Рынок загородной недвижимости в кризис

В Подмосковье объем продаж земельных участков без подряда вырос. Существенным стимулятором покупок земли в период традиционного сезонного спроса стал целый ряд различных акций, а также скидок от девелоперов. Состав экспозиции рынка области включает около 1 тысячи проектов, по которым предлагаются для продажи участки без подряда. В попытке уйти от кризиса ликвидности владельцы крупных наделов земли сельскохозяйственного назначения до 2010 года часто продавали землю, нарезая ее более мелкими участками и одновременно получая на них вид разрешенного использования (ВРИ) под строительство дачных сооружений. Как результат - сегодня рынок в очень значительной степени насыщен предложениями розничных земельных участков. Такие значительные объемы предложения существенно снижают цену участков, а значит, есть все предпосылки выгодно купить землю, и даже с домом.

Ситуация шаткая, а спрос стабилен.

Несмотря на наметившуюся экономическую тенденцию к снижению покупательской платежеспособности, если верить риелторам, масштабы спроса на землю не меняются, он стабилен на уровне объемов последних лет. В первую очередь, речь идет о проектах экономкласса, которые обеспечивают 80-85 % спроса. Реальную возможность войти на рынок недвижимости обеспечивает покупка именно экономного участка без подряда. Средняя стоимость участка от 500 до 700 тыс. руб. К категории экономкласса риэлторами принято относить участки, отдаленные от Москвы, на 50-100 км, имеющие минимальный комплект коммуникации: дорога, территория ограждена, электричество подведено.

Если коммуникационный набор дополнен еще и подведенным газом, водопроводом, канализацией, а также имеется внутрипоселковая дорога, то такой УБП возрастает в цене на столько, что его уже никак не отнесешь к экономному сегменту.

Полный пакет коммуникаций по себестоимости на 1 кв.м. площади будет составлять примерно 15 тыс. руб. Таким образом, участок в 10 соток дорожает на полтора миллиона рублей. Добавляем стоимость земли и получаем цену приобретения участка, без включения затрат на строительство, больше 2 млн. руб. В этом случае, коттеджный поселок Подмосковья по цене конкурирует с готовыми квартирами в Подмосковье.

УБП экономкласса также будет наиболее целесообразен для развития бизнеса «с нуля», - добавляет И. Терентьев. В сфере девелопмента этот доступный формат для создания стратапа обойдется 5-15 млн. руб. Очевидно, что участки экономкласса могут представлять живой интерес у многих категорий заинтересованных лиц, а при падении спроса и снижения цен – будет очень выгодно купить такой участок.

Последнее время земельный рынок коттеджных поселков Подмосковья не отличался значительным изменением стоимости предложения. Больше всех, т.е. на 8,2 % подорожала доля земель «бизнес-класс». Цены на участки большей отдаленности ощутимо снижались.

Также реальные цены, по которым совершается сделка, значительно ниже заявленных в прайсах цен сделок с дисконтом в 15-20 %. Бывают случаи снижения цены продавцами до 50 %. Таким образом, при падении спроса и, следовательно, цены тоже, становится именно сейчас выгодно покупать землю и дома.

Ситуация, когда продавец не выполняет свои обязательства, стала значительной и, к сожалению, традиционной проблемой рынка УБП. Покупая участок, многие оказываются «обманутыми дачниками». Скажем, «на бумаге», девелоперы обещают поселки со школами, детскими садами, торговыми центрами, а в действительности, часто покидают их, не проведя даже электричество. Здесь, сам договор купли-продажи, в расчете на юридическую безграмотность покупателя, часто составляется так, что продавец избегает всякой ответственности. УБП – это не готовый товар, полуфабрикат, с покупкой которого у покупателя появляется целый ряд забот и хлопот. «Мой совет – этот формат приемлем только для строительства помещений сезонного проживания, в которых отсутствие коммуникаций не так критично, - делится мыслями Слухай Евгений, девелопер коттеджного поселка Серпуховского района Дубрава. – Желая приобрести постоянное жилье на УБП, будьте очень бдительны».

По мнению Слухай Евгения, наименьший риск при покупке участков в мульти форматных поселках, в которых предлагаются и УБП, и участки с подрядом. Но, подобные предложения на рынке редкость, да и на новые, за два последних года, рассчитывать редко приходилось. Дело в том, что при более высокой себестоимости таких предложений, продавать их приходится, исходя из цены проектов, включающих только УБП. Но если, все-таки есть вариант осуществить сделку в надлежащих условиях, то при снижающихся ценах из-за падения спроса сейчас выгодно покупать землю и дома.

В дорогих сегментах загородного жилья участники рынка сейчас реализуют гибкую политику ценообразования и пересматривают концепцию проектов. Было зафиксировано много случаев отказа от продажи участков с подрядом и перехода к реализации УБП. Со слов риелторов, земля категории высоких ценовых сегментов, в 2015 году дешевеет по всем направлениям. Предпосылка этому – курсовые колебания, ведь в сегменте УБП больше половины предложений выражены в иностранной валюте. Но, даже при снижающихся ценах, не лишены актуальности спецакции и скидки на земельные участки.

Рынок нынче могут покинуть предложения самой высокой ликвидности. А, следовательно, в условиях падения спроса и снижения цены сейчас выгодно покупать землю и недвижимость на ней.