Истина в рубле

Динамика рублевых показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы оправдывает ожидания экспертов.

В рамках проекта «консенсус-прогноз», в котором приняли участие эксперты RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других компаний рынка недвижимости, подведены итоги третьего квартала 2015 года.

Третий квартал текущего года не принес стабилизации рынку коммерческой недвижимости столицы. Показатели стоимости аренды и продажи офисных, торговых и складских метров продолжили движение вниз, а прогнозы экспертов относительно их динамики, сделанные в середине 2014 года, в долларовом «поле» расходятся с реальностью. Рублевые же предсказания аналитиков, несмотря на продолжающийся экономико-политический шторм, оказались вполне точными.

Факт

«В 3 квартале 2015 года стабилизации рынка коммерческой недвижимости не произошло, — комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Негативные тенденции в макроэкономике, внешнеполитические конфликты и сохраняющийся низкий уровень цен на нефть продолжили оказывать вредное воздействие на все сегменты рынка. По итогам трех месяцев мы вновь зафиксировали существенное снижение долларовых цен и ставок, лишь отчасти скомпенсированное номинальным ростом рублевых показателей».

Как отмечается в материалах RRG, средневзвешенная цена 1 кв.м коммерческой недвижимости в 3 квартале 2015 года снизилась на 13% и составила 3 502 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период вырос на 19%, цена в рублевом эквиваленте увеличилась на 6% до

220 626 руб./кв.м. За год с 3 квартала 2014 года цена в долларах снизилась на 24%, а в рублях выросла на 51%.

Наихудшую динамику продемонстрировал по итогам квартала сегмент офисной недвижимости: средневзвешенная цена кв.м здесь снизилась еще на 14%, составив 3 690 $/кв.м (-26% по сравнению с показателем 3 квартала 2014 года). В сегменте торговой недвижимости падение цены «квадрата» составило 8% (4 083 $/кв.м; -29% к аналогичному периоду прошлого года), метр производственно-складской недвижимости потерял за квартал 11% (1 430 $/кв.м). Помещения свободного назначения подешевели на 8% до 3 738 $/кв.м в среднем.

На арендном рынке наибольшее снижение отмечено в сегменте производственно-складской недвижимости: средняя ставка аренды в сегменте уменьшилась за квартал сразу на 16% и составила 122 $/кв.м/год. Аренда торговой недвижимости в городе подешевела на 9% до 618 $/кв.м/год, офисной — на 15% до 354 $/кв.м/год в среднем. По отношению к 3 кварталу 2014 года уменьшение ставки аренды составило 41% по торговой, 35% по офисной и 41% по производственно-складской недвижимости.

Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости в Москве в 3 квартале, по сравнению со вторым, снизилась на 13%, а по сравнению с 3 кварталом 2014 года — уменьшилась на 38% и составила 380 $/кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за 3 квартал вырос на 19%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал возросла на 6%, а за год — на 37% до 23 940 руб./кв.м/год.

«Стоит отметить, что, приведенные выше показатели стоимости аренды и продажи коммерческих площадей в Москве — это цены предложения, а не реальных сделок, которые зачастую заключаются с дисконтом», — подчеркивает Денис Колокольников.

Прогноз

Напомним, свои предположения относительно ряда общеэкономических индикаторов, стоимости кв.м жилья и динамики ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости до 1 квартала 2016 года специалисты компаний RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и других высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги консенсус-прогноза* подводятся ежеквартально. Для сравнения с прогнозом используются фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

«В третьем квартале 2015 года долларовые показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов, выход за которые начался во второй половине 2014 года на фоне резкого снижения цен на нефть и последовавшего падения курса рубля, — говорит Денис Колокольников. — Хотелось бы подчеркнуть, впрочем, что мы все-таки существуем в рублевой экономике, а потому корректнее оценивать точность именно рублевых прогнозов. И она довольно высокая: треть показателей рынка, выраженных в национальной валюте, находится в погрешности менее 10%. Это достойный результат».

В долларах максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями наблюдалась по показателю средней ставки аренды street-retail в пределах Садового Кольца, которое составило рекордные 130%, свидетельствуют материалы RRG.

Второе по величине расхождение в третьем квартале 2015 г. наблюдалось по показателю цена барреля нефти Brent, составившее 108%. Фактическое значение составило 52 $/баррель, в то время как прогнозное — 107 $/барреля. Самый точный прогноз был дан аналитиками по индексу ММВБ. Отклонение прогноза составило только 9% (1667 — прогноз и 1515 — факт). Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 44% (35,5 — прогноз и 63,0 — факт), а курса евро — 30% (49,3 — прогноз и 70,1 — факт).

В рублях самое большое расхождение в размере 28% было зафиксировано по средневзвешенной цене офисной недвижимости и средней ставке аренды street-retail в центре, а самый точный прогноз с погрешностью всего 4% был дан по средней ставке торговой недвижимости.

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2 368 $/кв.м/год оказался на 130% выше фактического значения (1 031 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (15 098 $/кв.м) и прогнозом (20 666 $/кв.м) была меньшей (37%), но тоже значительной.

Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 989 $/кв.м оказалось выше фактического 4 083 $/кв.м на 71%, а по ставке прогноз на уровне 1 069 $/кв.м/год на 73% выше фактического значения, составившего 618 $/кв.м/год.

Офисная недвижимость

По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими осталось менее существенным, как по помещениям в целом (34 и 56%, соответственно), так и по помещениям в центре (30 и 68%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 3 690 $/кв.м на рынке продажи и 354 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре — 6 683 $/кв.м на рынке продажи и 481 $/кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 34%, а на офисы класса B — с отклонением 96%. Фактические значения составили, соответственно, 600 и 280 $/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 34% ниже по офисным объектам класса А (20,5% — прогноз и 31,1% — факт) и на 23% — по офисным помещениям класса В (11,2% — прогноз и 14,4% — факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 64% (5 269 $/кв.м по прогнозу вместо 3 205 $/кв.м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 3 квартала наиболее точный прогноз оказался у Юрия Тараненко (отклонение — 37,5%), на втором месте — Наталья Молодых (отклонение — 43,9%), а на третьем Алексей Михайлов (отклонение — 44,0%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с тремя показателями — Антон Шилов, третье место с двумя показателями разделили Алексей Михайлов и Наталья Молодых.

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

Проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:

Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru

Генеральный информационный партнер – журнал «CRE»

Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров

Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru

Официальный информационный партнер – Org-invest.ru

Интернет-партнеры:

Comestate.ru

RWAY.ru

Dm-realty.ru

Информационные партнеры:

Российская гильдия управляющих и девелоперов

журнал «Недвижимость и Цены»

Realsearch.ru

Fbip.ru.