Основные показатели рынка офисной недвижимости за период 1 кв 2015 г

Компания ILM подвела итоги 1-го квартала 2015 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. Подробно о динамике спроса, вакантных площадей и арендных ставок читайте в обзоре.

Дмитрий Мыслин

Управляющий партнер

Столь значительное отрицательное поглощение в классе Б связано с миграцией в качество. Многие арендаторы пользуется падением арендных ставок в классе А и переезжают в более качественные офисы за меньшие деньги. Таким образом, пользуясь сложившейся ситуацией на рынке, арендаторы улучшают условия для своих сотрудников, по возможности сокращая при этом расходы.

С учетом огромного количества свободных площадей в классе А, а также резкого роста относительной величины налога на имущество в сравнении с низкими ставками в классе Б, в ближайшие годы тенденция перехода в класс А только усилится. Возможно, скоро мы увидим как некачественные реконструкции в труднодоступных промзонах будут полностью пустовать.

Темпы нового строительства сохранились высокими. Несмотря на сложные экономические условия, объекты с высокой стадией готовности достраиваются и выходят на рынок. Продолжает формироваться избыточное предложение.

Общий объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достиг отрицательного значения, что обусловлено высвобождением помещений класса Б в условиях экономического кризиса.

Доля вакантных площадей за первые три месяца года выросла на 1,6 п. п. На данный момент свободно более 3 млн. кв. м офисных помещений, из которых 1 млн. кв. м относится к объектам класса А.

В целях привлечения арендаторов собственники вынуждены адаптироваться к новым условиям. Все больше арендодателей переходят на рублевые договоры. Произошло снижение запрашиваемых арендных ставок в рублевом эквиваленте, собственники помещений корректируют коммерческие условия, стараясь приблизиться к ожиданиям арендаторов.

Андрей Лукашев

Управляющий партнер

Стадия активного пересмотра действующих условий аренды проходит, и во втором квартале мы ожидаем увеличение количества новых договоров аренды, в случае готовности арендодателей фиксировать коммерческие условия на длительный срок от 3-х лет.

Предложение

По итогам 1 квартала 2015 г. совокупный объем рынка качественных офисных площадей в Москве достиг 17,7 млн. кв. м и составил 3,8 млн. кв. м (21%) для офисов класса А и 13,9 (79%) млн. кв. м для класса Б.

Темпы нового строительства в 1 квартале 2015 г. сохранились высокими. Несмотря на сложные экономические условия, объекты с высокой стадией готовности достраиваются и выходят на рынок. С января по март на рынке было введено 291 тыс. кв. м, что на 27% превышает объем нового строительства за аналогичный период прошлого года. Более 65% всех введенных в 1 квартале помещений относятся к объектам класса Б+. Всего в первые три месяца года на рынок вышло 14 офисных объектов, из которых к классу А относятся два здания: бизнес центр «Демидов» в составе делового квартала «Красная Роза», а также башня «Эволюция» на территории ММДЦ «Москва-Сити», которая стала крупнейшим новым зданием (на его долю приходится около 30% всех площадей, введенных в 1 квартале 2015 г.). Стоит отметить, что ввод такого крупного объекта не повлиял на уровень свободных площадей в этом субрынке, так как офисные помещения в данном здание были реализованы еще до ввода в эксплуатацию.

На офисном рынке Москвы сформировались децентрализованные деловые районы. Это отразилось в территориальном распределении новых объектов: по итогам трех месяцев в общем объеме нового предложения всего 14% офисных площадей было введено в эксплуатацию в пределах ЦАО. Наибольший объем приходится на районы Москва-Сити (30%), а также юго-западного направления (31%), где были построены такие крупные объекты, как «Нео Гео» и корпус С «Омега2».

Таким образом, за 1 квартал общий объем рынка офисных помещений за счет нового строительства увеличился на 1,7%. Для объектов класса А прирост составил 2,6%, для класса Б прирост составил 1,4%.

До конца 2015 г. на московском рынке к вводу в эксплуатацию девелоперами заявлено еще более 1 млн. кв. м высококачественных офисных площадей. Но в условиях сложившейся экономической ситуации и падения спроса, часть заявленных строек будет перенесена на более поздние сроки. В последующие три квартала мы ожидаем снижения объемов нового строительства на 40-50% по сравнению с 2014 г. Наиболее вероятно, что до конца года будет достроено не более 600-700 тыс. кв. м офисных площадей.

Сложившаяся тенденция децентрализации новых объектов будет только укрепляться. Практически все новое строительство (85%) будет сосредоточено за пределами ЦАО.

Спрос

Объем спроса в 1 квартале, традиционно являющимся наименее активным периодом, под влиянием негативных тенденций макроэкономических факторов продолжает демонстрировать понижательную динамику. В 2014 г. мы наблюдали сокращение спроса, вызванное условиями экономического кризиса и желанием компаний сократить свои издержки. В 1 квартале 2015 г. на фоне сохранения неопределенности настроение арендаторов по-прежнему определялось экономической и политической ситуацией в стране.

По итогам трех месяцев общий объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достиг отрицательного значения и составил -84 тыс. кв. м, что на 230 тыс. кв. м меньше показателя прошлого квартала.

Отрицательное значение чистого поглощения обусловлено, в первую очередь, высвобождением помещений в объектах класса Б+ и Б-. Здесь показатель достиг следующих значений: -69 тыс. кв. м для класса Б+ и -46 тыс. кв. м для класса Б-. По нашему мнению, это говорит о том, что компании, арендующие помещения в зданиях данного класса, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности, и в целях снижения затрат заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади.

Также на фоне избыточного предложения и высокой конкуренции между собственниками на рынке открылись новые возможности для арендаторов по аренде высококачественных объектов на привлекательных коммерческих условиях. Достигая комфортных условий, компании переезжают в объекты лучшего качества и освобождают ранее занимаемые офисы. Об этом свидетельствует значение чистого поглощения в объектах класса А, которое стало наибольшим в 1 квартале. Так объем занятых арендаторами офисов в зданиях класса А увеличился на 31 тыс. кв. м, что равно аналогичному показателю прошлого года.

Таким образом, сейчас интерес компаний направлен на те объекты, собственники которых готовы идти навстречу арендатору, номинируя ставки в рублях или предлагая курсовые коридоры, а также арендные каникулы, отделку помещений или ее компенсацию.

В условиях экономической неопределенности многие арендаторы отдают предпочтение продлению договоров в текущем здании, стремясь сократить свои расходы на аренду и пересмотреть коммерческие условия. Так, в 1 квартале 2015 г. мы продолжали наблюдать увеличение количества сделок, в рамках которых компания остается в арендуемом офисе, но на более привлекательных условиях.

Что касается распределения спроса по профилю компаний, то по итогам 1 квартала 2015 г. наиболее активными оказались представители сферы профессиональных услуг. На конец марта количество запросов со стороны таких компаний составило 25% в общем объеме спроса. За первые три месяца текущего года число запросов со стороны производственных компаний уменьшилось на 3% и составило 19%. Также уверенный спрос продолжают демонстрировать IT и телекоммуникационные компании, на их долю приходится около 13% от всех запросов.

Вакантные площади

Уровень свободных офисных помещений начал расти с середины 2014 г. и по итогам 1 квартала 2015 г. составляет в среднем по Москве 17,1%. Отрицательное значение чистого поглощения и значительное превосходство над ним объемов нового строительства привели к тому, что доля вакантных площадей за первые три месяца года выросла на 1,6 п. п. На данный момент свободно более 3 млн. кв. м офисных помещений, из которых 1 млн. кв. м относятся к объектам класса А.

В 1 квартале 2015 г. объемы свободного предложения вновь достигли рекордного для рынка офисной недвижимости Москвы уровня, превысив значения кризисных 2008-2009 гг.

Так, наибольший уровень вакантных площадей сохраняется в зданиях класса А. По итогам квартала показатель вырос на 1,6 п. п. и на конец марта составил 27,8%. В таких объектах стоит отметить долю увеличения свободного предложения за счет выхода на рынок значительного объема качественных площадей, предлагаемых на условиях субаренды.

Рассмотрение распределения вакантности по географии объектов показывает, что в 1 квартале наибольший уровень пустующих офисных помещений класса А сохранился в районах «ЗАО до ЧТК» (78%) и «СЗАО после ЧТК» (65%). Такое высокое значение показателя в данных районах связано с большим объемом свободных площадей в нескольких крупных объектах. Высокая вакантность сохраняется и в Москва-Сити: совокупная площадь свободных помещений по итогам марта составила 40%, основная часть которых приходится на объекты, введенные в 2013-2014 гг. В ЦАО доля вакантных площадей в течение квартала выросла на 5% и в настоящее время свободными являются 19% площадей.

Андрей Протасов

Управляющий партнер

Когда вакансия начнет уменьшаться? Точка зрения по этому вопросу определяет выбор стратегии собственника и инвестора.

Увеличение уровня свободных площадей в объектах класса Б+ в течение квартала стало самым значительным, начиная с апреля 2013 г.

Вследствие ввода большого объема нового предложения, а также высвобождения офисных блоков в связи сокращением занимаемых площадей и переездом компаний, за три месяца показатель вырос на 2,9 п. п. и достиг 20,1%. В то же время в объектах класса Б- изменение вакантности помещений оказалось менее заметным.

На конец 1 квартала доля свободных площадей в таких зданиях составила 8,3%, что на 0,4 п. п. больше чем в предыдущем квартале.

По объему пустующих офисных помещений лидирующие позиции занимают районы «ЗАО до ЧТК» и «СВАО после ЧТК», здесь уровень вакантных площадей по итогам квартала составляет 34% и 28% соответственно. В ЦАО в течение трех месяцев показатель вырос на 1 п. п. и на конец марта составил 10%.

Ставки аренды

В 1 квартале 2105 г. мы продолжали наблюдать понижательную динамику среднего уровня ставок аренды. Это обусловлено внутренними процессами, происходящими на рынке, а также нестабильностью макроэкономических показателей и снижением спроса в условиях экономического кризиса.

Сегодня происходит переход рынка к рублевым ставкам. В целях привлечения арендаторов и максимального сокращения количества свободных площадей в своих объектах собственники вынуждены адаптироваться к новым условиям. Все больше арендодателей номинируют арендные ставки в рублях или переходят в условные единицы за счет принятия фиксированного курса или валютного коридора. В этих условиях произошло снижение запрашиваемых арендных ставок в рублевом эквиваленте, собственники помещений корректируют коммерческие условия, стараясь приблизиться к ожиданиям арендаторов.

Так, снижение средних запрашиваемых ставок аренды в российской валюте по итогам 1 квартала 2015 г. произошло и в объектах класса А, где традиционно ставки номинируются в долларах США. Это объясняется тем, что значительная доля собственников постепенно переходит на рублевые договоры. В течение квартала средние базовые запрашиваемые рублевые ставки аренды в классе А снизились на 12,5% и на конец марта составили 31 500 руб. за кв. м в год.

Также стоит отметить, существующую на сегодняшний день значительную разницу между запрашиваемой ценой и реальной стоимостью сделки. Даже в тех случаях, когда собственники номинируют ставки в долларах США и не готовы снижать заявленную стоимость аренды в первичном предложении, в процессе переговоров арендатор может обсуждать коммерческие условия, достигая дисконта до 30-40% от первоначальной стоимости аренды.

ILM Rent Expectations Index (Индекс ожиданий арендных ставок)

Начиная с октября 2013 г., индекс ожиданий арендных ставок начинает демонстрировать спад. Большинство собственников начали понижать стоимость аренды. Подобная тенденция продолжается и по настоящий момент. И по итогам 1 квартала 2015 г. индекс так и не пересек границу в 50 пунктов.

В конце прошлого года в условиях падения спроса и избыточного предложения арендодатели начали корректировать ставки в сторону снижения, ожидания роста арендных ставок становятся все ниже, и индекс опускается до рекордных значений в 26 пунктов для класса А, и 22 пункта для класса Б+.

По итогам марта 2015 г. падение индекса в классе А не останавливается, и показатель достигает новых рекордов - в 23 пункта. В классе Б+ напротив, индекс за три месяца поднимается на один пункт до 24%.

Индекс ожиданий в отношении арендной ставки отражает, как собственники качественных офисных объектов недвижимости Москвы воспринимают происходящие на рынке изменения. ILM REI (Rent Expectation Index – Индекс ожиданий в арендных ставок) строится на основе ежемесячного опроса собственников объектов офисной недвижимости. В Индексе ожидания владельцев недвижимости измеряются, исходя из изменений запрашиваемых арендодателями арендных ставок.

Индекс может варьироваться в пределах между 0 и 100%. Если REI выше 50%, то высока вероятность роста средних арендных ставок в ближайшие месяцы. Величина отклонения от равновесного значения 50% показывает силу нисходящего/восходящего тренда. REI, равный 50% указывает на то, что за анализируемый период не произошло никаких изменений. Значение менее 50% отражает ожидания собственников к снижению арендных ставок.