Как сократить затраты на строительство без ущерба качеству? Интервью председателя СРО "РОСО"

На рынке жилья комфорт- и эконом-класса в настоящее время сталкиваются два тренда. С одной стороны, идёт неуклонное снижение цен на квадратные метры, с другой – по объективным причинам, таким, как нестабильность рубля, повышение цен на стройматериалы, - растёт себестоимость строительства. Возможно ли снизить затраты на строительство жилья, при этом не потеряв в качестве? На эту тему мы поговорили с Олегом Шарифуллиным, председателем Совета НП СРО «РОСО».

- Эксперты рынка недвижимости оценивают рост себестоимости строительства за последний год на 15-20%. Насколько девелоперы эконом-, комфорт- и бизнес-сегментов устойчивы и готовы к такой ситуации?

- В последнее время не только выросла себестоимость строительства, но и снизилась его маржинальность. Понимая свою уязвимость, часть застройщиков переориентировались на более массовые сегменты, научилась мириться с тем, что проекты уже не приносят сверхприбылей, и 15% по сегодняшним временам – отличная рентабельность строительного бизнеса. Те девелоперы, которые работают в эконом- и комфорт-сегментах, отреагировали на новые реалии рынка сокращением площадей предлагаемых лотов, увеличением доли квартир-студий и однокомнатных квартир в своих проектах. В отдельных регионах застройщики ориентируются на государственные и региональные программы, такие, как «Доступное жилье», программы переселения из ветхого и аварийного жилья и другие.

- В таких условиях вопрос сокращения затрат на строительство актуален. Но возможно ли сократить издержки без потери качества строительства?

- Конкуренция качеством – это то, что позволяет проектам оставаться интересными покупателям. Так как сегодня покупательская способность очень ограничена, потребитель выбирает пристрастно: он не готов платить только за стены, его цель – получить за свои деньги соответствующее его ожиданиям качество жизни. А это школы, детские сады, транспортная инфраструктура, зелёные зоны и парки. В 2014 и 2015 годах было введено 81 и 84 млн. кв. м жилья соответственно, покупателям есть из чего выбирать.

Сокращение затрат на строительство возможно только при очень осторожном и продуманном подходе, начинать оптимизировать затраты девелопер может уже на этапе создания проекта. Опыт строительных компаний показывает: проектирование может, а зачастую и должно занимать больше времени, чем строительство. Готовый проект можно долго совершенствовать, «шлифовать», что даёт значительное сокращение изначальных смет – порой до 20%.

- Что ещё можно сделать на этапе проектирования? Возможно, могут помочь современные технологии?

- И современные, и старые проверенные: сегодня Минстрой расширяет перечень типовых проектов, добавляя в него объекты социальной инфраструктуры. Экономия от применения проектов повторного применения может составлять 10-15% от стоимости строительства.

Второй способ более дорогостоящий, но положительный эффект от его использования неоднократно подтверждён практикой девелоперских компаний. Это BIM-проектирование. Технологии информационного моделирования позволяют визуализировать любые системы, элементы здания, прогнозировать и анализировать эксплуатационные характеристики здания, что позволяет выбрать оптимальное решение для проекта, исключающее его переделки и изменения по ходу реализации объекта. Хотя процесс проектирования с использованием информационного моделирования более затратен за счёт закупки программного обеспечения и обучения специалистов, крупные компании полного цикла и отдельные застройщики, уверенные в успешной реализации своих проектов, используют BIM-стандарты при проектировании. В результате это даёт им существенную экономию при строительстве - как времени, так и денежных средств.

- Насколько популярно применение энергоэффективных решений при строительстве? О чём говорит строительная практика - действительно ли они оправдывают свою высокую стоимость?

- Энергоэффективность – это не только дорогостоящие системы умного дома и возобновляемые источники энергии. Это и привычные обывателю стеклопакеты, и грамотное утепление стен, и системы вентиляции. Всё то, что мы называем «качество строительства», и это, конечно, актуально для отрасли. По идее, энергоэффективность как качественная характеристика жилья должна быть требованием самого потребителя. В стратегическом разрезе покупателю квадратных метров лучше единожды при покупке заплатить больше, чтобы потом жить в комфорте и экономить на коммунальных платежах. Для застройщика же применение таких технологий и материалов влечёт траты, которых в принципе можно избежать, сохраняя ценники на своё жилье на приемлемом уровне.

Что касается дополнительных опций вроде подогрева полов, использования солнечных батарей и подобных, - они доступны покупателям жилья элитного класса, за них эта аудитория готова переплачивать, поэтому и девелоперы более гибки в плане применения этих решений.

- На Ваш взгляд, импортозамещение в сфере строительства и стройматериалов в частности способно помочь девелоперам?

- Стоимость строительных и отделочных материалов, применяемых в эконом- и комфорт-сегментах, не зависит от курса валют, потому что сегодня они действительно по большей части производятся в России. Другое дело, что российские производители тоже не хотят остаться без прибыли, и, понимая своё выигрышное положение в ситуации с импортозамещением, тоже повышают цены на продукцию. Это повышение можно обосновать: ведь растут цены на топливо, высоки проценты за пользование заёмными средствами, а кроме того, дорогостоящее высокотехнологичное производственное оборудование по-прежнему в основном объеме закупается за рубежом по валютным счетам.

Крупные застройщики могут позволить себе собственное производство, строят заводы, работающие для их нужд. Менее крупным игрокам рынка остаётся пользоваться скидками за покупку больших партий товара, совершать сезонные закупки, оптимизировать логистику. В любом случае, цемент, кирпич, бетон, арматура производятся в нашей стране, доля их импорта незначительна. Доля ввозимых из-за рубежа красок, лаков, сантехники, плитки и других отделочных материалов сократилась в несколько раз. В сегментах пластиковых окон и теплоизоляции наше производство и вовсе вытеснило импорт, что, конечно, сказывается позитивно на девелоперском бизнесе.