Управил по всем правилам

В новый загородный дом вряд ли хочется нести опыт коммунальных неприятностей: шутки про пьяного сантехника и хамоватую диспетчершу ЖЭКа подходят городской пятиэтажке, но не элитному коттеджу. Однако, помощь в расчистке улиц и ремонте коммуникаций понадобится и там. Как выглядят управляющие компании в подмосковных поселках, чем занимаются, сколько просят за свои услуги? И как не допустить, чтобы домоправители превратились в домомучителей?

Управляющие компании под руководством девелопера,сторонние фирмы и некоммерческие объединения собственников жилья. Это три основных формы управления поселками. Когда заселено больше половины домов,жители вправе решать самостоятельно: оставить компанию застройщика или выбрать другую. Однако,далеко не всегда девелопер готов передать инфраструктуру, инженерные сети и коммуникации стороннему игроку: чем более высок класс поселка, тем более закрыта система управления им. Около 85% коттеджей управляются компаниями, которые создавал под конкретный проект девелопер. Но это не вопрос жадности.

«Застройщик зарабатывает деньги от реализации своих проектов, - поясняет руководитель отдела продаж компании VillagioEstateВалентин Зуев. - Управление поселком –это побочная деятельность: необходимость, а не бизнес. Мы просто заинтересованы в поддержании собственного имиджа на высоком уровне. В том числе – как поставщика высококачественных услуг и организатора бесперебойной работы обслуживающей компании».

В прочем – случаи, когда девелопер передает инженерную инфраструктуру в собственность жильцам, а они уже сами выбирают управляющую компанию - не редкость. Принято считать, что некоммерческое партнерство распространено в поселках экономкласса. А вот услуги сторонней управляющей компании не всегда укладываются в определение «бюджетных». «В элитных поселках на Новорижском шоссе стоимость коммунальных услуг обычно стартует от 20 тыс. рублей», - делится цифрами эксперт VillagioEstate.

Плюсы и минусы разных форм управления загородным поселком.

1. Девелоперские управляющие организации:

+ хорошо знакомы с проектом, знают привлеченных подрядчиков, нюансы строительства, установки оборудования, прокладки инженерный сетей;

- имеют все права на инженерные коммуникации и инфраструктуру,могут монопольно устанавливать стоимость обслуживания.

2. Профильные управляющие организации:

+ наличие конкуренции, возможность выбрать компанию с приемлемым прайсом и хорошей репутацией;

- отсутствие оперативности в решении вопросов, увеличение стоимости за счет транспортных расходов (зачастую организация ведет несколько проектов, а поселки расположены на удалении друг от друга).

3.Товарищество собственников жилья:

+ управлением занимаются сами жители, лично заинтересованные в снижении расходов и контроле качества, могут в любой момент сменить подрядчика на более выгодного, сами определяют размер денежных сборов и аккумулируют их на отдельном счете;

- трудность формирования единого мнения, отсутствие возможности оперативно принимать решения и сложность общих собратий (сезонность проживания, занятость жильцов), отсутствие рычагов воздействия на неплательщиков.

Общий недостаток рынка - размытые границы расценок. В среднем, эксплуатационные платежи в подмосковных поселках обойдутся в следующие суммы: от 3 до 15 тысяч рублей в месяц для эконом-класса, 10-25 тысяч в бизнес-сегменте и 20-45 тысяч рублей, если речь идет об управлении элитным поселком.

«Чем выше категория и уровень инфраструктуры, тем больше объектов приходится обслуживать, тем выше требования к персоналу управляющей компании, - поясняет Валентин Зуев. – От класса поселка нередко зависят и способы подвода коммуникаций. В элитных поселках они полностью прокладываются под землей. Резон - не только эстетика: когда многие страдали от обледенения инженерных сетей, «подземная» технология избавила поселки VillagioEstate от лишних хлопот и привлечения бригады электротехников».

В стоимость договора обычно входит содержание и ремонт дорог поселка, охрана территории, вывоз мусора, обслуживание общественных территорий и инженерных систем. Жарким летом на территории могут организовать круглосуточный полив. Зимой – привлечь дополнительную технику к расчистке снега. Сотрудники девелоперской управляющей организации, в большинстве случаев, проживают в самом поселке или в непосредственной близости от него. Поэтому случаи расторжения договора с такими компаниями крайне редки.