Особенности и сложные места альтернативных сделок

Далеко не у всех, кто хочет улучшить жилищные условия, есть достаточное количество свободных денег для того, чтобы купить понравившийся объект. Поэтому люди часто стремятся совершить своего рода обмен – продать свое жилье, добавить недостающую сумму или взять ее в кредит и собрать таким образом деньги на новую квартиру. Причем владелец этой квартиры тоже может продавать ее в «обмен» на покупку какого-то другого жилья. Такие сделки, состоящие из цепочки покупок-продаж, называются альтернативными.

Преимущества альтернативных сделок очевидны: во-первых, они позволяют расширить жилплощадь с минимальными вложениями «живых», наличных денег. Во-вторых, с помощью «альтернативы» можно выручить некую сумму, обменяв большое жилье с лишними метрами на квартиру поменьше. Наконец, альтернативные сделки очень популярны в ситуациях разъезда бывших супругов или же, напротив, съезда, когда вместо нескольких «однушек» покупается большое жилье. На сегодня количество альтернативных сделок составляет около 80% операций на московском рынке вторичного жилья.

Но большое количество участников делает такие сделки не только выгодными, но и очень сложными. Цепочка из владельцев квартир, участвующих в «альтернативе» может быть сколь угодно длинной, и нужна предельно точная организация процесса, чтобы сделка все-таки состоялась, так что без опытных риэлторов здесь не обойтись.

Сложности альтернативных сделок

Для того чтобы цепочка альтернативной сделки не развалилась, необходимо соблюдение нескольких условий:

• постоянство в намерениях продать (или купить) квартиру от каждого участника, ведь если кто-то один передумает или решит повысить цену – это отразится на всех;

• организованность и согласие между риэлторами, представляющими разные стороны сделки купли-продажи;

• юридическая чистота каждой квартиры, участвующей в цепочке – отсутствие обременений, задолженностей, порядок в документации и т.д.

«Чем длиннее цепочка участвующих в «альтернативе», тем больше вероятность разногласий и накладок, поэтому задача риэлтора – сделать эту цепочку как можно короче, – говорят специалисты компании «МИЦ-Недвижимость». – Для продавцов и покупателей участие в таких сделках обозначает повышенный уровень стресса, поэтому опытные риэлторы всегда стремятся по максимуму проинформировать своего клиента – это позволяет избежать и лишних нервов, и необдуманных действий».

Помимо того, важно чтобы цепочка «альтернативы» начиналась с человека, который желает только приобрести квартиру (не продавая одновременно свое жилье), а заканчивалась собственником, который намерен только продать свой объект (не покупая ничего взамен). В противном случае череда покупок и продаж будет бесконечной.

И, конечно, важнейший вопрос – проверка документации на каждую квартиру, участвующую в цепи. В частности, риэлтор при покупке жилья изучает следующий пакет документов:

- удостоверение личности продавца (паспорт, свидетельства о рождении – для несовершеннолетних детей и др.),

- документы, подтверждающие право собственности на жилье,

- справки об отсутствии обременений и поэтажный план из БТИ,

- выдержка о прописанных в квартире жильцах из домовой книги,

- ксерокопия лицевого счета от бухгалтерии ДУ,

- выписки из ЕГРП и ЕИРЦ.

Здесь важно отметить, что если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, процесс осложняется тем, что необходимо согласие органов опеки, а также одновременное оформление доли ребенка в приобретаемой квартире. А если в альтернативной цепочке в качестве продавцов участвует супружеская пара – нужно получить согласие обоих супругов на продажу жилья.

Словом, альтернативная сделка – весьма сложный процесс, который требует максимальной организованности, юридической грамотности, а также ясных и прозрачных условий в договорах купли-продажи. Поэтому оптимальный вариант, если такими сделками занимается крупное риэлтерское агентство с большим опытом подобных операций.