Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Июнь 2015

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июня 2015 г.

В июне на продажу предлагалось 2153 объекта общей площадью 4005 тыс.кв.м и общей стоимостью 14,811 млрд. $, что выше показателей мая 2015 г. на 34% по количеству и на 53% по общей площади.

Средневзвешенная цена за месяц в долларах выросла на 5% и составила 3 698 $/кв.м. Курс доллара в июне вырос на 8%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена выросла на 13%. Так как до этого в мае цена в рублевом выражении снизилась на 12%, мы имеем дело с отскоком цен на прежний уровень. И хотя о стабилизации говорить пока не приходиться, рынок пытается нащупать новый уровень цен. Необходимо заметить, что это лишь цены предложения. Насколько этот уровень будет окончательным, будет зависеть от дальнейшего развития ситуации в стране.

Разнонаправленная динамика цен на разные сегменты коммерческой недвижимости как в целом по отдельным видам недвижимости, так и по отдельным видам недвижимости в центре и за его пределами в июне обусловлена нестабильностью в макроэкономике.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 57%. Далее идут производственно-складские помещения (17%), торговые помещения (14%) и помещения свободного назначения (12%).

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в июне 2015 г. по количеству вырос на 16%, а по общей площади – на 7%. Всего экспонировалось 455 объектов общей площадью 559 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,464 млрд.$.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 55 объектов общей площадью 52 тыс.кв.м. За месяц объем предложения по количеству вырос на 2%, а по общей площади – снизился на 3%. Цена за месяц не изменилась и составила 8874$/кв.м.

За пределами центра объем предложения по количеству вырос на 18%, а по общей площади – на 8%, составив 400 объектов общей площадью 508 тыс.кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц выросла на 9% и составила 3953$/кв.м. Рост цены был вызван в основном изменением структуры предложение - окончанием экспонирования в мае двух дешевых объектов на Измайловском ш. (10000 кв.м, 1590$/кв.м) и Мосфильмовской ул. (30000 кв.м, 1660$/кв.м), и началом экспонирования в июне крупного относительно дорогого объекта на Свободном пр-те (18214 кв.м, 5000$/кв.м).

Динамика ценовых показателей как за месяц, так и за последние 12 месяц по торговым объектам за пределами центра продолжает оставаться более позитивной, чем по объектам в центре, рынок которых был перегрет еще до начала всех кризисных явлений (мы фиксируем снижение цен на объекты в центре с октября 2013 года).

Street-retail

В июне 2015 года экспонировалось 136 объектов общей площадью 41 тыс.кв.м и общей стоимостью 0,338 млрд.$. По сравнению с маем количество выросло на 25%, а общая площадь – на 19%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству в июне снизился на 4%, а по общей площади – на 3% и составил 27 объектов общей площадью 7 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 9% и составила 13 900 $/кв.м, что было связано как со снижением на 8% цен по объектам, которые выставляются уже давно, так и с выставлением на продажу в июне относительно дорогого большого помещения на ул.Валовая (1513 кв.м, 12794 $/кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 109 объектов общей площадью 34 тыс.кв.м, увеличившись по сравнению с маем на 35% по количеству и на 24% по общей площади. Средневзвешенная цена по street-retail за пределами центра снизилась на 5% и составила 6968$/кв.м, что было связано со снижением на 9% цен по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц.

За последние 12 месяцев уровни снижения цен на торговые объекты в целом и на street-retail за пределами центра друг с другом были сопоставимы (-27 и -30% соответственно), в то время, как уровень снижения цен на помещения street-retail в центре ниже, чем по торговым объектам в целом (-23 и -41%)., Это говорит о том, что в среднесрочной перспективе инвестиционный потенциал помещений street-retail, несмотря на санкции, по сравнению с торговыми помещениями других форматов остается более высоким.

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в июне 2015 г. вырос на 41% по количеству и на 81% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 1267 объектов общей площадью 2296 тыс.кв.м. и общей стоимостью 9,460 млрд.$.

Количество офисных объектов в центре увеличилось на 38%, общая площадь на 56% - до 267 объектов площадью 287 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам снизилась на 5% и составила 7456$/кв.м, что было обусловлено как уходом с рынка нескольких дорогих объектов на Б.Садовой ул. (5454 кв.м, 11481 $/кв.м) и на Яковоапостольском пер. (10340 кв.м, 9958 $/кв.м), так и выходом в июне дешевого объекта на ул.Земляной вал (9241 кв.м, 3076 $/кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц увеличился на 42% по количеству и на 85% по общей площади и составил 1000 объектов общей площадью 2009 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в июне увеличилась на 6% до 3645$/кв.м, что было связано как с уходом в мае дешевого офисного объекта на Нижегородской ул. (25500 кв.м, 1745$/кв.м), так и с выходом в июне крупного и дешевого офисного объекта на Кутузовском пр-те (48671 кв.м, 9900 $/кв.м) .

Исходя из сопоставимых уровней снижения цен за последние 12 месяцев по объектам в центре и за его пределами можно заключить, что, в целом, влияние негативных изменений в экономике в среднесрочной перспективе оказалось для них приблизительно одинаковым. При этом уровень снижения цен по офисным объектами как в центре, так и за его пределами был ниже, чем уровень снижения цен по торговым объектам, что еще раз подтверждает сделанный ранее вывод о том, что влияние изменений в макроэкономике на спрос на офисные помещения по сравнению с торговыми помещениями оказалось ниже.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество объектов производственно-складского назначения в июне 2015 г. выросло на 22%, а их общая площадь - на 44%. Объем предложения составил 138 объектов общей площадью 658 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений сократилась на 2% и составила 1 311 $/кв.м за счет снижения на 8% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

Объем предложения объектов свободного назначения в июне 2015 г. по количеству возрос на 44%, по общей площади – на 33%, составив 293 объекта общей площадью 492 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения за месяц выросла на 16% и составила 4 111$/кв.м, что произошло за счет выхода в мае дешевого и крупного объекта на Русаковской наб. (56775 кв.м, 1762 $/кв.м), и в связи с выходом в июне дорогого крупного объекта на Б.Декабрьской ул. (15800 кв.м, 5861 $/кв.м).

Уровень снижения цен на производственно-складские помещения и помещения свободного назначения за последние 12 месяцев был сопоставим с уровнем снижения цен на офисные помещения.