Снижение платежеспособности населения, проблемы со сдачей площадей в новых торговых центрах, неприемлемо длинные сроки окупаемости проектов вынуждают девелоперов искать новые форматы. Одним из них, возможно, станут так называемые «центры активностей» - проекты районного масштаба, сочетающие в себе торговую, развлекательную и обучающую составляющую какой-либо одной направленности.
Сегодня основное требование ритейлера к торговому центру – прибыльность магазина. Как следствие – новые торговые проекты открываются с заполняемостью 50-60 и даже 30 процентов. Арендаторы предпочитают давно действующие ТЦ с уже сформировавшейся целевой аудиторией и хорошей посещаемостью. Кроме того, ставки по кредитам сейчас находятся на уровне 18% годовых. Все это делает реализацию новых проектов не выгодным для девелопера и инвестора.
В сложившей ситуации игроки рынка вынуждены искать новые форматы, которые будут востребованы и арендаторов, а также не потребуют значительных инвестиций и позволят использовать кредитные средства в минимальной степени. Одним из таких форматов по мнению собственника ГК «Экоофис» Андрея Ковалева, могут стать небольшие – до 10 тыс. кв.м – «центры активностей».
«Основная идея такого формата – собрать в одном месте компании, обеспечивающие какое-либо направление проведения досуга, объясняет Андрей Ковалев. - Например, в качестве якорного арендатора может выступать фитнес-центр, а в торговой галерее – спортивные бренды, магазины и кафе здорового питания, а также салоны красоты. Или это может быть «художественный центр», где будут сосредоточены популярные сегодня студии по обучению рисованию в разных техниках, продажа необходимых материалов для создания картин и вышивки, небольшой зал для выставки работ… Кроме того, подобный объект может быть ориентирован на образование детей. В этом случае, помимо кружков и студий, там будут располагаться магазины детских товаров, канцелярских принадлежностей, кафе, в которых родители смогут ожидать детей с занятий, игровые комнаты».
Экономическую эффективность подобного проекта, по мнению девелопера, обеспечит расположение непосредственно внутри жилого массива, наличие постоянных посетителей, а также сравнительно небольшой объем инвестиций. «В традиционном ТРЦ, где «якорем» является гипермаркет или кинотеатр, у потребителя каждый раз есть выбор, пойти повторно в тот же магазин или в другой аналогичный. Если же якорным арендатором является, например, фитнес-центр, то человек покупает абонемент и ходит туда регулярно весь год, - поясняет Андрей Ковалев. – И когда у него есть возможность приобретать все необходимое для своих занятий в этом же центре, то почти со стопроцентной гарантией он не пойдет в другой. Таким образом, арендаторы торговой галереи также смогут получать постоянных покупателей».
Срок окупаемости такого проекта в нынешних условиях составит около 10 лет, что вдвое меньше, чем для крупного торгового центра с традиционной концепцией. Кроме того, возможна реализация подобного проекта на условиях привлечения соинвесторов из числа будущих арендаторов. В этом случае срок возврата инвестиций будет еще меньше.
По словам Андрея Ковалева, в планах ГК «Экоофис» есть создание такого «центра активностей» в пределах МКАД, в одном из старых густонаселенных районов.
