Передача недвижимости в качестве отступного по займу не облагается НДС

В 2012–2013 годах компания брала денежные займы у взаимозависимого контрагента на общую сумму 174 млн рублей. В 2014 году стороны подписали соглашение об отступном. Компания в счет погашения займа передала кредитору объекты недвижимого имущества (склад, административно-бытовой корпус, земельный участок) и выставила счета-фактуры без НДС (п. 5 ст. 168 НК РФ). По итогам камеральной проверки декларации по НДС за IV квартал 2014 года налоговики доначислили заемщику НДС и наложили штраф. Инспекторы заявили, что передача имущества по отступному – облагаемая операция. Оспорить эти доначисления компании удалось только в суде (постановление АС Уральского округа от 23.06.16 № Ф09-5977/16).

Возврат займа в натуральной форме не освобожден от НДС.

Инспекторы указали, что не облагаются НДС лишь операции займа в денежной форме, включая выплату процентов по ним (подп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ). Но при передаче в счет возврата займа недвижимости данное условие не соблюдается. Заемщик должен исчислить НДС. Однако контролеры не учли, что из содержания главы 21 НК РФ не следует, что освобождение от обложения НДС операций по возврату займа возможно только в случае, если заем возвращен денежными средствами. Предоставление отступного не влияет на содержание обязательства, которое оно прекращает.

Операции займа не подлежат налогообложению, следовательно, передача имущества по соглашению об отступном также не облагается НДС.

Соглашение об отступном подразумевает реализацию недвижимости – эта операция облагается НДС.

Главное условие для признания данной операции реализацией – факт передачи права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 39 НК РФ). По соглашению об отступном право собственности перешло к заимодавцу. Это реализация – заемщик должен оплатить НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Инспекторы не соотнесли общие и специальные нормы кодекса. Передача имущества в качестве отступного признается реализацией в силу общей нормы –подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

Но эта операция освобождена от налогообложения на основании специальной нормы – подпункта 15 пункта 3 статьи 149 НК РФ. Специальная норма имеет приоритет.

Договор займа притворный. Стороны изначально знали, что речь идет о купле-продаже недвижимости.

Налоговики указали, что заемщик и заимодавец были взаимозависимы (подп. 3 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Они настаивали, что учредители обществ знали о финансовом состоянии заемщика. Учредители

уже на момент выдачи займов предполагали переход права собственности на имущество. Однако организация возразила, что соглашение об отступном не изменяет и не расторгает договор займа. Это особый способ прекращения обязательств (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.07 № 7134/07).

Минфин России разъяснил, что предоставление отступного в счет погашения задолженности по займу облагается НДС.

Контролеры руководствовались письмом Минфина от 22.01.15 № 03-07-07/1607. Они сослались на него

и в суде. Однако данное письмо финансового ведомства не является нормативным правовым актом. К тому же в нем даны разъяснения относительно освобождения от НДС операций по передаче заемщиком новому кредитору имущества в счет погашения задолженности по первоначальному кредитному договору.

Павел Зюков, руководитель налоговой практики юридической компании Coleman Legal Services.

Юристы компании Coleman Legal Services уже более 10 лет оказывают профессиональную помощь в налоговых спорах (https://coleman-legal.ru/ru/nalogovye-spory-nalogovoe-pravo/), и готовы проконсультировать по вопросам возврата излишне уплаченных или взысканных налогов, налоговых проверок, оспаривания актов налоговых органов (https://coleman-legal.ru/ru/nalogovye-spory-nalogovoe-pravo/).