Итоги II квартала 2015 года на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья

Во II квартале 2015 г. новых проектов на первичном рынке элитной загородной недвижимости анонсировано не было, однако структура рынка изменилась за счет пополнения объектов в одном из элитных коттеджных поселков и перераспределения земельных участков в проекте «Ренессанса парк» (УБП девелопер будет застраивать домами).

В текущей экономической ситуации в стране рынок первичной элитной загородной недвижимости поддерживает готовность застройщиков предоставлять скидки в ходе переговоров и проводить акции, привлекая покупателей.

В условиях относительной стабильности во II квартале 2015 г. тенденция падения средней стоимости 1 кв. м элитного домовладения в долларовом выражении снижает обороты.

Итогом проводимых застройщиками спецпредложений стал рост доли сделок (на 10%) в сегменте коттеджей в диапазоне до $1 млн. На первичном элитном загородном рынке Подмосковья по итогам первого полугодия не нашла завершения тенденция перехода валютных прайсовых цен к рублевому эквиваленту, лишь 7 коттеджных поселков из 26 номинируют цены в рублях.

Как отмечают в компании Welhome, по итогам первого полугодия 2015 г. первичные продажи на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья ведутся в 26 коттеджных поселках.

В структуре предложения элитного рынка во II квартале 2015 г. доля таунхаусов стала превышать долю земельных участков без обязательного подряда: 17% против 11% (в 1 квартале 2015 г. доля таунхаусов составляла 13%, доля земельных участков без подряда 14%). Это связано как с перераспределением объектов в поселке «Ренессанс Парк» (УБП девелопер будет застраивать домами) и продажами в сегменте УБП, так и пополнением предложения таунхаусов в одном из коттеджных поселков.

Наибольшую доля предложения первичного элитного рынка Подмосковья сохраняет сегмент коттеджей и участков с подрядом — 72% от общего объема предложения.

По данным аналитиков компании Welhome по итогам первого полугодия 2015 г. увеличилась доля объектов представленных к продаже на Рублево-Успенском шоссе на 5%, что обусловлено пополнением предложения домовладений и таунхаусов в одном из проектов. Лидерство по объему предложения элитных объектов на рынке загородной недвижимости Подмосковья сохраняет Новорижское шоссе — 69% от общего объема предложения.

За исследуемый период в структуре предложения элитных поселков на рынке загородной недвижимости по удаленности от МКАД изменений не произошло: наибольшее количество элитных поселков расположено на удалении от 20 до 30 км от МКАД (38% от общего объема предложения).

По итогам первого полугодия 2015 г. в структуре предложения участков без подряда на 5% уменьшилась доля наделов площадью от 20 до 40 соток. Это связано с двумя фактами: спросом со стороны покупателей именно в этом диапазоне и застройкой коттеджами части земельных участков, которые изначально продавались без обязательного подряда в коттеджном поселке «Ренессанс Парк».

Во II квартале 2015 г. дома площадью до 300 кв. м в первичном предложении отсутствуют (их доля в I квартале 2015 г. составляла 0,3% от общего объема предложения). За исключением этого факта структура предложения по площади дома на рынке элитной загородной недвижимости за рассматриваемый период в целом не изменилась: 40% от общего объема предложения приходится на элитные дома площадью от 400 до 500 кв. м. Наименьший объем предложения сформирован коттеджами 600 - 700 кв. м (7% от общего объема предложения). Средние параметры коттеджа с участком в структуре предложения в II квартале 2015 г.: площадь дома 525 кв. м на участке 26 соток. Средняя площадь участка без обязательного подряда в структуре предложения УБП составляет 42 сотки.

Результатом заключения сделок с домами стоимостью $1-2 млн. во втором квартале 2015 г. по сравнению с первым стало уменьшение доли лотов в этом бюджете на 4%. А за счет проводимых акций на определенные объекты увеличился объем предложения домовладений и УСП стоимостью до $1 млн. (с 3% до 5%).

Основной объем предложения домовладений и УСП в элитных коттеджных поселках на первичном рынке Подмосковья сосредоточен в диапазоне от $1 млн. до $2 млн.

Девелоперы продолжают нас удивлять своими акциями, которые в долларовом выражении достигают –75%, а в рублевом эквиваленте на некоторые объекты цены были снижены в 2 раза.

Во II квартале 2015 г. средняя стоимость 1 кв. м элитного домовладения продолжила снижаться и достигла уровня $4 294 (-1,3% относительно 1 кв. 2015 г. и –8,4% относительно 4 кв. 2014 г.).

Стоит отметить, что по итогам первого полугодия 2015 г. средняя стоимость1 кв. м домовладения, расположенного на Рублево-Успенском шоссе, снизилась на 15,6% по сравнению с 4 кв. 2014 г. На Новорижском направлении этот показатель составил 6,2%.

За прошедший квартал текущего года в связи с перераспределением земельных участков в коттеджном поселке «Ренессанс парк» (девелопер проекта решил застроить участки без обязательного подряда коттеджами) в структуре предложения УБП увеличилась доля наделов ценой $30 - 50 тыс./сотка на 5%, при этом в этом бюджете были зафиксированы сделки, и уменьшилось предложение УБП стоимостью $50 - 70 тыс./сотка почти в 2 раза, в этом ценовом сегменте также было заключено несколько сделок.

Как и в случае с домами, на некоторые лоты девелоперы снизили в долларовом выражении стоимость 1 сотки земли на 17-21%.

Сегмент таунхаусов пополнился пулом объектов в одном из коттеджных поселков. Средние параметры предложения таунхауса на элитном первичном загородном рынке Подмосковья составляют 480 кв. м на участке 6 соток стоимостью $1 430 000.

Акции девелоперы проводят и на таунхаусы, поэтому во втором квартале 2015 г. по некоторым позициям наблюдается снижение общей стоимости таунхаусов в рублевом эквиваленте, коррекция составляет от 2% до 55%, в долларовом выражение — до 38%.

Во II квартале 2015 г. на первичном рынке элитной загородной недвижимости наблюдается повышение спроса на объекты, расположенные на Рублево-Успенском (с 14% в I квартале до 17% во II квартале) и Минском направлениях (с 7% I квартале до 12% во II квартале). При этом Новорижское шоссе, оставаясь лидером по спросу на объекты элитной загородной недвижимости на первичном рынке, сдало свои позиции почти на 10% (71% от общего объема спроса). Стоит отметить активность покупателей во II квартале 2015 г. на Ленинградском шоссе — 4% общего количества сделок.

По формату объекта наибольшим спросом у покупателей по-прежнему пользуются домовладения и УСП - 72% от общего количества сделок, а вот таунхаусами во II квартале 2015 г. покупатели стали интересоваться больше (15% во II квартале против 9% в I квартале), чем земельными участками без строительного подряда (13% во II квартале против 8% в I квартале). Во II квартале 2015 г. проводилось много выгодных спецпредложений на таунхаусы. Именно по этим лотам и прошло основное количество сделок в этом сегменте.

По итогам первого полугодия 2015 г. произошло перераспределение спроса по площади дома в формате домовладений и УСП: смещение из сегментов 300-400 кв. м и 500-600 кв. м в сегмент 400-500 кв. м. По-прежнему наибольшим спросом пользуются коттеджи площадью 400-600 кв. м (59% от общего числа сделок). Основной объем сделок во II квартале 2015 г. был заключен с элитными домами стоимостью $1-2 млн. — 67% от общего количества сделок в сегменте коттеджей.