Анализ вторичного рынка недвижимости Московской области

Анализ вторичного рынка недвижимости Подмосковья, проведенный специалистами ГК «Миэль», показал, что в октябре 2016 г. средняя цена квадратного метра упала до 81,8 тыс. руб. А в целом по области наблюдается положительная динамика количества предложений: прирост составил 3% и сейчас в свободной продаже находится около 48,403 тыс. квартир.

Снижение средней цены недвижимости на 2% коррелирует с увеличением количества квартир в продаже по области. Больше всего упала цена на жилье в ближних районах Подмосковья: снижение стоимости составило 1,2%. Цена квартир на среднем удалении от столицы снизилась менее значительно — на 1%, при этом в дальних районах Московской области нет существенных изменений стоимости жилья.

Кроме роста количества предложений, на падение средней цены повлиял и тип продаваемой недвижимости. Как и в предыдущем анализируемом периоде, уменьшилось количество продаваемых квартир в ближнем поясе Подмосковья — самом дорогом районе области.

По состоянию на октябрь, показатели средних цен в зависимости от части области распределились следующим образом:

• 97338 руб. за кв. м. при оценке квартир ближнего Подмосковья;

• 72787 руб. за кв. м. при оценке квартир среднего Подмосковья;

• 54243 руб. за кв. м. при оценке квартир дальнего Подмосковья.

На изменение стоимости предложений можно посмотреть и с точки зрения анализа цен на квартиры в отдельных направлениях разных поясов Подмосковья. Так, на падение цены в ближнем Подмосковье повлияли колебания стоимости предложений в городах, расположенных в северной части. Самое большое снижение стоимости недвижимости наблюдается в Химках (минус 2,2%), Ивантеевка (минус 2%), Мытищи (минус 1,7%), Королеве (минус 1,9%). Основной причиной таких изменений является давление на рынок вторичного жилья со стороны роста количества новостроек. В западной части ближнего Подмосковья самое значительное снижение цен наблюдается в Красногорске (минус 2,3%). А в восточной части ближнего Подмосковья самое значительное падение цен зафиксировано в Железнодорожном (минус 1,8%) и Люберцах (минус 1,5%). Как и в случае с остальными направлениями, падение цен спровоцировано ростом количества новостроек. В качестве примера можно взять Балашиху: сейчас цены здесь ниже, чем в Мытищах, при этом спрос на недвижимость со вторичного рынка Балашихи был в октябре намного выше. Это демонстрирует общую тенденцию спроса: покупатели выбирают жилье с максимально выгодным соотношением цена-качество.

В самой Москве тоже наблюдается снижение стоимости жилья. При этом цена квартир в столице почти сравнялась со средней ценой жилой недвижимости ближнего Подмосковья. Это становится ключевым фактором для определенных покупателей, которые при сравнении цен отдают предпочтение жилью в Москве.

В среднем Подмосковье заметное снижение стоимости недвижимости наблюдается в восточном направлении:

• Раменское – падение цены на 2%;

• Жуковский – падение цены на 1,2%;

• Бронницы – падение цены на 1%.

По мнению наших экспертов, такая тенденция наблюдается из-за появления более дешевых вариантов жилья в ближнем Подмосковье, которые и стали более востребованы. Это повлекло за собой снижение спроса на квартиры в средней удаленности от столицы и падение уровня цен.

Дальнее Подмосковье показало наибольшее падение цен на квартиры со вторичного рынка в юго-восточном направлении. Максимум снижения стоимости наблюдается в Егорьевске, где цена жилья стала меньше сразу на 3% из-за большого роста предложений.

В период с января по октябрь 2016 года падение стоимости на предложения недвижимости по рынку Подмосковья имеет такие значения:

• 5,2% – ближнее Подмосковье;

• 4,4% – среднее Подмосковье;

Что касается динамики цен на квартиры удаленных районов Подмосковья, здесь все изменения являются незначительными и не выходят за рамки статистической погрешности.

Если говорить об изменениях на вторичном рынке всей области в целом, то можно подвести такие итоги:

• Увеличение количества предложений на 3% до уровня 48,4 тыс. квартир;

• Увеличение количества предложений на 2,5% в ближнем Подмосковье, на 1,6% в среднем Подмосковье и на 6% в дальнем Подмосковье.

• Новые предложения составляют 24% от всего объема рынка недвижимости.

Аналитические данные Росреестра по Московской области показывают, что с конца сентября по начало ноября количество зарегистрированных прав на жилье выросло на 4,8%. Однако годовая статистика (с января по октябрь) показывает уменьшение количества регистраций новых владельцев недвижимости по сравнению с таким же периодом 2015 года.

Примечание: Данные о количестве регистрации прав на жилье, которые публикует УФРС Московской области, содержат статистику по всем типам смены собственника недвижимости, в том числе оформление нового владельца на правах наследования, дарения и пр.

Если посмотреть на взаимосвязь между ростом количества новостроек и рынком вторичных предложений, то можно говорить о давлении со стороны нового жилья на квартиры от собственников. Особенно это заметно на примере рынка Подмосковья, тогда как в Москве подобные тенденции практически незаметны. При этом присутствие инвестиционных покупателей на вторичном рынке области очень незначительное. Часть потенциальных покупателей квартир в Подмосковье предпочти квартирам в области квартиры в столичных новостройках. Это отчетливо прослеживается на статистике заключения новых ДДУ. Так, по состоянию на начало 2015 года в Москве жилье получало только 18% дольщиков, а остальные 82% получали недвижимость в Московской области. При этом статистика за октябрь 2016 показывает изменение такого соотношения следующим образом: 32% ДДУ зарегистрированы в столице и 68% в области.

Как отмечает управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева, на вторичном рынке Подмосковья заключается в 1,3 раза больше сделок, чем в столице. Такие данные показывает анализ договоров купли-продажи и обмена жилья. По словам Татьяны Саксонцевой, причиной роста популярности недвижимости в области является нежелание покупателей рисковать в условиях кризиса и брать дополнительные кредиты на недвижимость в Москве. При этом вторичный рынок Подмосковья можно назвать хорошей альтернативой квартирам в столице, если речь идет о решении жилищных вопросов. Так что привлекательность жилья в городах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью вполне объяснима. При этом Татьяна Саксонцева отметила, что в дальнейшем можно ожидать рост локационного спроса на подмосковное жилье в случае смягчения условий ипотеки и выхода экономики из кризиса.