Если не будем гибкими, нас съест первый же кризис

Весной под Гатчиной начнется реализация масштабного проекта шведских инвесторов Gatchina Gardens. Здесь обещают город-курорт, где помимо жилья и отелей должна появиться обширная инфраструктура для отдыха, лечения, туризма, спорта, развлечений. Изюминкой проекта могут стать водо- и грязелечебницы. Инвестиции только в первый этап оценены в $3 млрд.

На что рассчитывают инициаторы, затевая столь амбициозный проект в кризис, рассказала генеральный директор компании Gatchina Gardens Наталья Осетрова.

– Город-курорт на берегу моря представить легко, но под Гатчиной… Ваш проект по размаху, объему инвестиций и структуре напоминает «Город солнца». Развейте сомнения стороннего наблюдателя.

– Конечно, это не Турция или Египет. Мы говорим об оздоровительном курорте, бальнеологии, качественной туристской инфраструктуре. В ближайшем окружении – Пушкин, Павловск, Гатчина, Стрельна, Петергоф с уникальными памятниками архитектуры. Здесь исторически располагались усадьбы и дачи. И в советское время тут было много детских пансионатов и летних лагерей.

– Что вы вкладываете в понятие «курорт»?

– Для нас аналоги – это Баден-Баден, Карловы Вары, Бат и др. Это место для жизни, восстановления здоровья, плюс рекреационно-историческая инфраструктура. Мы рассчитываем на российских гостей. Только по турам выходного дня мы с вами ежегодно вывозим из России 8 млрд евро (данные Росстата) – в Финляндию, Эстонию, Латвию и Литву. Вот за какие деньги и ресурсы мы боремся.

Хорошая транспортная доступность, в том числе до аэропорта и до бизнес-кварталов вокруг Пулково и в Московском районе, историко-культурные объекты – вот на какие факторы мы опираемся. Сегодня строится Киевское шоссе, которое идет прямо к нам. Его прокладывают под развитие Гатчины как наукограда. Из федерального и регионального бюджетов на развитие этого города идут огромные деньги. У Гатчины есть хорошие шансы стать столицей Ленобласти.

– Но это все туманные перспективы…

– Что значит туманные? Роснефть уже сегодня вкладывает 5 млрд евро в восстановление и реконструкцию Ропшинского дворца – а это был первый бальнеологический курорт, основанный Петром Великим. Почему это место? Потому что есть неучтенный ресурс, о котором мы забыли, – кембрийские и кальцинированые глины. В некоторых странах их добывают на глубине от 600 до 1200 метров, а у нас они практически на поверхности, например, на озере Донцо. С Минздравом и НИИ курортологии РФ мы разрабатываем возможность использования этого потенциала.

– А есть ли экономика у проекта?

– Конечно. Бизнес всегда приходит за прибылью. Это частные инвестиции. И мы формируем разные предложения. Есть направления по инженерно-коммунальной инфраструктуре, недропользованию, spa-отелям, коммерческо-развлекательным объектам.

Мы подготовили территорию, получили все технические условия (от газификации и электроснабжения до IT-инфраструктуры), зарезервировав в полном объеме все необходимые мощности. В каком бы месте ни захотел построить тот или иной объект наш партнер или инвестор, везде уже согласованы централизованные сети. Впоследствии будем зарабатывать в том числе и на инженерной инфраструктуре.

– Будете продавать подготовленные участки?

– Нет. Как застройщики мы формируем пул инвесторов, которые готовы вместе с нами вложиться в конкретный объект. Например, один из них хочет инвестировать в бальнеологический spa-отель на 350 номеров с водным комплексом.

Рынок сегодня сложный и мы не можем делать ставку только на продажу недвижимости. Но зато знаем, что spa-отель заполним без проблем.

– Один отель вы, конечно, заполните. Но у вас 620 га с перспективой расширения до 800…

– Проект будет развиваться поэтапно, у нас гибкая стратегия. Если завтра придет инвестор и захочет вложиться в ипподром, хотя его в проекте нет, мы рассмотрим и этот вариант.

Законодательство Ленобласти позволяет нашим резидентам в сфере туризма получать налоговые льготы на период до 10 лет. Конечно, в каждом конкретном случае это определяет правительство области, но инструмент работает.

– Каковы сроки окупаемости заявленных $3 млрд?

– Возвратность вложений будет обеспечена уже с 2020 года. Наш проект – стратегический, он внесен в схему территориального планирования как объект регионального значения. И все процедуры мы проходим без задержки сроков.

– Собственник проекта – шведский инвестор?

– Да, инвестиционная ГК CastorX Capital, основной инвестор – Ханс-Аке Уггла, очень известный в Швеции бизнесмен с безупречной репутацией.

– Сколько он будет вкладывать?

– Он владеет более 51% акций. Остальные 49% распределяются между 18 инвесторами/группами. Возможно, их будет больше.

– Можете назвать наиболее крупных мажоритарных акционеров?

– Это закрытая информация. Могу сказать, что пул сформирован из «взрослых» людей, которые инвестировали в Россию одними из первых еще в девяностых.

Среди них – известный предприниматель Магнус Исакссон, наш соучредитель, соинвестор и идеолог проекта. У нас сформирован хороший пул из финских игроков. Кстати, они вошли в наш проект, когда начался политический кризис. Их доля – от 1 до 10%. Но даже 1% от самого большого в Европе и России проекта – это весьма серьезные вложения.

– Есть ли россияне среди владельцев 49% акций?

– Нет.

– Но вы говорили, что партнер проекта – крупный российский производитель.

– Да, но не акционер. Основной учредитель, повторюсь, – Ханс-Аке Уггла, который владеет концерном «Мэрх Тим», представленным в 38 странах мира. В России он работает уже более 20 лет, у других акционеров – еще больший опыт в нашей стране.

– Кроме шведов и финнов есть другие иностранцы в составе предприятия?

– Да, немцы. Наши партнеры приходят сюда не для того, чтобы получить контракт, заработать и выйти, а вкладывают «длинные» деньги и только потом начинают зарабатывать.

– Какова роль главы Первой мебельной фабрики Александра Шестакова в проекте? Он будет только мебель поставлять?

– Не только. Его компания «УМ-67» в качестве генподрядчика отвечает за инженерную подготовку территории. Договор с ней – в стадии подписания, но Сбербанк уже согласовал наш выбор. Если два года назад «Сбер» требовал только иностранного генподрядчика с большим опытом, то сегодня его позиция изменилась.

УМ-67 – хорошо зарекомендовавшая себя фирма. Сейчас строит дома на Дибуновской улице, а также отель к ЧМ-2018. Я люблю бывать у Александра Шестакова на производстве. Не у каждой хозяйки на кухне такой порядок, какой у него на фабрике. Это наш генеральный поставщик, мы разработали комплекты мебели для наших апартаментов, скоро запустим в производство.

– Зачем вам дорогой кредит от Сбербанка, если есть иностранные деньги? И сколько выделяет банк?

– Мы стали финалистами конкурса «Регионы – устойчивое развитие», организованного ВТБ и Сбербанком, и имеем возможность получить дополнительные субсидии. Думаю, кредитная ставка будет уменьшена.

Сбербанк – наш стратегический партнер. Он участвует в развитии всей территории, но кредит разбит на этапы, лимит каждого – 7 млрд рублей. На первый этап мы берем 3 млрд.

– А сколько всего этапов?

– В первой очереди (118 га) будет девять этапов, или парков, как мы их называем. Строим первый парк, потом интегрируем его со вторым и т.д.

– Сколько Сбербанк выделяет на 118 га?

– 70% от суммы, необходимой на реализацию каждого парка. При этом доходы от каждого этапа мы реинвестируем в последующие. Однако это будет зависеть от наших партнеров и инвесторов: до какой стадии они захотят реинвестировать, а когда начать возврат средств.

– То есть если проект провалится, актив перейдет банку?

– У Сбербанка, как и у любого банка, нет задачи забрать землю, ему нужно вернуть его деньги. И как только мы возвращаем определенную часть кредита, актив уходит из-под залога. Для банка есть еще одна важная составляющая проекта – ипотечная программа, которая включает и меблировку квартир (мы с банком первые разработали и предложили такой продукт на рынок).

– Реинвестиции пойдут от продажи недвижимости?

– Да, а дальше – и от продажи услуг, в том числе коммунальных.

– Зачем в проекте два гольф-поля чемпионского уровня?

– Этот вопрос задают не только журналисты, но и инвестиционный совет. Но мы не собираемся строить сразу два поля. Если первое не будет задействовано, то зачем второе? Раньше компания называлась «Гатчинская гольф-деревня». Когда вносили изменения в концепцию, решили сделать более массовый продукт. Ставить только на гольф – неразумно, во всем должен быть здоровый баланс.

План поэтапного освоения 620 га рассчитан на 12 лет, 800 га – на 15. Но если через пять лет жизнь покажет, что требуется нечто иное, мы выйдем на правительство и скорректируем концепцию.

Вкладывая большие деньги, безусловно, думаем о рисках. Если не будет гибкой концепции, нас съест первый же кризис.

– Специалисты утверждают, что затраты на гольф либо окупаются очень долго, либо совсем не окупаются.

– Так и есть. О какой-то рентабельности можно рассуждать только в случае поддержки правительства. Насколько это реально, не берусь судить. Пока закладываем эти затраты на объекты недвижимости, которые идут на продажу. У нас утвержден генплан на 118 га. В его рамках под жилье и коммерцию отведено 42 га, под парки – 40 га, остальное – тротуары, велодорожки, парковки и дороги. Вот этот баланс останется неизменным. Плотность застройки – самая минимальная по нормативам (от 0,4).

– Сколько всего жилья может быть на 620 га и сколько в первой очереди?

– Под застройку пойдет не более 300 га, где может появиться порядка 800 000 кв.м малоэтажного (3-4 уровня) жилья, в том числе и небольшой объем spa- и гольф-резиденций.

В первой очереди будет около 280 000 кв.м жилья, включая резиденцию «Золотой возраст» и жилой квартал для людей с ограниченными возможностями, а также четыре детских сада и школа на 640 мест.

Но рынок может скорректировать проект. Мы ориентируемся только на пессимистические сценарии, чтобы потом не выглядеть бледно перед инвесторами.

– Что за резиденция «Золотой возраст»?

– Это адаптивный квартал с домами для старшего поколения, для людей, утративших здоровье, для семей, которым нужна регулярная медицинская помощь. В резиденцию входят пансионат, небольшие таун-хаузы и многоквартирные дома. Комплекс спроектирован так, чтобы сотрудники пансионата могли быстро прийти на помощь.

– Какого уровня будет жилье и почем собираетесь его продавать?

– Ориентируемся на «комфорт-плюс» и бизнес-класс. Возможно, будет немного элитных объектов на следующем этапе. Стоимость – от 100 000 до 130 000 рублей за кв.м, с меблировкой – дороже. Цена будет расти по мере развития объектов туристической инфраструктуры.

Единое пространство для гостей и жителей курорта – парки, где появятся игровые комплексы для детей, а также туристско-рекреационная зона вдоль реки – своеобразный Диснейлэнд. Здесь будут пляжи, спортивные площадки, променад, рестораны, развлекательные комплексы со spa-центром, медийный город и пр. Также запланированы пешеходно-велосипедные дорожки протяженностью около 18 км. Они не пересекаются с автомобильными дорогами на одном уровне.

– Кто разрабатывал архитектурную концепцию?

– Магнус Исакссон и шведско-польская группа, адаптируют документацию специалисты нашего департамента проектирования.

– Вы уже два года на площадке, что сделано на сегодня?

– Сдана в госэкспертизу документация по всем объектам на 118 га, включая сети и дороги. В декабре получили первое положительное заключение госэкспертизы Ленобласти на строительство инженерной инфраструктуры, в конце марта начнем прокладывать коммуникации.

Решили сложнейшую для региона задачу с водоснабжением – получили лицензию на недропользование. Более 1,5 лет вели изыскания, бурили скважины на глубину до 123 метров и доказали, что необходимый объем воды будет обеспечен. Организовали собственный «Водоканал» с заявленным объемом 10 000 кубометров воды (на территорию 620 га). Очень переживали за качество воды, но она оказалась хорошей.

Кроме того, получили лицензию на добычу термальной воды с глубины 640 м. Будем использовать ее в бальнеологических целях в spa-отелях и резиденции «Золотой возраст», часть пойдет на бутилирование.

Три года проводили изыскания с НИИ курортологии – весь курортологический ресурс подтвержден. А тот факт, что по ионизации воздуха наша территория оказалась на одном уровне с лучшими курортами России, даже для меня стал неожиданностью. Для получения статуса курорта оформили всю документацию, Минздрав РФ выдал нужные заключения.

Также мы подписали договор с РЖД на электрификацию всей территории (12 МВ). В нашем случае это самый надежный поставщик электричества.

– Когда начнется строительство домов?

– В апреле – первые два парка, к августу 2018-го планируем сдать один, а в ноябре – второй. К 2018-му будут работать все инженерные коммуникации.

– Какие объекты коммерческой недвижимости предусмотрены в первой очереди?

– Рестораны, spa-отель с водным комплексом площадью 5000-6000 кв.м и гостиница на 120 номеров недалеко от железнодорожной станции Деревня Красницы. С РЖД ведем переговоры о запуске сюда модернизированных поездов типа «Ласточка» с Витебского вокзала.

– Будут ли апартаменты для сдачи в аренду?

– Формально апартаментов у нас нет, только жилье и гостиницы. Но часть домов мы будем предлагать покупателям как доходные. Они будут работать как апарт-отели с круглогодичным пребыванием. Этими домами будет управлять шведская УК, а для spa-отелей привлечем международных операторов.