Каждая двадцатая квартира на вторичном рынке продается с нарушением прав детей

Специалисты Сети офисов недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали о трех наиболее распространённых типах «проблемных» квартир на вторичном рынке, которые продаются с нарушением прав несовершеннолетних детей. Зачастую родители просто не знают о том, что нарушили закон, но иногда присутствует и злой умысел со стороны продавцов, грозящий покупателям изъятием в будущем такой приобретенной квартиры.

1. «Капитальный» прокол

«Когда объект недвижимости приобретается с использованием средств материнского капитала, необходимо, чтобы все несовершеннолетние дети в семье были наделены долями в приобретаемой квартире. Когда средства материнского капитала идут в счет оплаты ипотечного кредита, родители оставляют в Пенсионном фонде заявление, в котором обязуются в срок до 6 месяцев после закрытия кредита наделить всех детей собственностью. Поскольку это заявление не передается в регистрационную палату, многие родители идут в «обход» закона и не исполняют свои обязательства по наделению долями детей. Делается это, чтобы при дальнейшей продаже недвижимости собственникам не пришлось согласовывать сделку с органами опеки и попечительства. Согласно Закону об опеке и попечительстве, а также статье 37 Гражданского кодекса при отчуждении прав у несовершеннолетних детей на это необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. Родители обязуются обеспечить детей равноценным жильем или заморозить на их счете соразмерную их доле в квартире денежную сумму до достижения ими совершеннолетия. Нет общих правил, по которым опека разрешает продажу имущества с собственниками-детьми. Например, если ребенок является собственником ½ доли двухкомнатной квартиры в Москве, а родители хотят обменять ее на четырехкомнатную квартиру в Красногорске, то органы опеки могут такую сделку не разрешить в силу ухудшения жилищных условий. Многие родители не готовы проходить такую непростую процедуру согласования, поскольку по их мнению они и так “вкладываются» в будущее своего ребенка, покупая квартиру», – рассказывает Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

Если же уполномоченными органами будет выявлен факт нарушения прав несовершеннолетних (отсутствие наделения их долями в квартире, частично оплаченной на средства материнского капитала), покупателю такой недвижимости грозит признание сделки ничтожной и изъятие квартиры. В случае признания сделки ничтожной права и обязанности сторон не возникают, следовательно, продавец обязан вернуть полученные деньги. Однако нередко в таком случае собственники благополучно скрываются с деньгами, или признают себя банкротами, или заявляют такой низкий официальный доход, который не в состоянии покрыть оплату. Уповать обманутым покупателям остается только на судебных приставов.

Выявить такой факт нарушения прав несовершеннолетних могут органы опеки и попечительства в ходе плановой проверки или форс-мажора, который может случиться с родителями и оставить детей фактически на улице. Не стоит никогда исключать и злой умысел со стороны продавца, который может специально оформить сделку с нарушениями, особенно если в договоре фигурирует неполная стоимость, чтобы далее ее признали ничтожной.

Единственное, что может «спасти» покупателя такой квартиры – это срок давности для ничтожных сделок, который составляет 3 года. Минимизировать свои риски столкновения с такой ситуацией можно, узнав количество и годы рождения всех детей в семье. Если второй и последующие дети в семье были рождены после 2007 года, когда начал действовать закон о материнском капитала, то необходимо узнать у продавца, как использовались средства материнского капитала. В договор обязательно нужно вносить пункт о том, что материнский капитал не был использован при приобретении квартиры собственником. Самым надежным подтверждением чистоты сделки в данном случае будет справка из Пенсионного фонда об отсутствии расходования средств материнского капитала, которую может получить продавец.

2. Выписка «в никуда»

Когда при продаже квартиры, прописанные в ней дети, снимаются с регистрационного учета, важно обговорить ту схему, по которой это будет проходить. Для покупателя недвижимости представляет опасность ситуация, когда дети выписываются из квартиры по заявлению. Это означает, что ребенка выписывают из квартиры на новое место жительства в другом регионе, причем это чаще всего регистрация «в никуда», а не в реально существующую квартиру, что означает нарушение прав несовершеннолетних. Перепроверять, куда выписывают ребенка в паспортном столе, никто не будет. Или, например, ребенка прописывают в новой квартире по договору безвозмездного пользования, согласно которому собственник квартиры может выписать из нее граждан, прописанных в ней, то есть они фактически не обладают никакими правами на эту недвижимость.

«Когда мы проводим такого рода сделки, когда покупатели не приобретают себе взамен жилье, мы настаиваем, чтобы дети выписывались в квартиру в том регионе, где их имеющиеся жилье продается и в ту квартиру, где ребенок фактически будет проживать со своими родителями. Такая проблема возникает достаточно часто, людям просто не куда прописаться, потому что они, например, приобрели строящуюся новостройку и живут на съемной квартире. Всплыть такой факт нарушения прав детей может, если с родителями произойдет несчастный случай, и дети останутся на улице. Или же родственники детей сами заявят в органы опеки о нарушении их прав. В таком случае органы опеки будет искать, куда определить сирот, и в случае отсутствия у них реального места жительства, их отправят проживать в квартиру, из которой они были выписаны, поскольку за ними остается право пользования этой недвижимости. При попытке выписать детей из этой квартиры, вскроется факт нарушения их прав, и сделка признается ничтожной, а получить обратно уплаченные средства собственнику в таком случае фактически будет не от кого», – поясняет Алексей Бернадский.

3. Беспорядочная приватизация

Существует еще одна вполне отлаженная схема, когда при приватизации квартиры дети не включаются в число собственников по той же причине, что и в случае с материнским капиталом – чтобы при дальнейшей продаже не сталкиваться с органами опеки и попечительства. Частые риэлторы часто советуют выписать детей из неприватизированной квартиры, и быстро ее приватизировать для дальнейшей продажи, чтобы «не заморачиваться» с опекой. Однако в течение 6 месяцев за выписанным из квартиры человеком сохраняется право пользования квартирой, а приватизировать квартиру по закону необходимо не только на всех зарегистрированных в квартире граждан, но и имеющих право пользования лиц. Если же квартира приватизируется через полгода после снятия с регистрационного учета ребенка, то нарушения его прав нет, в обратном случае на лицо факт нарушения прав несовершеннолетних. И дальнейшие сделки по продаже такой квартиры также признаются ничтожными. Выяснить не были ли в процессе приватизации нарушены права детей можно путем получения расширенной выписки из домовой книги с учетом тех людей, которые были прописаны в квартире до приватизации. Причем состоявшейся приватизацию считают с момент получения акта приема-передачи, а не свидетельства о собственности, которое может быть получено по пришествию достаточно долгого времени после акта приема-передачи (от полугода до двух лет).