Продать нельзя исправить: что делают с неликвидными домами

Можно продать за высокую цену в короткий срок - именно так определяется ликвидная недвижимость. А что делать, если ликвидность вашей жилплощади - с приставкой «не»? Оказывается, с такой проблемой сталкиваются не только владельцы скромных квартир в пятиэтажках на окраине - но и девелоперы элитных загородных поселков.

Рассказывает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate: «Неликвид – это объект, который по каким-то причинам не востребован у потенциальных покупателей. Например, архитектура «на любителя», нестандартная площадь, расположение рядом с шумной трассой, плохие вид из окна и другие подобные факторы».

Как ни странно - неликвида среди загородного жилья даже больше, чем в категории городских квартир. Причина - избалованность покупателя. Загородный дом - не предмет первый необходимости, его могут придирчиво выбирать, не торопясь. Правило, справедливое для любого рынка: чем более высокой категории товар, чем меньше на него покупателей. Самый простой способ увеличить ликвидность - снизить цену. Однако зачастую прибегать к этой крайней меры не требуется. Поднять спрос на дома и таунхаусы может окончание ремонта на трассе, ведущей к поселку. Так было с проектами Villagio Estate на Новой Риге в 2007 году: после открытия тоннеля и развязки на МКАД стоимость коттеджей поднялась почти на 30% - повышение ликвидности совпало с общим ростом рынка.

Другой путь компаний, желающих увеличить спрос на жилье - строительство инфраструктуры. На цену повлияют детские сады и школы, рестораны, магазины, фитнес-центры.

Если неликвидность - проблема отдельных домов, то она обычно решается тремя способами: выжидание, значительная скидка и компенсация минусов плюсами. Это означает, например, эксклюзивную отделку помещений: трудно поверить, но элитному рынку не хватает качественных предложений. Дизайнерский ремонт или готовый ландшафт на участке, объединение нескольких апартаментов в одно помещение – все это обращает внимание на объект. Главное - не перестараться. Спорные проявления вкуса могут не привлечь, а наоборот, отпугнуть покупателя.

«У нас есть любимый пример того, как превратить неликвид в ликвид, вспоминает Алексей Коротких.- В поселке «Риверсайд» несколько домов продавались с большим трудом: их фасады выходили на заброшенную и сильно загрязненную речку. Мы связались с администрацией и жителями района, получили их одобрение- и расчистили водоем. В проекте также была предусмотрена новая набережная с дорожками, клумбами и игровыми площадками. После завершения работ спрос вырос в несколько раз: таунхаусы с видом на реку продались на 20 процентов дороже, чем другие дома в поселке».

Неликвидом участок делают проблемы с документами: отсутствие свидетельства о праве собственности на землю, правоустанавливающих бумаги юридического лица. Важно увидеть концепцию поселка и утвержденный генплан: там же будут указаны инженерные сети коттеджей. Следует удостовериться в исправности проведенных коммуникаций – водоснабжения, газопровода, электросетей и телефонной связи. Если все в порядке, уступку в цене можно воспринимать как желание продавца быстрее заключить сделку - а не «всучить» вам неликвидный объект.