Основные выводы
1. Ставки и цены в 2015 году в долларовом выражении существенно снизились, что произошло в связи со снижением на 25% курса рубля, обусловленного негативной динамикой цен на нефть. Снижение ставок аренды в долларах оказалось более значительным по сравнению со снижением цен, 36% по сравнению с 18% по ценам, при этом ставки в рублях снизились на 20%, а цены выросли на 3%.
2. Объем предложения на рынке продажи и аренды снизился. При этом уровень снижения объема предложения на рынке аренды был также выше, что так же как и в случае с ценовыми показателями связано с более быстрой реакцией рынка аренды на изменения в макроэкономике, чем рынка продажи.
3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи наблюдалась следующая картина:
- По торговым объектам объем предложения по общей площади на рынке продажи и аренды снизился значительно и сопоставимо с рынком аренды, при этом арендные ставки по объектам в центре снизились больше, чем цены, особенно по помещениям в центре.
- Объем предложения офисных помещений на рынке продажи снизился больше в центре, а на рынке аренды – на периферии, при этом уровень снижения цен был ниже уровня уменьшения ставок как в центре, так и за его пределами.
- Общая площадь производственно-складских помещений на рынке продажи значительно снизился, в то время, как уровень сокращения объема на рынке аренды по сравнению с другими видами недвижимости оказался минимальным.
Главный вывод:
Ключевыми факторами, замедлявшими развитие рынка коммерческой недвижимости и снижение спроса, как и в 2014 году, остались снижение нефтегазовых доходов и отток капитала за рубеж. В отличие от 2014 года цены на коммерческую недвижимость в рублевом эквиваленте практически не изменились, а ставки снизились, что может свидетельствовать о влиянии негативных тенденций в макроэкономике на рынок коммерческой недвижимости. Соответственно снизилась доходность недвижимости. Скорее всего, дна рынка мы еще не достигли, и при благоприятной ситуации рынок стабилизируется к осени 2016 года. В целом наступивший год для рынка недвижимости будет еще более сложным, чем 2015. В наступившем году рынок окончательно станет рублевым, с отдельными псевдовалютными номинациями. Инвестиционная активность снизится, однако активизируется в мелкой рознице.
Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения рынка в 2015 году существенно колебался. Так, кроме традиционного спада в январе, уменьшение объема после роста в апреле было отмечено в мае, а после роста в июне - в июле и августе уровень объема предложения достиг минимума за год.
С декабря 2014 по декабрь 2015 года по количеству объем предложения снизился на 27%, а по общей площади на 13%, составив в конце года 1 460 объектов общей площадью 3 006 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
В динамике долларовых цен на протяжении 2015 года можно выделить 4 периода:
- с января по июнь - незначительный рост;
- в июле - снижение;
- с августа по ноябрь - постепенное восстановление до уровня первого полугодия;
- в декабре - снижение.
В 2015 году цены в долларах в связи с ростом на 25% курса доллара снизились. Изменение к декабрю 2014 г. составило -18% в долларовом и +3% в рублевом эквиваленте. Средневзвешенная цена в декабре 2015 года составила 3 061 $/кв.м, или 213 351 руб./кв.м.
Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 29% и составил 9,20 млрд. $.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
За 2015 год по общей площади объем предложения снизился на 50% по торговым, на 5% по офисным и на 48% по производственно-складским помещениям и вырос на 43% по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в декабре 2015 года составил 259 торговых объектов общей площадью 210 тыс.кв.м, 865 офисных объектов общей площадью 1928 тыс.кв.м, 104 производственно-складских помещения общей площадью 337 тыс.кв.м и 232 помещения свободного назначения общей площадью 531 тыс.кв.м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2015 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 64%, второе место с долей 18% у помещений свободного назначения, доля производственно-складских помещений составила 11%, а доля торговых помещений – 7%. Доля офисных помещений за год выросла на 7%, доля торговых помещений уменьшилась на 5%, доля помещений свободного назначения выросла на 6%, а доля производственно-складских помещений уменьшилась на 2%.
Судя по росту средней площади объектов офисного и свободного назначения на 22 и 57% спросом пользовались помещения небольших площадей, в то время, как по торговым и производственно-складским помещениям ситуация была противоположной.
Ценовые показатели
В условиях роста курса доллара цены по всем сегментами коммерческой недвижимости снизились. Снижение составило 22% по торговым объектам, 22% - по офисным, 30% - по производственно-складским и 11% - по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам снизился на 61%, по офисным помещениям - на 26%, по производственно-складским помещениям - на 63%, а по помещениям свободного назначения за счет значительного роста общей площади – вырос на 27%.
Сопоставимость уровня снижения цен по офисным и торговым помещениям свидетельствует о том, что влияние макроэкономики в текущих условиях на данные два сегмента оказывается примерно одинаковым. Более негативно изменения в макроэкономике отразились на производственно-складских помещениях и менее – на помещениях свободного назначения.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В декабре 2015 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2014 года была ниже на 41%, а за пределами центра - на 51%.
Всего в декабре 2015 года на продажу было выставлено 39 объектов в пределах Садового Кольца и 220 объектов за его пределами суммарной площадью 12 и 198 тыс. кв.м соответственно.
Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 259 объектов общей площадью 210 тыс. кв.м со средней площадью объекта 810 кв.м.
Ценовые показатели
Цена на торговые объекты в центре с декабря 2014 по декабрь 2015 года снизилась на 5% до 12 861 $/кв.м, а за пределами Садового Кольца - на 26% до 3 243 $/кв.м. Менее значительное снижение цен по объектам в центре свидетельствует о том, что эти помещения сохраняют свой традиционно высокий инвестиционный потенциал.
Цена по всем торговым помещениям за 2015 год в долларах снизилась на 22% до 3 795 $/кв.м и в рублях на 3% до 264 511 руб./кв.м.
Стоимостной объем предложения торговых помещений в центре за 12 месяцев снизился на 44%, а на периферии - на 64%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 2015 год по общей площади снизился на 49% и составил 24 тыс.кв.м. В центре общая площадь уменьшилась на 50% до 5 тыс.кв.м, а за его пределами – на 49% и составила 19 тыс.кв.м.
Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 11% и составила 7 953 $/кв.м. В центре цены выросли на 9% до 16 485 $/кв.м, а за его пределами, наоборот, снизились на 20% до 5 819 $/кв.м. Как видно по ценовой динамике, помещения street-retail в центре к концу 2015 года спросом пользовались более значительным по сравнению с периферийно расположенными объектами.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисов за год в центре снизился на 17% по общей площади и 31% по количеству, а за пределами центра - на 4% по общей площади и на 20% по количеству.
Всего в декабре 2015 года было выставлено 167 объектов общей площадью 235 тыс.кв.м в пределах Садового Кольца и 698 объектов за его пределами суммарной площадью 1693 тыс.кв.м. Общий объем предложения офисных площадей составил 865 объектов общей площадью 1928 тыс.кв.м со средней площадью объекта 2 229 кв.м.
Ценовые показатели
За 12 месяцев с декабря 2014 по декабрь 2015 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 25% до 5 553 $/кв.м, а за пределами Садового Кольца – на 19% до 2 956 $/кв.м.
Цена по всем офисным помещениям за 2015 год в долларах уменьшилась на 22% и составила 3 273 $/кв.м и на 3% в рублях до 228 128 руб./кв.м.
Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 38% до 1 306 млн. $ в пределах Садового Кольца и 22% до 5 004 млн. $ за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2015 году уменьшилась на 26% до 6 310 млн. $.
Отличие в уменьшении ставок по объектам в центре и за его пределами является незначительным, в связи с чем можно заключить о том,
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
В развитии рынка аренды на протяжении 2015 года прослеживалось несколько этапов.
- с января по апрель - рост;
- с апреля по июнь - уровень менялся незначительно;
- с июня по август – значительный спад;
- в сентябре – существенный рост;
- с октября по декабрь - снижение.
Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.
В декабре 2015 года на рынке было выставлено 3 253 объекта общей площадью 1 927 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
В динамике долларовых арендных ставок на протяжении 2015 года можно выделить 2 периода:
- в первом полугодии ставка менялась не существенно;
- во втором полугодии - ставка уменьшилась.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2014 по декабрь 2015 года снизились на 36% в долларовом и на 20% в рублевом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 270 $/кв.м/год, или 18 819 руб./кв.м/год.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Снижение объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2015 году на рынке аренды составило 40% по торговой недвижимости, 21% - по офисной и 5% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения в декабре 2015 года составил: 240 тыс.кв.м по торговым объектам, 1 038 тыс.кв.м – по офисным и 649 тыс.кв.м – по производственно-складским.
На протяжении 2015 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по офисным – на 10%, в то время как по производственно-складским – выросла на 13%.
Ценовые показатели
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2014 по декабрь 2015 года снизилась на 35% до 432 $/кв.м/год, на офисные – на 36% до 260 $/кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 32% и составила 97 $/кв.м/год. Таким образом, снижение арендных ставок по разным видам коммерческой недвижимости явилось сопоставимым, и о каких либо существенных различиях в динамике спроса по отношению к ним, говорить не приходится.
Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2014 по декабрь 2015 года составило 62% по торговым, 49% - по офисным помещениям и 36% - по производственно-складским помещениям.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговых помещений по площади за 2015 год в центре снизился на 48%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 40%. Снижение по количеству составило 39% и 26% соответственно.
Всего в декабре 2015 года было выставлено 65 объектов суммарной площадью 19 тыс.кв.м в пределах Садового Кольца и 643 объекта площадью 221 тыс.кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 708 объектов общей площадью 240 тыс.кв.м со средней площадью объекта 339 кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2014 по декабрь 2015 года снизилась в долларах на 38% до 769 $/кв.м/год и в рублях на 21% до 96 125 руб./кв.м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца в долларах – на 33% до 399 $/кв.м/год и в рублях на 16% до 27 810 руб./кв.м/год. По сравнению с рынком продажи, ставки в центре снизились более значительно, что может свидетельствовать о том, что в краткосрочной перспективе рынок качественных торговых помещений испытывает более значительные трудности.
В условиях снижения объема предложения годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 67%, а за пределами Садового Кольца - на 61%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 39%, в т.ч. в центре - на 38%, а за пределами - на 40% и составил 37 объектов общей площадью 12 тыс.кв.м в центре и 217 объектов площадью 52 тыс.кв.м за его пределами.
Cредние арендные ставки за 12 месяцев в долларах снизились в целом на 30% до 536 $/кв.м/год, в рублях – на 13% до 37 359 руб./кв.м/год, при этом в центре в долларах уменьшились на 39% до 874 $/кв.м/год и в рублях на 24% до 60 917 руб./кв.м/год, а за его пределами в долларах - на 28% до 478 $/кв.м/год и в рублях на 10% до 33 316 руб./кв.м/год.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2014 по декабрь 2015 года уменьшился на 12% в центре и на 23% за его пределами. Снижение количества предлагаемых в аренду помещений составило, соответственно, 18% и 11%.
Всего в декабре 2015 года было выставлено 315 объектов в пределах Садового Кольца и 1687 объектов за его пределами суммарной площадью 164 и 874 тыс.кв.м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2002 объекта общей площадью 1038 тыс.кв.м со средней площадью объекта 518 кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по офисным объектам за 2015 год в целом снизилась в долларах на 36% до 260 $/кв.м/год и в рублях на 20% до 18 122 руб./кв.м/год. В пределах Садового кольца средняя ставка в долларах снизилась на 37% и составила 382 $/кв.м/год и в рублях на 21% до 26 625 руб./кв.м/год, а на периферии в долларах на 35% до 237 $/кв.м/год и в рублях на 19% до 16 519 руб./кв.м/год. Таким образом, как и на рынке продажи, существенных отличий в изменении спроса на объекты в центре и за его пределами за последний год не зафиксировано.
С учетом существенного сокращения объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 48%, а за пределами Садового Кольца - на 49%.
