Купить квартиру на стадии строительства в Италии

Принимая решение о покупке строящейся недвижимости, покупатели видят для себя позитивные стороны в том, что в процессе строительства есть возможность оплаты в рассрочку, а также предполагают, что это позволяет купить по более выгодной цене.

Покупка недвижимости в процессе строительства в Италии не дает большой разницы в цене в зависимости от того, на какой стадии Вы купите, в начале строительства или в конце.

Такая зависимость наблюдалась несколько лет назад до кризиса на мировых рынках недвижимости. В тот период, можно было купить квартиру на озере Комо, например за 150 000 евро, когда проект был еще на бумаге, и такая же квартира на заключительном этапе строительства (через 2-2,5 года, это стандартный срок) стоила дороже, например 165 000 евро. Но это происходило из за ежегодного роста цен на недвижимость, который в текущий момент не наблюдается. Цены на рынке замерли.

Положительный момент покупки на начальной стадии или в процессе строительства заключался и заключается в том, что есть возможность выбрать наиболее удачные варианты. Всегда первыми «уходят» квартиры с лучшим расположением на солнечной стороне, с наиболее удачной планировкой и т.д. Второй положительный момент – это возможность персонализировать жилье. Застройщики, не все, но в основной своей массе при строительстве жилья в туристических зонах используют для отделки недорогие, ничем не примечательные материалы, ведь это второй дом, который зачастую используется для сдачи в аренду. А покупая в процессе строительства, можно подобрать для своей квартиры более качественные материалы, иногда даже перенести стены, изменить площадь отдельных комнат и т.д. Застройщики берут с покупателя в этом случае разницу с цены уже заложенного в смету и выбранного покупателем материала.

Если для Вас важно иметь отсрочку платежа, то покупая строящееся жилье, вы получаете возможность вносить оплату частями, по мере проведения определенных работ. Этот порядок платежа согласовывается заранее с продавцом и прописывается в предварительном контракте купли-продажи. А если после окончания строительства Вам понадобиться дополнительное финансирование, то часто застройщик может предложить Вам перевести на Вас свой кредит. Это позволяет сэкономить на расходах на открытие ипотечного кредита самостоятельно.

Отрицательные моменты при покупке жилья в процессе строительства:

Сейчас есть опасность что строительство может замедлиться из-за того что объект плохо распродается. Здесь нужно быть осторожнее с покупкой квартир в комплексах, которые еще на бумаге или только начаты. В комплексах, которые приближаются к заключительной стадии, или в домиках из нескольких квартир это встречается реже. Девелоперы находят сейчас следующий выход из сложившегося положения: они достраивают комплекс, меблируют непроданные квартиры и сдают их в аренду, пока кто-нибудь их не купит.

Агентство недвижимости ItalDomConsult которое продает в основном недвижимость на озере Комо приводит в пример проект в Тремеццо: двухкомнатная квартира в только что законченном комплексе с бассейном без мебели стоит 161 000 евро, с мебелью от 180 000 евро.

Конечно, многие рассчитывают на большие скидки в этот не самый лучший для девелоперов период. Скидки, конечно же, есть, но Италия это не Испания. Кризис не задел здесь так сильно строителей. Дадут скидку на трудно продаваемые объекты, неудачное расположение, и т.д. Объекты в самых «горячих» популярных местах удивят вас своими высокими трудносбиваемыми ценами. Так на озере Комо, в городе Менаджио, в 100 метрах от озера сейчас продаются новые квартиры по цене аж 5-6 000 евро за м.кв. несмотря на то что средняя цена в этой местности 3 500 евро за м.кв. Просто в близости к озеру нет предложения, поэтому цены держатся.

Особенность покупки строящегося жилья в Италии: для защиты потребителя введен закон 122/2005, по которому девелопер должен гарантировать каждый взнос покупателя банковской или страховой гарантией. В случае, если объект не будет сдан или девелопер обанкротится, взносы будут возвращены покупателю банком или страховой организацией. Внимание: девелоперы не очень активно предлагают эту страховку, она стоит им около 1,5% от стоимости недвижимости, нужно настаивать на ее включении в предварительный контракт купли-продажи.

Еще несколько особенностей покупки строящейся недвижимости:

- недвижимость продается в Италии корпусом, а не метражом, а когда Вас знакомят с ценой, она рассчитывается исходя их стоимости квадратного метра. К тому же указанные квадратные метры могут отличаться в итоге от фактических. Считается нормальным погрешность до 10%.

-на рынке строящейся недвижимости следует различать следующих игроков: девелопер – тот, кто владеет участком земли и под чьим контролем реализуется проект. Подрядчик или строительная компания отвечает за выполнение работ. И иногда агент, у которого есть эксклюзивное право на продажу именно этого объекта. Контракт всегда заключается с девелопером. Если разорится строительная компания, самое страшное что может случиться – это замедлятся работы. Основное внимание должно быть обращено на девелопера и его надежность.

- перечень выполняемых работ и используемых материалов, по итальянски - капитолато. Иногда покупателю не просто самостоятельно разобраться в этом документе, но это не отменяет важности этой бумаги. Именно из капитолато можно узнать из каких материалов, с использованием какой отделки будет сделан объект. Прилагается к предварительному контракту купли-продажи вместе с планиметрией.

В заключение, новое жилье обладает лучшими характеристиками по сравнению с жильем со вторичного рынка, например, меньше потребляет энергии и лучше изолировано, не скоро потребуется ремонт и есть 10ти летняя гарантия на дефекты строительства.