Итоги I квартала 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

1. Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 1 квартале 2015 года несущественно сократился. Ставки аренды и цены продаж также уменьшились, при этом снижение ставок по всем сегментам оказалось гораздо более значительным, чем цен.

2. Уровень снижения как цен, так и ставок по торговой недвижимости оказался выше, чем уровень снижения цен и ставок по офисной недвижимости.

3. Главными отличиями в развитии отдельных видов недвижимости на рынке аренды и продажи стали следующие:

• В сегменте торговой недвижимости в центре объем предложения на продажу вырос, а в аренду - снизился. Уровень снижения цен продажи по объектам в центре был ниже снижения цен по объектам за его пределами, в то время как на рынке аренды уровень снижения ставок по помещениям в центре, наоборот, оказался выше снижения ставок по объектам за пределами центра.

• В сегменте street-retail уровень снижения объема предложения по помещениям в центре был выше, чем за его пределами, при этом объем предложения на продажу сократился существеннее. Уровень снижения цен по объектам в центре оказался несколько ниже, чем за его пределами.

• В сегменте офисной недвижимости объем предложения в центре на продажу уменьшился, а в аренду - незначительно вырос. За пределами центра уровень снижения объема предложения по продаже был больше, чем по аренде. Уровни снижения цен по объектам внутри и за пределами Садового Кольца были сопоставимы друг с другом. Такая же сопоставимость наблюдалась и по арендным ставкам.

• Объем предложения производственно-складских помещений выставленных продажу уменьшился, а в аренду - не изменился.

Главный вывод:

В 1 квартале 2015 года наблюдалась отрицательная динамика цен и арендных ставок в долларовом выражении, что в принципе характерно для продолжающейся нестабильной ситуации на рынках.

Наблюдающийся значительный рост как цен, так и ставок в рублевом эквиваленте малоуспешная попытка владельцев недвижимости компенсировать (хотя бы частично) их курсовые потери на фоне лучшего, чем ожидалось ранее состояния экономики. Однако справедливые цены и ставки на данный момент близки к рублевому уровню прошлого года. Это обстоятельство формирует разрыв между ценами (ставками) предложения и реальных сделок, который за последнее время существенно вырос.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 1 кв. 2015 года объем предложения снизился на 10% по количеству и на 12% по общей площади. За год, то есть по сравнению c 1 кв. 2014 года, объем предложения уменьшился на 2% по количеству и на 18% по общей площади.

Всего в 1 квартале на продажу было выставлено 2515 объектов общей площадью 3647 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 1 квартале 2015 года снизилась на 9% и составила 3876 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период вырос на 33%, цена в рублевом эквиваленте увеличилась на 24% до 244 885 руб./кв.м. За год, с 1 квартала 2014 года цена в долларах снизилась на 16%, а в рублях выросла на 64%.

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал сократилась на 19%, а за год на 31% и составила 14,13 млрд. $.

Существенный рост цен в рублях как за квартал, так и, особенно, за год в условиях осложнения макроэкономической ситуации отражает высокий инвестиционный потенциал коммерческой недвижимости, наблюдающийся на фоне лучшего, чем ожидалось ранее состояния экономики, а также желания собственников недвижимости компенсировать свои потери от снижения курса рубля.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 1 квартале по сравнению с четвертым по торговой недвижимости уменьшился на 7%, по офисной – на 17%, по производственно-складским помещениям – на 22%, а по помещениям свободного назначения - вырос на 13%.

Объем предложения по общей площади за год, то есть по сравнению с 1 кв. 2014 года, по торговой недвижимости снизился на 22%, по офисной – на 24%, по производственно-складским - на 37%, а по помещениям свободного назначения вырос на 43%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут торговые помещения (16%), помещения свободного назначения (19%) и производственно-складские (10%).

Ценовые показатели

По отношению к 4 кварталу цены по торговой недвижимости в 1 квартале снизились на 16% до 4358 $/кв.м, по офисной - на 7% до 4200 $/кв.м, по производственно-складской – на 13% до 1686 $/кв.м, а по помещениям свободного назначения – на 7% до 3731 $/кв.м.

Средневзвешенная цена в 1 квартале по сравнению с 1 кварталом 2014 года уменьшилась на 28% по торговой, на 12% по офисной, на 13% по производственно-складской недвижимости и на 23% по помещениям свободного назначения.

Снижение цен на торговые объекты по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости оказалось максимальным. Это могло произойти как в силу традиционно большей восприимчивости торгового сегмента к изменению макроэкономических параметров, так и с параллельно происходящей коррекцией ранее завышенного уровня цен на торговые помещения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 1 квартале 2015 года экспонировалось 605 торговых объектов общей площадью 566 тыс. кв.м, из них 85 объектов – внутри Садового Кольца и 520 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 8%, а по общей площади – вырос на 19%. Рост площади, в частности был обусловлен выходом на рынок крупного объекта на ул.Пятницкая (1700 кв.м).

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 12%, а по общей площади – на 8%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре снизилась на 9% до 13621 $/кв.м, что произошло, в том числе за счет изменения структуры предложения - ухода с рынка дорогого объекта на ул.Арбат (677 кв.м, 29787 $/кв.м), и выхода на рынок относительно дешевого объекта на ул.Пятницкая (1700 кв.м, 7339 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра снизилась на 20% до 3745 $/кв.м как в связи с уменьшением на 15% цен по объектам, экспонируемым уже давно, так и в связи с окончанием экспонирования двух крупных и дорогих объектов на Ленинском пр-те (8262 кв.м, 8200 $/кв.м) и на Свободном пр-те (18214 кв.м, 6643 $/кв.м), а также выходом на рынок крупного дешевого объекта на Южнобутовской ул. (37000 кв.м, 1381 $/кв.м).

За год изменение цены в центре оказалось меньше (-2%), а за его пределами – выше (-29%).

Меньший уровень снижения цен по объектам в центре, чем за его пределами отражает более высокую инвестиционную привлекательность такого рода помещений.

Street-retail

Объем предложения

В 1 квартале 2015 г. на продажу было выставлено 172 объекта street-retail общей площадью 54 тыс. кв.м, из них 38 объектов – внутри Садового Кольца и 134 объекта – за его пределами.

Объем предложения по street-retail в центре по количеству снизился на 14%, а общей площади – на 22%. Объем предложения по street-retail за пределами центра по количеству уменьшился на 10%, а по общей площади – снизился на 8%.

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре снизилась на 14% до 13481 $/кв.м. Снижение произошло как за счет снижения на 14% цен по объектам, которые на рынке выставляются уже не первый квартал, так, в частности, и за счет выхода на рынок крупного и дешевого объекта на ул.Покровка (435 кв.м, 8576 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена уменьшилась на 20% до 5871 $/кв.м, при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца также, как и в центре, снизились на 14%. Снижение цен произошло также вследствие ухода с рынка в 4 квартале двух крупных и дорогих объектов на Мичуринском пр-те (537 кв.м, 16283 $/кв.м) и на пр-те Мира (1151 кв.м, 19079 $/кв.м), а также по причине выхода в 1 квартале крупных и дешевых объектов на ул. Бабушкина (1048 кв.м, 3598 $/кв.м) и на Кусковской ул. (1230 кв.м, 2971 $/кв.м).

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 1 квартале снизился на 8% по количеству и на 17% по общей площади, и составил 1415 объектов общей площадью 2010 тыс. кв.м, из них 326 объектов – в центре и 1089 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 1 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца снизился на 15%, а за его пределами – на 18%. По сравнению с 1 кварталом 2014 года в центре общая площадь выставленных на продажу офисных объектов уменьшилась на 27%, а за пределами Садового Кольца - на 24%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 1 квартале 2015 года снизилась на 9% и составила 7314 $/кв.м. Уменьшение цен было связано с выходом в 1 квартале ряда дешевых объектов, таких как на Уланском пер. (2667 кв.м, 2887 $/кв.м), Златоустинском пер. (3598 кв.м, 3943 $/кв.м), Тверской ул. (5659 кв.м, 3943 $/кв.м), Садово-Кудринской ул. (7000 кв.м, 4959 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 1 квартале снизилась на 7% и составила 3556 $/кв.м, что произошло ввиду сокращения на 9% цен по объектам, которые выставляются уже не первый квартал.

Приблизительное соответствие уменьшение цен на офисные объекта в центре и за его пределами может свидетельствовать о том, что кризисные явления на офисные помещения повлияли примерно одинаково, вне зависимости от места их размещения.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды за 1 квартал 2015 года уменьшился на 6% по количеству и на 7% по общей площади. За год (с 1 квартала 2014 г.) объем предложения увеличился на 9% по количеству и на 8% по общей площади.

Всего в 1 квартале экспонировалось 5 264 объекта общей площадью 3 036 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка на все типы помещений в 1 квартале 2015 года уменьшилась на 20%, а за год (по сравнению с 1 кварталом 2014 года) - на 31% и составила 418 $/кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за это время вырос на 33%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал выросла на 13%, а за год – на 49% до 26409 руб./кв.м/год.

Годовая арендная плата как с 4 по 1 квартал, так и по отношению к 1 кварталу 2014 г. уменьшилась на 25% и составила 1,08 млрд. $.

Значительное увеличение цен в рублях за квартал и за год, как и на рынке продажи, свидетельствует о том, что влияние кризисных факторов на рынок недвижимости является небольшим (по крайней мере, пока).

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 1 квартал 2015 г. уменьшился на 13% по торговой, на 8% по офисной, и остался на уровне 4 квартала 2014 г. по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год по торговой не изменился, по офисной вырос на 6%, прирост по производственно-складской недвижимости составил 16%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (31%), торговые помещения (16%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за 1 квартал по торговой недвижимости снизилась на 22% и составила 654 $/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 18% до 389 $/кв.м/год, а по производственно-складской - на 23% и составила 133 $/кв.м/год. В отличие от рынка продажи, по результатам изменения ставок за квартал максимальное снижение показали производственно-складские помещения, однако уменьшение ставок по торговым объектам оказалось сопоставимым.

По отношению к 1 кварталу 2014 года уменьшение ставки аренды составило 36% по торговой, 29% по офисной и 35% по производственно-складской недвижимости.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 1 квартале 2015 г. по количеству не изменился, а по общей площади уменьшился на 13%. Рост объема предложения за год составил 24% по количеству, а по общей площади остался на уровне 1 кв. 2014 г.

Всего в 1 квартале экспонировалось 1437 объектов площадью 488 тыс. кв.м, из них 157 объектов - в центре и 1280 помещений – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 1 квартале сократился на 23% в центре, и на 12% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 1 квартале 2015 года уменьшилась на 26% и составила 1112 $/кв.м/год. Уменьшение ставок было обусловлено как снижением доли дорогих объектов (со ставками выше 1000 $/кв.м/год) в общем объеме предложения с 65% в 4 кв. 2014 г. до 44% в 1 кв. 2015 г., так и снижением на 25% ставок по объектам, которые экспонируются уже давно.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 19% и составила 598 $/кв.м/год. По таким объектам доля дорогих объектов (со ставками выше 500 $/кв.м/год) в общем объеме предложения снизилась с 54% в 4 кв. 2014 г. до 43% в 1 кв. 2015 г., а ставки на объекты, которые экспонируются уже давно, понизились на 27%.

Больший уровень уменьшения ставок по объектам в центре, чем за его пределами свидетельствует о том, что на рынке аренды, привлекательность таких помещений в условиях снижения потребительского спроса на товары luxury-класса снизилась более существенно.

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 1 квартале 2015 года вырос на 6% по количеству и снизился на 3% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 44%, а по общей площади – на 31%.

Всего в 1 квартале экспонировалось 593 объекта площадью 146 тыс. кв.м, из них 85 объектов предлагалось в центре и 508 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 1 квартале по отношению к 4 кварталу уменьшился на 14% в центре и на 1% за его пределами. Объем предложения по общей площади за год вырос на 61% в центре, и на 26% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 1 квартале 2015 г. уменьшилась на 21% и составила 1299 $/кв.м/год, что было связано со снижением ставок по объектам, которые экспонируются уже давно на 24%. При этом доля дорогих помещений, сдаваемых по ставке выше 1500 $/кв.м/год, в общем объеме предложения уменьшилась с 47% в 4 кв. 2014 г. до 27% в 1 кв. 2015 г.

Средняя ставка аренды по объектам street-retail за пределами Садового Кольца за квартал снизилась на 21% и составила 667 $/кв.м/год. Ставки по объектам, которые экспонировались уже давно, снизились на 21%. При этом доля дорогих помещений, сдаваемых по ставке выше 700 $/кв.м/год, уменьшилась с 42% в 4 кв. 2014 г. до 33%.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов в 1 квартале 2015 г. по количеству уменьшился на 9%, а по общей площади - на 8%. Объем предложения составил 2938 объектов общей площадью 1602 тыс. кв.м, из них 551 объект предлагался в аренду в центре и 2387 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади по офисным помещениям в центре вырос на 2%, а за его пределами снизился на 10%. За год объем предложения вырос на 3% по помещениям внутри Садового кольца и на 7% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 19% до 560 $/кв.м/год. Снижение ставок по давно экспонируемым объектам составило 23%, а доля дорогих объектов (со ставками выше 600 $/кв.м/год) в общем объеме предложения снизилась с 57% в 4 кв. 2014 г. до 27% в 1 кв. 2015 г.

За пределами центра ставка снизилась на 18% и составила 350 $/кв.м/год, при этом ставки по давно экспонируемым объектам уменьшились на 27%, а доля дорогих объектов со ставками выше 300 $/кв.м/год снизилась с 70% до 43%.

Сопоставимость снижения ставок на офисные помещения в центре и за его пределами свидетельствует о том, что кризисные явления отразились на рынке офисных помещений примерно в равной степени, вне зависимости от их места расположения.