Закончилась весна 2015, но вместе с ней, увы, не завершился кризис рынка недвижимости. Принимая во внимание тот факт, что это и не кризис в обычном классическом его понимании, мы можем говорить скорее о глобальных политических и экономических изменениях в стране. Таким образом ситуация на рынке недвижимости ещё какое-то время может сохранятся на прежнем непозитивном уровне, хотя крошечные шаги в сторону стабилизации есть.
Политическая обстановка продолжает быть довольно напряженной — это и вопрос Украины, и отток инвестиций и других финансовых вливаний со стороны Запада. Соответственно, экономика страны не получает большей части денег, которые попадали на наши рынки ранее. Меньше финансирования — меньше спроса. Людям по-прежнему нужно жилье, но они не готовы покупать его по прежней или даже завышенной цене.
Предложение
Любые проблемы на рынке недвижимости перетекают в ограничение предложения среди новостроек. Сами строительные компании отзываются о ситуации не лучшим образом, так как дорожают и стройматериалы, и условия банковского финансирования. При этом растущие затраты никак не могут быть переложены на покупателей квартир. Соответственно, с одной стороны, сокращение количества новостроек поможет поддержать цены на квартиры на прежнем уровне. Но также есть и проекты, которые уже находятся в стадии активного возведения, и они требуют продолжения работы с ними. Строительство и вложение денег в проект — это долгосрочный бизнес, поэтому предложение на нем не может быстро сокращаться или нарастать.
Плюс важен момент с инвестиционными квартирами, многие из которых пополнят предложение. Конечно, дело касается скорее элитного и бизнес сегментов. Но если говорить в общем, то эти квартиры, вернувшись на рынок, могут значительно сократить разницу в цене между элитной недвижимостью и недвижимостью эконом-класса. Вернее, привести стоимость к реальности, а не завышению ее из-за престижности «элитки». Об инвестиционных квартирах мы поведем разговор более подробно ниже.
Если же вернуться к обобщению ситуации с предложением, то нельзя однозначно сказать, что на рынке сейчас мало новостроек, а цена за квартиру может увеличиться из-за дефицита.
Спрос
Спрос на жилье стабильно опускается вниз. И это не удивительно — экономическая ситуация в стране нестабильна, безработица растет, а уровень дохода населения падает.
Волна покупательского бума закончилась в 2014 году, в самом начале кризиса. Тогда все граждане, имеющие накопления и возможность дорогостоящей покупки, уже совершили сделки и с недвижимостью: соответственно, те деньги, которые могли прийти на рынок, уже это сделали.
Не нужно отрицать факта, что ещё многие граждане нашей страны сохранили достаточные средства на своих счетах. Но, конечно, не каждое накопление способно потянуть покупку дорогостоящего столичного жилья. Те же граждане, которые в достаточной степени состоятельны сейчас, так же и финансово образованы. Они имеют прекрасное представление о не ликвидности вложения своих средств в московскую недвижимость сейчас.
Что касается покупки жилья в ипотеку, то в данное время не стоит рассматривать этот вариант как жизнеспособный. Эта схема перестала быть выгодной из-за роста ключевой ставки Центробанка ещё в конце 2014 года. Правительством была запущена программа субсидирования ставки, но нельзя считать это мерой, которой хватит на долгий срок. Объем ипотечных сделок по всем прогнозам упадет в 2 раза относительно 2014 года.
По всему понятно, что роста цен на недвижимость не стоит ожидать, так как он не подкреплен должным образом со стороны спроса. В случае теперешнего кризиса даже инфляция не сможет играть на удорожание квартир, так как вместе с постоянным ростом цен на товары первой необходимости — продукты, лекарства, одежда, коммунальные платежи — товары длительного использования, наоборот, падают в цене или остаются на прежних докризисных уровнях. Покупка жилья, или даже его аренда, относятся именно к этим категориям.
Что будет происходить с ценой на жилые «метры»
Начало года ознаменовывалось некоторой стабилизацией рынка недвижимости. Сейчас же все цены будут зависеть от колебаний предложения и спроса. И если с покупательской активностью и способностями все более менее понятно — они будут и дальше падать, то вот предложение - это не однозначная переменная в этом экономическом и политическом кризисе.
Крупные девелоперы страны продолжают строить и доводить до готовности довольно крупные (что немаловажно) объекты новостроя, и причем это не временная волна, а укрепившаяся, по словам самих же строителей, тенденция - курс, которому они планируют следовать. Все же меры, которые приняло государство, несколько облегчили издержки строительства, а также были сокращены сроки всевозможных согласований, а это, в свою очередь, влияет на себестоимость стройки. И даже рост цен на строительные материалы не может продолжаться ещё долгое время, так как в других странах этот рынок уже начал дешеветь.
Утверждения о том, что предложение не просядет вовсе, нет, потому как кризис приводит к его неминуемому сокращению, но этот сброс будет не фатальным. Соответственно, цены, даже и рублевые, не будут резко падать. Почти наверняка они либо останутся на прежнем уровне, либо через какое-то время начнут медленное снижение, но без резких движений. Новостройки, которые только-только готовятся выйти на рынок, скорее всего буду продаваться по более низких ценам. Покупатель будет соизмерять свои возможности с предложением и искать более скромные по площади и прочим условиям квартиры. Те проекты, которые поддерживают возможность долевой покупки, будут медленнее поднимать цены по мере готовности квартир. Соответственно, суммируя все факты, эксперты могут говорить о снижении стоимости на квартиры от 10% до 20% в ближайшие пару лет.
Инвестиции в недвижимость — сейчас ли их время
Отдельное внимание хотелось бы уделить инвестиционным квартирам, возврат которых сейчас в значительной степени может влиять на состояния предложения на рынке. На их активное вливание в рынок есть несколько причин.
- Увеличение расходов на содержание жилой площади: с 2015 года в России введен новый налог на недвижимость.
- Многие собственники инвестиционного жилья, особенно элитного, покидают страну и продают свои активы.
- В связи с введенными санкциями и эмбарго, граждане видят более привлекательными для инвестиций другие сферы рынков.
Но, надо отметить, что существуют и другие настроения по части актуальности инвестиционных покупок недвижимости в 2015 году. Учитывая тот факт, что рынок находится на своем минимуме, то сейчас самое благоприятное время для покупки. Вопрос лишь в том, что покупка должна пройти по схеме «вот деньги — вот квартира», потому как ипотека и другие способы растянутой во времени сделки сейчас слишком опасны. Соответственно, не многие граждане могут себе это позволить в сложившихся экономических реалиях. Если же вы попали в категорию этих счастливчиков, то эксперты рекомендуют остановить свой выбор на готовом объекте, в котором сделан ремонт «под ключ». В противном случае, вы можете значительно вложиться в приведение объекта к дальнейшей продаже, а ремонт сейчас подорожал, как и все строительные материалы.
Не стоит забывать и о присутствии на первичном рынке разного рода акций и дисконтных предложений.
Таким образом, однозначного ответа, стоит ли вкладывать свои сбережения в квартиру именно сейчас нет. С одной стороны, мы видим неликвидность такого вложения, с другой стороны, невозможно просто так закрыть глаза на такое значительное снижение цен квадратного метра.
Что будет дальше
Кризис — это время, когда бизнесмены должны и могут уделить время оптимизации своих бизнес-процессов, улучшению администрирования. Если на волне подъема экономики компании раздувались и старались ухватить как можно бОльшие доли рынка, то сейчас самое время сократить расходы, при этом профессионально сохранив качество продукта и услуг.
Строить прогноз цен на будущее не представляется возможным в свете нерешенных политических и макроэкономических проблем страны. Рынок может среагировать как повышениям, так и понижением. Не стоит умалять и значимость курса валют. Хотя если взвесить все возможные сценарии, то можно сказать, что прогноз скорее отрицательный, что тоже не должно вводить рынок в ступор. Конечно, строительный бизнес — это бизнес длительных сроков, которые занимают строительство и развитие объектов, но если обратиться копыту финансового рынка, где взлеты и падения сменяются очень часто, то там возможен заработок даже и во времена упадка. Поэтому сейчас важно принять изменения рынка и подстроиться под существующую реальность, еще и потому, что этот кризис имеет свои уникальные черты.
