Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги полугодия на рынке элитных новостроек Москвы

Для элитного сегмента I полугодие не оправдало негативных прогнозов скептиков, прочивших рынку первичного жилья и апартаментов резкое снижение объемов продаж и уменьшение числа новых проектов, отмечают специалисты Департамента маркетинга компании «Магистрат». Однако оно все же оказалось с точки зрения указанных параметров наименее успешным за последние три года.

Предложение – состояние «статус-кво»

По данным Департамента маркетинга компании «Магистрат», по состоянию на конец июня 2015 года продажи на рынке элитных новостроек Москвы велись в 48 объектах. По объему площадей, находящихся в экспозиции, лидируют Хамовники, Арбат, Пресненский район и Замоскворечье. Основная доля высококлассных объектов, по-прежнему (начиная с прошлой осени), номинируется в рублях.

В течение I полугодия 2015 года на элитный рынок вышло 4 новых проекта – против 6-ти за I полугодие 2014-го и 7-ми за аналогичный период 2013-го. Объемы рынка в течение последних двух лет стабилизировались на отметке в районе 1,6-1,7 тыс. лотов – темпы поглощения предложения примерно совпадают с темпами выхода новых площадей. Напомним, что в период с конца 2010-го по начало 2014 года объем рынка элитных новостроек достаточно планомерно рос, увеличившись за эти три года примерно на треть (с 1,25 тыс. до 1,65 тыс. лотов).

Стабилизация объема предложения вряд ли свидетельствует о насыщении высококлассного сегмента, считают аналитики компании «Магистрат». Тем не менее, в целом по рынку можно говорить об отсутствии явного дефицита – объемы и ассортимент первичного предложения вполне соответствуют ожиданиям покупателя и позволяют ему выбирать.

Если говорить об изменениях структуры предложения, то можно отметить тренд на постепенное увеличение среднего объема элитных проектов, происходящее параллельно с размыванием их локации – децентрализацией. В связи с этим, по всей видимости, можно ожидать в ближайшее время повышения спроса на квартиры в небольших клубных домах, расположенных максимально близко к центру Москвы.

Указанную тенденцию аналитики компании «Магистрат» отмечают, в частности, на объектах, находящихся у них на реализации. В последнее время, по их данным, сильно выросла покупательская активность по отношению к сравнительно небольшим и имеющим исключительную локацию на Золотом Острове новым проектам ГК «ИНТЕКО» – комплексам апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Эти объекты вышли на рынок в самом конце 2014 года, но на сегодняшний день в них продано уже 24 резиденции, 18 из которых – во II квартале 2015-го.

Еще один популярный клубный объект – Дом «Люмьер» – построенный ГК «ИНТЕКО в Тверском районе, в 400 м от Садового кольца. За I полугодие здесь из экспозиции ушло 13 квартир – столько же, сколько за весь 2014 год. Объект полностью готов, практически все квартиры проданы, идет выдача ключей.

Со своей стороны, среди проектов со сравнительно большими объемами площадей (элитные кварталы и крупные комплексы) можно ожидать некоторого усиления конкуренции. Этот подсегмент уже сегодня представляет собой «рынок покупателя», характеризующийся наличием достаточного объема и ассортимента предложения, и, как следствие, высокой избирательностью потребительского спроса. В таких условиях в выигрыше оказываются объекты от надежных, известных застройщиков, обладающие уникальными конкурентными преимуществами.

В частности, весь последний год сохраняется устойчивая тенденция к увеличению спроса и росту цены квадратного метра на квартиры в комплексе клубных домов «Садовые Кварталы» (девелопер также ГК «ИНТЕКО»). Объект отличается оригинальной, продуманной концепцией, разнообразием предложения, привлекательным соотношением цена-качество и локацией в престижном районе – Хамовниках. В находящейся сегодня в реализации второй очереди строительства комплекса продано уже более половины квартир.

Спрос – бывало и лучше

В I полугодии 2015 года на первичном рынке элитного жилья и апартаментов было совершено порядка 236 сделок, что примерно на 7,5% ниже, чем за аналогичный период 2014 года (255 сделок) и практически соответствует уровню продаж I полугодия 2013-го (234 сделки). При этом результат второго квартала, как ни странно, ничуть не уступил итогам ажиотажного первого, а даже превысил его на 9% (123 сделки против 113). В основном это произошло за счет апрельских продаж: в этот месяц с элитного рынка ушло рекордное количество квартир и апартаментов (63 лота) – больше, чем в мае и июне вместе взятых (60 лотов). По итогам полугодия среднемесячный показатель продаж составляет порядка 39 квартир, что пока ниже аналогичного показателя по итогам 2014-го (46 квартир) и 2013 года (44 квартиры), и соответствует, скорее, результату 2011-го (37 квартир) – относительно спокойного с точки зрения макроэкономической ситуации года, характеризовавшегося самым низким среднегодовым уровнем курса доллара за последние шесть лет.

Говоря о характере спроса, можно отметить следующие его особенности. Сегодняшний покупатель подходит к выбору осторожнее и внимательнее, чем год назад: тщательно проверяет репутацию девелопера и просматривает большее количество вариантов, в результате чего срок принятия решения увеличился примерно до месяца. Продолжает развиваться тенденция к уменьшению среднего бюджета сделки и к росту доли сделок стоимостью до $1 млн (последнее во многом за счет выросшего курса доллара на фоне стабилизировавшихся рублевых цен).

Кроме того, эксперты отмечают, что если в IV квартале 2014 года они наблюдали ажиотаж среди покупателей, стремящихся вложить в недвижимость стремительно обесценивающиеся рубли, то примерно к середине I квартала 2015-го данный спрос был практически исчерпан. На первый план вышел покупатель с валютой на руках, желающий зафиксировать прибыль от подорожавшего доллара (к этому моменту прекратившего свой рост), вложив деньги в сильно подешевевшие в валютном исчислении метры.

На сегодняшний день и этот спрос можно считать временно исчерпанным – львиная доля тех, кто хотел «сыграть» на долларовом падении цен на жилье, это уже сделали. Хотя, возможно, отмечают в «Магистрате», что некоторая, наиболее рисковая часть данной категории покупателей отложила выход на рынок до следующего витка роста доллара, способного, по их мнению, превысить февральские максимумы.

Около 40% от общего объема продаж (95 из 236 сделок) в I полугодии 2015 года пришлось на объекты, девелопером которых выступает ГК «Интеко» (ЖК «Садовые Кварталы», комплексы Balchug ViewPoint и Balchug Residence и Дом «Люмьер»). В метрах доля продаж компании составила 47% (12,3 тыс. из 25,9 тыс. м2). За год этот показатель вырос вдвое – по итогам I полугодия 2014-го на объекты Группы пришлось 20% объема элитных продаж в сделках (51 из 255) и 21% в метрах (6,2 тыс. из 29,3 тыс. м2).

Цены – без сюрпризов

Средневзвешенная цена предложения на элитные метры в столице, по данным компании «Магистрат», на конец июня составила порядка 810 тыс. рублей за «квадрат». Относительно июня прошлого года (698 тыс. рублей за м2) этот показатель вырос на 16%. При этом минимальная и максимальная цены предложения отличаются на порядок – от 209 тыс. рублей до 2,1 млн рублей за м2. Долларовые цены на «элитку» за год снизились практически на 30% (с $20,7 тыс. за м2 до $14,6 тыс. за м2).

При этом нужно понимать, что средняя реальная цена реализации за счет всевозможных стимулирующих акций и скидок существенно уступает средней цене предложения.