Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Март 2015

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2015 г.

В марте на продажу предлагалось 1 925 объектов общей площадью 3 154 тыс. кв.м и общей стоимостью 10,947 млрд. $, что выше показателей февраля 2015 г. на 5% по количеству и на 6% по общей площади.

Средневзвешенная цена за месяц в долларах осталась на уровне февраля и составила 3 471 $/кв.м. Курс доллара в марте снизился на 6%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена снизилась также на 6%.

Как видно, цены на коммерческую недвижимость относительно стабилизировались, однако понятно, что существенное изменение цен на нефть, курса доллара, или других аналогичных факторов приведет к новому повышению волатильности.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 52%. Далее идут производственно-складские помещения (19%), помещения свободного назначения (15%) и торговые помещения (14%).

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в марте 2015 г. по количеству вырос на 7%, а по общей площади – снизился на 3%. Всего экспонировалось 450 объектов общей площадью 442 тыс. кв.м и общей стоимостью 1,796 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировался 61 объект общей площадью 18 тыс. кв.м. За месяц объем предложения уменьшился на 5% по количеству и на 37% по общей площади. Цена за месяц снизилась на 5% и составила 13 597 $/кв.м. Как существенное снижение площади, так и снижение цены произошло за счет окончания экспонирования в феврале крупного торгового комплекса на ул.Н.Арбат (8 382 кв.м, 17 184 $/кв.м).

За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 10%, а по общей площади – уменьшился на 1%, составив 389 объектов общей площадью 424 тыс. кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц сократилась на 2% и составила 3 656 $/кв.м. Снижение цены было обусловлено окончанием экспонирования крупного и относительно дорогого торгового комплекса на Свободном пр-те (18 000 кв.м, 5 406 $/кв.м).

Несмотря на то, что уровень снижения цен за месяц по объектам в центре превысил уровень снижения цен по помещениям за его пределами, за год последние снизились гораздо больше (на 30% против 5%, соответственно). Получается, что инвесторы по-прежнему считают торговые помещения в пределах Садового Кольца инвестиционно привлекательными.

Street-retail

В марте экспонировался 131 объект общей площадью 39 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,294 млрд. $. По сравнению с февралем количество выросло на 7%, а общая площадь - на 4%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству в марте увеличился на 7%, а по общей площади – снизился на 14% и составил 31 объект общей площадью 7 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по таким объектам увеличилась на 7% и составила 13 937 $/кв.м, что было связано с изменением структуры предложения - уходом с рынка дешевого объекта на ул.Валовой (1 513 кв.м, 12 433 $/кв.м), и выходом дорогих объектов на ул.Садовая-Каретная (128 кв.м, 18 858 $/кв.м) и на ул.Тверская (252 кв.м, 17 425 $/кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 100 объектов общей площадью 32 тыс. кв.м, увеличившись по сравнению с февралем на 8% как по количеству, так и по общей площади. Средневзвешенная цена по street-retail за пределами центра выросла на 3% и составила 6 182 $/кв.м, что было связано с ростом на 6% цен по объектам, которые выставляются уже давно.

Уровень роста цен за месяц по помещениям в центре был выше, чем за его пределами, однако за год помещения в центре обесценились больше (36% против 31%, соответственно), и это было максимальное снижение цен по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, что говорит о том, что сегмент помещений street-retail постепенно теряет свою привлекательность.

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в марте 2015 г. вырос на 3% по количеству и на 7% по общей площади. Всего на рынке предлагался 1 051 объект общей площадью 1 649 тыс. кв.м и общей стоимостью 6,524 млрд. $.

Количество офисных объектов в центре уменьшилось на 3%, а общая площадь – на 6% до 220 объектов площадью 226 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам увеличилась на 4% и составила 7 604 $/кв.м. Рост цены был связан в основном с уходом в феврале крупного и относительно дешевого офисного объекта на Ветошном пер. (26 587 кв.м, 6 400 $/кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 5% по количеству и на 10% по общей площади и составил 831 объект общей площадью 1 422 кв.м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в марте выросла на 3% до 3 376 $/кв.м, что было связано с ростом на 4% цен по объектам, экспонирующимся уже давно.

По сравнению с торговой недвижимостью спрос на офисную недвижимость в марте, судя по росту цен, был выше, при этом, если по торговой недвижимости за год уровень изменения цен в центре и за его пределами существенно отличался, то по офисной недвижимости различий в изменении цен нет.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество объектов производственно-складского назначения в марте 2015 г. увеличилось на 3%, а их общая площадь - на 5%. Объем предложения составил 160 объектов общей площадью 598 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений выросла на 4% и составила 1 378 $/кв.м. Это было обусловлено ростом на 6% цен по объектам, экспонирующимся уже давно.

Объем предложения объектов свободного назначения в марте 2015 г. по количеству увеличился на 14%, по общей площади – на 11%, составив 264 объекта общей площадью 465 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с февралем выросла на 2% и составила 3 882 $/кв.м. Рост цен был обусловлен как ростом на 3% цен по давно экспонируемым помещениям, так и уходом с рынка крупного и дешевого объекта на Русаковской наб. (56 000 кв.м, 1 506 $/кв.м).