Профессиональный аудит арендаторов – спасательный круг для собственников

С ухудшением экономической ситуации многократно выросла заинтересованность собственников коммерческой недвижимости в профессиональных услугах по проведению комплексного аудита объектов. Как отмечает Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, количество подготовленных экспертных заключений только за первый квартал 2015 года превысило показатели 9 месяцев 2014 года по объектам торговой недвижимости и 6 месяцев 2014 года по объектам офисной недвижимости.

Услуги специализированного аудита наиболее актуальны среди собственников торговых центров, которые в полной мере ощутили последствия кризиса. На сегодняшний момент большинство торговых центров как в двух столицах, так и в регионах России нуждаются в независимой экспертной оценке для оперативно решения возникших проблем.

Увеличение операционных расходов и удорожание коммунальных услуг, рост процентных ставок по уже действующим кредитным договорам, удорожание и труднодоступность новых займов, увеличение объема налоговых обязательств значительно увеличивают расходную часть бюджета ТРЦ. Падение посещаемости торговых центров и снижение оборотов операторов розничной торговли не позволяют говорить о росте, а во многих объектах – даже о сохранении доходной части. В совокупности эти факторы отрицательно сказываются на жизнеспособности торгового комплекса.

Кроме того, ошибки в управлении как по эксплуатационной, так и по коммерческой составляющей теперь гораздо сильнее влияют на успех или выживаемость объекта – рынок стал гораздо менее толерантным к недостаткам объектов и их операционному управлению.

Комплексный аудит объекта дает возможность собственникам профессионально и непредвзято оценить эффективность торгового центра: управление текущими арендными отношениями в ТРЦ, маркетинг, привлекательность объекта для посетителей и арендаторов, административное управление объектом, техническое обслуживание объекта. Также аудит позволяет проанализировать текущую концепцию объекта и ее соответствие существующей ситуации на рынке, бюджеты доходов и расходов объекта, эффективность ведения финансового учета и управления стоимостью объекта, текущую структуру владения объектов на наличие возможностей по сокращению или оптимизации расходов, возможности увеличения доходов от арендной и прочей деятельности управляющей компании. В результате проведения профессионального аудита собственник получает экспертное заключение о текущем состоянии объекта и бизнеса, их слабых и сильных сторонах, прогноз перспектив и конкретные стратегические и тактические рекомендации.

Стоит отметить принципиальное отличие экспертизы ТРЦ от аудита прочих объектов недвижимости – необходимость анализа коммерческой деятельности пула арендаторов ТРЦ как наполнения объекта и как главного источника доходов собственника.

За последнее время возросло количество обращений действующих арендаторов ТРЦ к собственнику. Возникла тенденция требования различного рода скидок и преференций со стороны ритейлеров, при этом размер запрашиваемых скидок доходит до 90%. Собственники вынуждены идти навстречу и размер предоставляемых скидок составляет в среднем 15-45% в зависимости от уровня торгового центра. При этом доходы некоторых розничных компаний, как ни странно, остались на прежнем, докризисном, уровне, а доходы отдельных операторов выросли в связи со смещением потребительского спроса.

Аудит арендаторов позволяет оценить реальную эффективность работы каждого отдельного арендатора в отдельном торговом центре, рентабельность каждого, его текущее экономическое состояние и способность оплачивать арендную плату в ближайшем будущем, соответствие оператора настоящей и перспективной концепции ТЦ. Разработанная методика позволяет точно выявить причины успеха или неудачи розничных операторов, оценить нужность и значимость каждого отдельного арендатора в конкретном ТЦ с учетом модели потребительского спроса в данном ТЦ, и, таким образом, достоверно определить необходимость предоставления скидок для каждого отдельного арендатора.

В качестве примера эксперт приводит аудит арендаторов регионального ТЦ, результаты которого позволяют собственнику экономить на непредоставленных преференциях порядка 6,5 млн. руб. ежемесячно. Аудит проводился в четвертом квартале 2014 года. На момент начала проведения аудита среднемесячный доход торгового центра составлял 31 млн. 300 тыс. руб. Из 86 операторов ТРЦ 65 просили предоставления скидок в размере от 25 до 40 % от уровня действующей арендной платы.

Аудит арендаторов ТРЦ помог выявить настоящие причины падения оборота арендаторов, обратившихся за скидкой. Для каждой выявленной причины были предложены пути оздоровления. В ряде случаев проблемы действительно были вызваны общим ухудшением состояния экономики, но в некоторых причины падения оборота заключались в бизнес-процессах самих операторов: неэффективная работа в рамках ТЦ в определенной товарной категории, недостаточная квалификация персонала торгового зала, неудачный мерчендайзинг в магазине или расположение оператора в ТРЦ, несоответствие товаров и услуг арендатора изменениям потребностей посетителей ТЦ. В отдельных случаях для улучшения ситуации с выручкой арендатору достаточно было изменить оформление магазина в соответствии с полученными рекомендациями.

Предоставление даже минимально запрашиваемых скидок всем арендаторам в данном примере снизило бы доход собственника на 7 800 000 рублей ежемесячно. В итоге, предоставленная скидка составила 1 млн. 200 000 рублей в месяц. С момента проведения аудита и до сих пор ни один из арендаторов не покинул ТЦ и не попросил о предоставлении дополнительных скидок или преференций.