Очередной удар по рынку недвижимости или необходимое нововведение?

На прошлой неделе прошло заседание Президиума Общественного совета при Министерстве строительства под председательством Сергея Степашина. Темой заседания стало обсуждение закона 214-ФЗ. На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать жилье по договорам долевого участия.

Возможные последствия предлагаемой Правительством реформы весьма противоречивы: очистка рынка от недобросовестных игроков и развитие монополий, улучшение репутации застройщиков и опасное падение спроса и рост цен, защита вложений дольщиков, обеспеченная банком-посредником, и возникновение новых бюрократических препон.

Продавать квартиры по договору долевого участия стало возможным в нашей стране в 2005 году: именно тогда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с ростом числа так называемых обманутых дольщиков в январе 2014 года закон дополнили, чтобы обезопасить эту категорию граждан. Но их число по-прежнему велико. По словам депутата Госдумы Александра Хинштейна на начало 2015 года их число составляло более 70 тыс. человек. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Эти цифры говорят о необходимости принятия серьезных мер.

В июле первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание, на котором обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. По данным РБК, из материалов совещания следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й будет действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

В ближайшее время предлагается ввести такую схему: между покупателем, банком и застройщиком заключается трехсторонний договор, по которому средства дольщиков направляются на специальный счет в банке, а оттуда – на конкретный объект.

Следить за тем, чтобы деньги тратились исключительно на стройку, будет сам банк. На него же и лягут соответствующие риски: в случае банкротства девелопера деньги дольщикам будет возвращать кредитная организация. Возникают сразу вопросы – как банкам удастся квалифицированно осуществлять возложенные на него функции?

Также неизвестно, смогут ли застройщики на ранних стадиях строительства привлекать всю сумму средств со счетов будущих жильцов или только часть. Во втором случае застройщики будут нуждаться в дополнительных источниках финансирования.

Для строительного рынка ограничение такого основного канала финансирования, как деньги дольщиков, означает только одно: строить станет дороже.

Еще один резонный вопрос: у какой доли девелоперов есть собственные средства на полное финансирование стройки? Лишь малая часть игроков способны отказаться от удобной и уже привычной схемы. Отмена ДДУ приведет к тому, что с рынка уйдут не только неблагонадежные застройщики, но и те, кто честно строил и продавал по ФЗ-214 за счет денежного потока от дольщиков, не имея финансовой подушки безопасности. В этой ситуации выжить смогут только те компании, за которыми стоят серьезные акционеры. В след за снижением количества игроков, следует ожидать и ослабления конкуренции, что неминуемо приведет к расцвету монополий.

Во всей этой истории преследуются интересы покупателей. Но так ли это. Будет ли учтен такой важнейший интерес покупателей как цена, которая может возрасти настолько, что сделает для многих покупку жилья несбыточной мечтой. Если застройщикам придется привлекать кредитные средства в большом объеме, с учетом размера процентной ставки сегодня, стоимость жилья может вырасти на 20%.

«И это минимальное удорожание квадратного метра, — считает Председатель Совета СРО РОСО Шарифуллин Олег. — Сократится количество застройщиков. Невелико будет и количество банков, готовых выступить гарантом и взять на себя дополнительные обязательства по содержанию группы экспертов, не предусмотренных ранее, не говоря уже о дополнительных финансовых рисках. Добавим к этому стоимость банковских услуг, которая ляжет на плечи застройщиков и, соответственно, самих покупателей. В результате, мы можем получить цифру значительно больше 20%».

Предлагаемая профессиональному сообществу модель реформирования долевого участия, по мнению экспертов отрасли, принесет строительному комплексу гораздо больше вреда, чем пользы. Более эффективно защищать интересы покупателей жилья вполне можно с помощью других инструментов.

По мнению Председателя Совета СРО РОСО Шарифуллина Олега, стоит усилить контроль за незаконным строительством со стороны государства (муниципальных органов), а также со стороны специальных надзорных структур, которыми могут выступать в том числе и СРО. Необходимо исключить возможность привлечения денежных средств граждан путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов. Ведь в реальности большая часть обманутых дольщиков являются жертвами именно этих схем, а не ДДУ.

«Безусловно, не всегда конечный потребитель достаточно подкован, чтобы понимать тонкости долевого строительства, и потому есть единственный способ минимизировать риски: следовать 214-му федеральному закону, использовать предписанные механизмы и не ввязываться в серые схемы в виде ЖСК и сертификатов», - резюмировал Олег Шарифуллин.