также снизились одинаково.

С учетом существенного роста объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 18%, а за пределами Садового Кольца - на 9%.