Численность населения Московской области, по данным Росстат на 1 января 2015 года, составляет 7,23 млн человек. В состав Московской области входит 77 городов, из которых крупнейшими (не считая Зеленоград) по численности являются Балашиха (247,1 тыс. чел.), Химки (225,7 тыс. чел.) и Подольск (218,5 тыс. чел.).
На момент проведения исследования в городах Подмосковья функционирует более 100 профессиональных торговых центров, из которых 8 торговых центров было открыто в 2014 году и еще 6 планируется к открытию до конца 2015 года.
Объем рынка качественных торговых центров городов Подмосковья к июню 2015 года составил порядка 1,13 млн. кв. м арендопригодной площади.
Что касается распределения объема площадей действующих торговых центров по зонам удаленности от МКАД, то здесь наибольшая доля приходится на города-спутники столицы (39%) и города, расположенные на удалении менее 30 км от МКАД (28%), к которым относятся в том числе Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы. Практически поровну распределяются площади в профессиональных ТЦ городов на расстоянии 30-60 км от МКАД и 60-90 км от МКАД. Лишь 2% арендопригодных площадей приходится на торговые центры в городах далее 90 км от МКАД, к которым относятся Дубна и Луховицы.
В 2014 году несколько торговых центров было открыто в дальних городах Подмосковья. В Орехове-Зуеве состоялось открытие 1-й очереди ТРЦ «Олимпия Центр» недалеко от ж/д вокзала города. Якорным арендатором стал супермаркет «Атак».
В Ступине состоялось долгожданное открытие ТРЦ «Курс» арендуемой площадью 24,6 тыс. кв. м. Примечательно, что якорным арендатором ТРЦ стал супермаркет «АВ Маркет» – новый формат от «Азбуки Вкуса» для покупателей среднего класса.
В Сергиевом Посаде в августе 2014 года открылся ТРЦ «Капитолий», первый в городе профессиональный ТРЦ с сильным пулом арендаторов, в числе которых MediaMarkt, «Лента», фитнес-клуб World Class.
В Серпухове открылась 2-я очередь ТРЦ «Б-класс», в которой разместился аквапарк и ледовая арена.
Следует отметить, что торговые объекты в городах Подмосковья представлены, в основном, форматом классических ТЦ и ТРЦ. Это связано с тем, что во многих городах, особенно дальнего Подмосковья, обеспеченность качественными торговыми площадями довольно низкая, а потребность у жителей в таких объектах существует. Поэтому у девелоперов нет необходимости внедрять новые форматы торговых объектов, поскольку поток покупателей им обеспечен.
В некоторых городах встречаются торговые центры в составе МФК, например, «ВИТ» в составе офисного центра в Пушкино, «Корстон» в составе одноименного офисно-гостиничного комплекса в Серпухове.
На въезде в Ногинск ведется строительство ритейл-парка «007» – нетипичного для Московской области формата.
Половина объема площадей в существующих торговых центров относится к микрорайонному и районному форматам по зоне охвата, а чуть менее 40% от общего объема площадей – к окружному формату. Районный формат (до 15 тыс. кв. м GLA) при нахождении внутри города оптимален как для собственника, поскольку его проще заполнить арендаторами, так и для самих жителей. Более крупные по охвату ТЦ расположены либо в городах ближайшего к Москве пояса Подмосковья, либо открываются в городах, где до этого не было представлено ни одного качественного ТЦ.
Общий объем рынка качественных торговых центров Подмосковья на конец июня 2015 года составил 1,13 млн. кв. м GLA.
Максимальный показатель объема ввода торговых центров в Подмосковье был зафиксирован в 2012 году и пока не был превышен. Начиная с 2012 года наблюдается снижение темпа прироста ввода площадей, которое в перспективе 2-3 лет будет продолжаться.
В ближайшей перспективе 2015-2016 гг. запланированы к вводу крупные по формату ТЦ – суперокружные объекты на востоке – юго-востоке Подмосковья: ТРЦ «Раменский», ритейл-парк «007» на въезде в Ногинск и ТРЦ «Атлас Парк» в Жуковском. На западе – близ Одинцово – планируется к вводу региональный по охвату ТРЦ «Леденцово Парк» (50 тыс. кв. м GLA) от компании DG19.
Обеспеченность торговыми площадями по городам Московской области существенно разнится даже среди городов, сопоставимых по численности населения, удаленности от МКАД и уровню развития города в целом. Так, если сравнивать города-спутники Реутов и Мытищи, то в Реутове при гораздо меньшей численности населения обеспеченность торговыми площадями максимальная среди всех городов области (794 кв. м на 1000 жителей). Подольск, напротив, при высокой численности населения имеет довольно низкий показатель (192 кв. м на 1000 жителей) обеспеченности торговыми площадями. Для сравнения: в Москве обеспеченность торговыми площадями составляет 437 кв. м на 1000 жителей.
В перспективе ближайших 1,5 лет существенно увеличится обеспеченность в 9 городах Московской области (см. график). Более, чем в 5 раз, возрастет обеспеченность торговыми площадями в Раменском с открытием ТРЦ «Раменский» (30 тыс. кв. м GLA). Однако, вероятнее всего, дата ввода ТРЦ будет перенесена с 2015 года на более поздний срок. В Ногинске на текущий момент отсутствуют профессиональные ТЦ, но с открытием ритейл-парк «007» обеспеченность города торговыми площадями составит сразу 353 кв. м на 1000 жителей.
В Одинцово обеспеченность площадями возрастет в 2 раза с открытием ТРЦ «Леденцово Парк» на Можайском шоссе, таким образом, емкость локального рынка будет практически исчерпана.
Выводы и тенденции дальнейшего развития рынка торговой недвижимости городов Подмосковья:
• Учитывая общую экономическую ситуацию и сокращение ритейлерами своих планов по развитию, в перспективе 2-3 лет выход новых торговых объектов замедлится. Кроме того, на текущий момент существуют объекты в городах Подмосковья, строительство и открытие которых неоднократно переносилось еще до наступления кризисных условий, например, «Атлас Парк» в Жуковском, Daily в Мытищах. В стадии проекта находятся ТЦ в Солнечногорске, Щербинке. Заявлен крупный суперрегиональный ТРЦ «Торговый Квартал» вблизи Пушкино.
• Наиболее обеспечены торговыми площадями города-спутники, а также города дальнего пояса Подмосковья, в которых недавно открылись первые профессиональные ТЦ, например Луховицы, Сергиев Посад, Ступино. Емкость рынка торговой недвижимости в них на среднесрочную перспективу исчерпана.
• Высоким потенциалом для развития обладают города с постоянно увеличивающейся численностью населения за счет масштабного нового строительства в сочетании с относительно невысокой текущей обеспеченностью: Подольск, Наро-Фоминск, Железнодорожный и Балашиха (отдаленные от МКАД районы), Лобня и Долгопрудный. Следует подчеркнуть, что речь идет о потенциальной емкости для торговых центров формата не более окружного по охвату. Проекты региональных и суперрегиональных торговых центров требуют в текущих условиях глубокой проработки. Объекты такого формата, открывшиеся в течение последних 1-1,5 лет, заполнены при открытии зачастую лишь на 30%, а в лучшем случае на 50%.
