Как продать неликвид на «вторичке»?

Специалисты Сети офисов недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали о том, что такое неликвид и каких видов он бывает, а также как его продать.

«Часто под неликвидным предложением подразумевают квартиры экономкласса с неблагоприятным окружением. Однако и однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке в Капотне с видом на нефтеперерабатывающий завод можно продать, но по адекватной для рынка цене. В большинстве случаев любые физические недостатки самой квартиры, местоположения и окружения можно нивелировать ценой и с помощью небольших хитростей. Непродаваемых квартир практически не бывает, есть неправильная цена и подход», – комментирует Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

1. Встречают по подъезду

Зачастую «неликвидность» квартиры легко устраняется недорогими и простыми способами. Например, нередко в ЦАО квартиры с хорошим местоположением и в приличном состоянии продают в домах с сильно «потертым» и просто грязным подъездом, что высокой стоимости таких предложений никак не соответствует. Чтобы разом отмести разговоры о скидках и неликвидности, стоит сделать небольшие вложения в улучшение подъезда, организовать жильцов для найма консьержа. Такая инвестиция окажется дешевле, чем возможная скидка, которую может потребовать покупатель за «испорченное первое впечатление».

2. С видом на трубу

Бороться с неблагоприятным видом из окна сложней, хотя и тут есть свои маленькие хитрости. Во-первых, грамотно оформленная зона у окна (как минимум красивые шторы) и освещение в квартире отвлекут внимание покупателя. Квартиры, выходящие на крупные автомобильные магистрали или железные дороги лучше всего продавать в холодное время года, когда их негативное влияние нивелировано, плюс обязательно устанавливать кондиционер и хорошие звукопоглощающие окна. В моей практике был случай, когда квартира продавалась больше года из-за того, что ее окна выходили на крышу огромного магазина. Продать объект удалось только зимой, когда впечатление от огромного козырька размером с футбольное поле скрасила снежная шапка. В случае, если окна выходят на козырек входа в подъезд или крышу, улучшить вид могут нехитрые приемы – нужно очистить поверхность от мусора и расставьте пару горшков с цветами. И непривлекательный козырёк превратится в клумбу под окнами.

3. Ни копейкой меньше

Иногда неликвидной квартира становится вследствие расхождений между желанием продавца и рыночной ценой предложения. Недавно к нам обратилась клиентка, которая оценила свою квартиру с видом на железную дорогу в доме рядом с Ваганьковским путепроводом в 9 млн рублей. Причем ее сосед продавал аналогичную квартиру, но с окнами в обратную от железной дороги сторону за 7,5 млн рублей. Свое желание продать квартиру дороже ее рыночной стоимости женщина объяснила своими дальнейшими планами купить на вырученные деньги трешку, плюс у нее ремонт лучше, чем у соседа, и вообще это метро «1905 года» – почти центр города.

4. Безвыходный случай

«К сожалению, редко, но встречаются на рынке неликвидные квартиры, которые даже более низкая цена “не спасает”. Это случаи, где есть колоссальный разрыв между классом объекта и его окружением. Мне вспоминается случай, когда мужчина купил в Мытищах в обычном кирпичном доме несколько квартир и объединил их в одну, причем двухэтажную площадью 350 кв. м, сделал там шикарный ремонт с итальянской плиткой, огромным залом с колонами, инкрустацией стразами. Когда пришло время продавать этот “дворец”, иначе как схватиться за голову риэлторам ничего не оставалось. Квартира, сопоставимая по площади с коттеджем в доме в окружении панельных пятиэтажек за такие деньги была просто никому неинтересна. Если бы подобное предложение было бы представлено на Арбате, это была бы вполне обычная элитная квартира. В Мытищах такие изыски оценить было некому, покупатели с подобным бюджетом на руках предпочитали купить полноценный загородный дом с неплохим участком, нежели огромную квартиру в обычном доме», – рассказывает Алексей Бернадский.