Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Январь 2016

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2016 г.

В январе 2016 г. на продажу предлагалось 1 053 объекта общей площадью 1 806 тыс. кв.м и общей стоимостью 5,677 млрд. $, что ниже показателей декабря 2015 г. на 28% по количеству и на 40% по общей площади. Существенное снижение объема предложения в январе связано с большим количеством праздничных дней.

Средневзвешенная цена за месяц в долларах выросла на 3% и составила 3 143 $/кв.м. Курс доллара в январе увеличился на 12%, поэтому в рублевом эквиваленте цена выросла на 15% и составила 244 840 руб./кв.м. За последние 12 месяц цены в долларах снизились на 10%, а в рублях выросли на 8%. Разнонаправленная динамика цен за год связана с сильными колебаниями валютного курса, когда рост цен в рублях оказывается ниже уровня его падения по отношению к доллару.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 60%. Далее идут помещения свободного назначения (23%), производственно-складские помещения (9%) и торговые помещения (8%).

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в январе 2016 г. по количеству снизился на 24%, а по общей площади – на 24%. Всего экспонировалось 197 объектов общей площадью 145 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,623 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировался 31 объект общей площадью 11 тыс. кв.м. За месяц объем предложения по количеству уменьшился на 21%, а по общей площади - на 6%. Цена за месяц возросла на 23% и составила 15 844 $/кв.м. Увеличение цены произошло как за счет окончания в декабре экспонирования ряда дешевых объектов, таких как на ул.Б.Дмитровка (351 кв.м, 8 133 $/кв.м), Благовещенский пер. (511 кв.м, 4 240 $/кв.м), Ст.Толмачевский пер. (680 кв.м, 4 411 $/кв.м) и Коробейников пер. (1 192 кв.м, 7 365 $/кв.м), так и в связи с выходом в январе дорогих объектов на ул.Пречистенка (242 кв.м, 24 800 $/кв.м) и на Новинском б-ре (1 220 кв.м,

18 994 $/кв.м). При этом цены по объектам, экспонируемым уже давно, снизились на 1%.

За пределами центра объем предложения по количеству сократился на 24%, а по общей площади на - 25%, составив 166 объектов общей площадью 134 тыс. кв.м. Цена на объекты за пределами центра за месяц снизились на 4% и составила 3 310 $/кв.м. Снижение цен произошло за счет снижения цен на 10% по объектам, которые выставляются уже давно.

Учитывая рост цен как за последний месяц, так и за год по объектам, которые экспонируются в центре, инвестиционная привлекательность данных объектов оказывается выше помещений, которые располагаются за пределами Садового Кольца.

Street-retail

В январе экспонировалось 60 объектов общей площадью 18 тыс. кв.м и общей стоимостью 0,164 млрд. $. По сравнению с декабрем их количество снизилось на 24%, общая площадь - на 25%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству снизился на 30%, а по общей площади – вырос на 19% и составил 14 объектов общей площадью 6 тыс. кв.м. Рост средней площади объектов и общей площади был связан с выходом на рынок в январе двух крупных объектов на Новинском б-ре (1 220 кв.м) и Валовой ул. (1 600 кв.м).

Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 3% и составила 16 951 $/кв.м. Рост цены объяснялся выходом в январе дорогого объекта на Новинском б-ре (1 600 кв.м, 18 994 $/кв.м), в то время, как цены по объектам, экспонируемым уже давно, снизились на 2%.

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 46 объектов общей площадью 12 тыс. кв.м, уменьшившись по сравнению с декабрем на 22% по количеству и на 36% по общей площади. Средневзвешенная цена по помещениям street-retail за пределами центра уменьшилась на 4% и составила 5 560 $/кв.м, что произошло на фоне снижения на 7% цен на давно экспонируемые объекты.

Судя по росту цен как за месяц, так и за год, спрос на помещения street-retail в центре оказывается больше, чем на помещения за его пределами.

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в январе 2016 г. снизился на 31% по количеству и на 44% по общей площади. Всего на рынке предлагался 601 объект общей площадью 1 082 тыс. кв.м и общей стоимостью 3,591 млрд. $.

Количество офисных объектов в центре уменьшилось на 31%, их общая площадь на 44%, в результате чего объем предложения составил 116 объектов площадью 131 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по этим объектам выросла на 13% и составила 6 297 $/кв.м. Рост цены произошел за счет изменения структуры предложения. С одной стороны, в декабре закончилось экспонирование дешевых объектов на ул.Земляной Вал (9 241 кв.м, 2 373 $/кв.м) и Озерковской наб. (23 900 кв.м, 2 567 $/кв.м), с другой - в январе на рынок вышел ряд дорогих объектов, таких как на ул. Б.Татарская (1 040 кв.м, 16 788 $/кв.м) и Денежный пер. (1 414 кв.м, 16 798 $/кв.м), ул.Валовая (1 513 кв.м, 12 797 $/кв.м), Турчанинов пер. (2 558 кв.м, 12 905 $/кв.м). При этом по давно экспонируемым объектам цены предложения снизились на 8%.

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц также сократился на 31% по количеству и на 44% по общей площади и составил 485 объектов общей площадью 951 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в январе снизилась на 1% до 2 906 $/кв.м.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество экспонируемых объектов производственно-складского назначения в январе 2016 г. уменьшилось на 47%, их общая площадь - на 53%. Объем предложения составил 55 объектов общей площадью 159 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений снизилась на 10% и составила 952 $/кв.м. Снижение произошло в условиях сокращения на 5% цен по давно экспонируемым объектам, а также из-за выхода на рынок в январе нескольких дешевых объектов - на ул.2-я Карачаровская (8 000 кв.м, 480 $/кв.м), ул.Складочная

(9 000 кв.м, 696 $/кв.м), Котляковская наб. (18 350 кв.м, 513 $/кв.м).

Снижение цен по производственно-складским объектам как за месяц, так и за год оказалось выше, чем по другим видам недвижимости, что может свидетельствовать о более значительном снижении спроса на данный сегмент в условиях ухудшения в макроэкономике.

Объем предложения объектов свободного назначения в январе 2016 г. по количеству снизился на 14%, по общей площади – на 21%, составив 200 объектов общей площадью 420 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с декабрем снизилась на 5% и составила 3 125 $/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, в виду выхода на рынок большого и дешевого объекта – культурно-оздоровительного комплекса на Турчаниновом пер. (17 212 кв.м, 1 090 $/кв.м).