Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Июль 2015

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля 2015 г.

В июле 2015 г. на продажу предлагалось 1 630 объектов общей площадью 2 637 тыс. кв.м и общей стоимостью 8,276 млрд. $, что ниже показателей июня 2015 г. на 24% по количеству и на 34% по общей площади.

Средневзвешенная цена за месяц в долларах снизилась на 15% и составила 3 138 $/кв.м. Курс доллара в июле вырос на 5%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена снизилась на 10%.

Падение рублевых цен, разнонаправленная динамика цен на разные сегменты коммерческой недвижимости свидетельствуют о новом усилении волатильности на рынке после относительной стабилизации мая-июня 2015 г.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 51%. Далее идут производственно-складские помещения (22%), торговые помещения (16%) и помещения свободного назначения (11%).

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в июле 2015 г. по количеству снизился на 15%, а по общей площади – на 23%. Всего экспонировалось 386 объектов общей площадью 430 тыс. кв.м и общей стоимостью 1,740 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 55 объектов общей площадью 18 тыс. кв.м. За месяц объем предложения по количеству не изменился, а по общей площади – снизился на 66%. Цена за месяц выросла на 59% и составила 14 128 $/кв.м. Такой значительный рост как объема предложения, так и цен произошел за счет окончания экспонирования в июне крупного и относительно дешевого торгового объекта на ул.Ильинка (28 940 кв.м, 6 376 $/кв.м).

За пределами центра объем предложения по количеству снизился на 17%, а по общей площади – на 19%, составив 331 объект общей площадью 412 тыс. кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц снизилась на 9% и составила 3 617 $/кв.м. Это было связано с началом экспонирования в июле крупного дешевого торгового объекта на Азовской ул. (45 000 кв.м, 1 311 $/кв.м).

Street-retail

В июле экспонировалось 120 объектов общей площадью 45 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,343 млрд. $. По сравнению с июнем количество снизилось на 9%, а общая площадь выросла на 10%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству в июле вырос на 4%, а по общей площади не изменился и составил 28 объектов общей площадью 7 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по таким объектам выросла на 7% и составила 14 890 $/кв.м, что было связано с выходом в июле крупного торгового объекта на Новинском б-ре (1 220 кв.м, 20 147 $/кв.м).

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 92 объекта общей площадью 37 тыс. кв.м, уменьшившись по сравнению с июнем на 12% по количеству и увеличившись на 12% по общей площади. Средневзвешенная цена по street-retail за пределами центра снизилась на 11% и составила 6 273 $/кв.м, что было связано с уходом в июне дорогих объектов на Ленинском пр-те (465 кв.м, 13 560 $/кв.м) и Ленинградском пр-те (703 кв.м, 10 774 $ /кв.м).

Если сравнивать изменение цен по объектам в центре и по объектам за пределами Садового Кольца, первые объекты находятся в лучшем положении, и хотя снижение спроса на дорогие товары приводило к снижению спроса на помещения в центре, получается, что традиционная более высокая инвестиционная привлекательность предложений в центре оказалась сильнее.

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в июле 2015 г. снизился на 29% по количеству и на 41% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 895 объектов общей площадью 1 354 тыс. кв.м и общей стоимостью 4,762 млрд. $.

Количество офисных объектов в центре уменьшилось на 32%, а общая площадь – на 36% до 182 объектов площадью 183 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам снизилась на 18% и составила 6 102 $/кв.м, что было обусловлено выходом на рынок в июле крупного дешевого офисного объекта на Озерковской наб. (23 900 кв.м, 2 995 $/кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц сократился на 28% по количеству и на 42% по общей площади и составил 713 объектов общей площадью 1 171 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в июле снизилась на 15% до 3 114 $/кв.м, что было связано как с уходом в июне дорогого офисного объекта на Кутузовском пр-те (48 671 кв.м, 9 900 $/кв.м), так и с выходом в июле ряда дешевых офисных объектов на ул.Нижегородской (16 000 кв.м, 1 615 $/кв.м; 25 500 кв.м, 2 092 $/кв.м; 60 000 кв.м,

2 400 $/кв.м).

Процент снижения цен на офисную недвижимость как в центре, так и за пределами Садового Кольца оказался максимальным по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости, что может свидетельствовать о том, что проблемы в макроэкономике начинают все больше сказываться на деловой активности.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество объектов производственно-складского назначения в июле 2015 г. выросло на 16%, а их общая площадь – уменьшилась на 13%. Объем предложения составил 160 объектов общей площадью 575 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 2% и составила 1 290 $/кв.м, причем цены снизились как по объектам, которые экспонируются уже давно, так и по остальным.

Объем предложения объектов свободного назначения в июле 2015 г. по количеству сократился на 35%, по общей площади – на 43%, составив 189 объектов общей площадью 278 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с июнем уменьшилась на 9% и составила 3 711 $/кв.м, что произошло как за счет снижения цен на 3% по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц, так и за счет выхода в июле дешевого крупного объекта на ул.Поморской (6 700 кв.м, 1 764 $/кв.м).

Судя по тому факту, что уровень снижения цен как за месяц, так и за 12 месяцев выше по ПСН, влияние проблем в макроэкономике на данный сегмент по сравнению с ПСП оказалось выше.