С начала кризиса цены на нежилые помещения на первых этажах новостроек упали не более чем на 15%

Специалисты Отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet проанализировали рынок коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов: уровень цен, востребованные форматы, наиболее частые варианты использования, а также влияние кризиса и законодательных нововведений на сегмент.

«Кризис рынок коммерческих помещений в жилых комплексах пережил гораздо легче, чем сегмент таких объектов в торговых или деловых центрах. Конечно, потенциал у разных помещений зависит от их целевого назначения, для которого собственники его приобретают. В целом, можно сказать, что ликвидность жилых и коммерческих помещений находится в антагонизме. Для жилья плюсом будет закрытая и охраняемая территория, отсутствие транзитного пешеходного и автомобильного трафика, тишина и приватность придомового пространства, а лучше всего района. Для привлекательных коммерческих помещений закрытая и непроницаемая для внешних потребителей территория противопоказана, редкое исключение – небольшие спа, салоны красоты, медицинские и детские развивающие центры в премиальных и элитных проектах, которым достаточно клиентского потока, формируемого за счет жителей комплекса. Самое интересное, что прямо пропорциональной зависимости между классом самого жилого комплекса и представленными в нем коммерческими помещениями нет. Иногда в проектах экономкласса такие объекты стоят даже дороже, чем в дорогих сегментах, если расположены в “проходном” месте, генерирующем хороший клиентский трафик. В целом цены на коммерческие помещения в жилых комплексах упали не более чем на 15%, а застройщики с востребованным предложением могли себе позволить цены и не снижать», – отмечает Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.

1. Назначение

Самый высокий уровень цен фиксируется для помещений под стрит ритейл, однако, и требования к ним более жесткие. Во-первых, это расположение на “первой линии”, где есть плотный пешеходный или транспортный трафик. Во-вторых, наличие отдельного входа, в-третьих, у помещений должна быть большая площадь остекления, необязательно стандартная витрина, но хороший рекламный потенциал.

2. Формат

Существует большое многообразие форматов коммерческих помещений в жилых проектах: встроенные и встроенно-пристроенные, на первых, вторых и даже третьих этажах, разной площади и планировки. Однако для стрит ритейла подходят только помещения первых этажей. Кроме того, объекты обладают хорошим потенциалом для торговли, если имеют открытую планировку с минимальным количеством колонн и несущих вертикальных перекрытий, позволяющую эффективно организовать пространство под торговые нужды. При других конструктивных особенностях и расположении коммерческие помещения могут быть востребованы для размещения инфраструктурного бизнеса.

Средний уровень цен на коммерческие помещения в жилых комплексах колеблется от 10 до 50 тыс. руб./кв. м в год за аренду и от 150 до 400 тыс. руб./кв. м за покупку. При этом стоимость 1 кв. м помещения площадью 50-100 кв. м превышает стоимость помещений большего формата в среднем на 30%. Это обосновано бОльшей востребованностью небольших помещений, обусловленной тем, что общая цена таких объектов лежит в поле инвестиционных возможностей физических лиц и с тем, что подобный формат имеет широкий потенциал для конечного использования. Это может быть любой малый бизнес: аптека, парикмахерская, магазин любого профиля, офис продаж и даже кафе.

Наиболее активно развивающимся сетевым бизнесом является продуктовый ритейл. Стандартный тип размещения продуктового оператора – площадь от 800 кв. м на одном уровне. Такие возможности не часто заложены в жилых проектах, поэтому существует определенный дефицит предложений такой площади. Получается, что «средняя зона» между 100 и 800 кв. м в текущей ситуации снижения деловой активности, темпов развития сетевых операторов и инвестиционных возможностей оказалась наиболее уязвима. В докризисное время помещения в районе 500-800 кв. м пользовались спросом, например, для фитнес-клубов и небольших гостиниц. Но сейчас бюджетный гостиничный сектор сократился до минимума, а фитнес пробует новый формат «околоспортивного» характера – «ленивый фитнес», который вполне обходится площадью 100 кв. м. Сохраняется интерес к помещениям в районе 300 кв. м среди детских и медицинских центров. Но преимущественно эти предприятия существуют на арендованных объектах, бюджетные возможности этого бизнеса несравнимы с торговлей, и для собственников объектов они не обеспечивают достаточный уровень доходности. В связи с тем, что основная группа покупателей – это инвесторы, приобретающие коммерческую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, то рынок продажи помещений «средней зоны», а особенно имеющих невыраженный торговый потенциал, остро ощущает отток покупателей. Таким образом, для новостроек самым оптимальных решением является мелкая нарезка с возможностью объединения нескольких помещений.

3. Законодательные нововведения

Правительство Москвы за последнее время приняло серьезное решение в отношении коммерческих помещений: запрет на переоборудование жилых помещений в нежилые с отдельным входом, что ограничило возможности малого и среднего бизнеса. Однако власти руководствовались тем, что такие перепланировки неизбежно затрагивают конструктив и создают риски целостности здания, а разномастные пристроенные к фасадам лестницы и тамбуры портят внешний облик, как отдельного здания, так и всего города. Сегодня активно обсуждается инициатива властей ввести запрет на строительство жилых помещений на первых этажах в домах.

«Мне кажется, это излишняя норма. В настоящее время в новостройках на первых этажах и так, как правило, размещены коммерческие объекты. Девелоперы стремятся максимально обеспечить свои проекты всей необходимой инфраструктурой с целью повышения привлекательности объекта. Более того, зачастую в жилых комплексах даже возникает переизбыток нежилых помещений. Лучше всего, когда на этапе проектирования привлекаются консультанты из сферы коммерческой недвижимости. Профессиональные рекомендации, в том числе, в отношении размеров и конструктива нежилых помещений в каждом конкретном случае, позволят удовлетворить потребности малого бизнеса в помещениях для предпринимательской деятельности и повысить ликвидность нежилых объектов в составе жилых комплексов», – рассказывает Елена Мишина.