Поправки к ФЗ-214: как изменится жизнь застройщиков

За последний год российские власти вплотную занялись совершенствованием законодательства в части, касающейся привлечения средств дольщиков для строительства объектов недвижимости. Специалисты Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали наиболее значимые поправки, регулирующие работу застройщиков на первичном рынке жилья.

1. Ужесточение требований к страховым компаниям

С 1 октября 2015 года вступили в силу новые требования Центрального банка РФ к страховым компаниям, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика. Теперь такие компании должны иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, собственные средства в размере не менее 1 млрд рублей, а также уставной капитал – 125 млн рублей. Также ЦБ обнародовал список страховых компаний, соответствующих этим требованиям, – на тот момент их было всего 15. Большинство застройщиков получали страхование гражданской ответственности путем заключения договора страхования. Сокращение числа страховых компаний может способствовать уменьшению числа компаний с таким видом страхования и увеличению количества игроков, которые будут страховаться через Общество взаимного страхования. Ужесточение требований к страховым компаниям минимизирует риски дольщиков, поскольку до недавнего времени страхование осуществляли компании, которые в случае наступления страхового случая имели риски не покрыть требования дольщиков, так как нередко застройщики страховались у небольших страховых компаний.

2. Введение уголовной ответственности для застройщиков

В Уголовный кодекс РФ была введена новая статья №200.3. «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», устанавливающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств с нарушением ФЗ-214. Таким образом, раньше существовала только административная ответственность для застройщиков со штрафом в размере до 1 млн рублей за привлечение денежных средств граждан для приобретения жилого помещения с нарушением ФЗ-214. С принятием поправок уголовная ответственность наступает за получение застройщиком денежных средств в крупном размере (более 3 млн рублей) при отсутствии разрешения на строительство. Статья также предусматривает возможность освобождения от ответственности, если денежные средства возмещены или дом введен в эксплуатацию, то есть данная мера носит скорее профилактический характер.

3. Новые требования к застройщикам и схеме привлечения средств дольщиков

В июле текущего года был принят Федеральный закон N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации». К основным изменениям в текущей схеме привлечения средств дольщиков, согласно поправкам, можно отнести (поправки вступают в силу с 1 января 2017 года):

- увеличения размера уставного капитала застройщика, привлекающего денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и ряд иных требований. Размер уставного капитала привязан к максимальной площади объектов долевого строительства. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей при максимальной площади объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м, 4 млн рублей – для объектов с площадью не более чем 2,5 тыс. кв. м, 10 млн рублей – для объектов с площадью не более 10 тыс. кв. м. Максимальный требуемый размер уставного капитала – 1,5 млрд рублей при максимальной площади объектов долевого строительства 500 тыс. кв. м. Данное изменение, скорее всего, не поможет покрыть в случае банкротства застройщика требования дольщиков. Например, минимальный требуемый уставной капитал в лучшем случае может удовлетворить требования одного дольщика, ведь в Москве найдется не много квартир стоимостью 2,5 млн рублей. Среди иных требований, которые также будут предъявляться к уставному капиталу застройщиков, указаны следующие: отсутствие процедуры ликвидации юридического лица и решения арбитражного суда о введении одной из процедур, предусмотренных законодательством о банкротстве, а также о приостановке его деятельности в качестве меры административного наказания, отсутствие застройщика в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», отсутствие недоимок по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджетную систему Российской Федерации за последний отчетный период.

- расширение перечня обязательной информации, подлежащей опубликованию застройщиком на официальном сайте объекта (наличие официального сайта возводится в разряд обязательных).

Вышеуказанные поправки не будут распространяться на объекты долевого строительства, в отношении которых застройщиком уже был зарегистрирован ДДУ с первым участником долевого строительства. Иначе говоря, эти поправки будут применимы только для застройщиков, заключающих первые ДДУ после 1 января 2017 года.

- предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Это значит, что застройщики не смогут добавлять дополнительные пункты, ограничивающие права дольщиков, хотя на практике такое происходит редко, данная поправка минимизирует такие риски.

- создание открытого и общедоступного единого реестра застройщиков. Сейчас существуют реестры проблемных дольщиков, с которыми любой желающий может ознакомиться в Интернете, при этом предлагается создать реестр всех застройщиков, а не только проблемных.

- открытие счетов эскроу в качестве варианта расчетов между сторонами ДДУ (соответственно, с привлечением банка в качестве стороны договорных взаимоотношений). Для работы по схеме расчетов через счета эскроу есть определенное условие, а именно, наличие целевого кредита на строительство между застройщиком и кредитной организацией, при этом у самой кредитной организации должно быть право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, в том числе она должна удовлетворять установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. ЦБ РФ ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте. Счета экскроу представляют собой трехсторонние договорные отношения между кредитной организацией, застройщиком и участником долевого строительства. Денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства в счет оплаты цены объекта долевого строительства по зарегистрированному ДДУ, размещаются на специальном счете в банке, заключившем кредитный договор с застройщиком. Основанием для перечисления со счета эскроу на счет застройщика денежных средства является предъявление в банк документа, свидетельствующего об исполнении обязательств застройщика перед участником долевого строительства по передаче объекта долевого строительства – передаточный акт, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства или иной документ.

«Уклон на ужесточение ответственности застройщика перед участниками долевого строительства для минимизации их рисков, продиктован наличием ряда пробелов в законе, которые слабо или никак не регламентируются и не предупреждаются: случаи нарушения застройщиком сроков передачи объектов долевого строительства, включение в ДДУ условий, которые не регулируются положениями закона, оставляя возможность застройщику включать условия, ущемляющие права дольщиков и т.д. Например, за задержку сроков сдачи объекта застройщик обязан уплачивать пени, однако добровольно компании этого не делают, а сами дольщики редко решаются на поход в суд для вынесения необходимого судебного решения», – комментирует Вера Богучарова, заместитель директора Юридического департамента Est-a-Tet.