«Миэль-Новостройки»: Предложение в новостройках Новой Москвы не успевает за спросом

По итогам марта 2017 года на рынке «старой» Москвы объем предложения вырос всего на 0,2%, а средневзвешенная цена – на 0,6%. Доля бизнес-класса в последние месяцы увеличивается и на данный момент составляет 49,8%. На рынке столицы наступило равновесие – новое предложение полностью компенсируется покупательским спросом. При этом на рынке Новой Москвы предложение не успевает за спросом, в связи с чем объем предложения за месяц снизился сразу на 6%, что в краткосрочной перспективе может привести к росту цен, особенно при отсутствии новых проектов.

Москва.

По данным базы объектов компании «Миэль-Новостройки», текущий объем предложения составляет 2,542 млн кв. м (без учета элитных объектов). За рассматриваемый период рынок новостроек «старой» Москвы пополнился 4 новыми проектами (Shirokaya, «Нормандия», «На Амурской, 54» и «На Дмитровском, 4»), а также вышло несколько новых корпусов в уже реализуемых проектах. Однако, несмотря на выход новых проектов, суммарный объем предложения вырос всего на 0,2%. Все дело в том, что спрос и предложение на рынке практически сравнялись – начиная с конца января 2017 года, несмотря на активность девелоперов, рост предложения составил менее процента (0,8%).

В марте 2017 года доли различных сегментов в предложении скорректировались минимально. Так, несмотря на выход двух проектов комфорт-класса, доля данного сегмента снизилась с 40,3% до 39,4%. Доля бизнес-класса, наоборот, выросла до 49,8% (с 48,9%). Данное перераспределение объясняется, прежде всего, более активными продажами на рынке комфорт-класса. Доля экономкласса осталась на прежнем уровне – 10,8%, или 273,5 тыс. кв. м, несмотря на выход новых корпусов в квартале Некрасовка, проекта «На Амурской, 54», что говорит о стабильно высоком спросе на квартиры данного сегмента.

В марте доля однокомнатных квартир и студий достигла минимального значения за последние 1,5 года – 38,7%. Максимальный показатель был в августе 2016 года – 41,5%. Сокращение доли однокомнатных квартир и студий связано, с одной стороны, с тем, что такие объекты, благодаря меньшему бюджету покупки, раскупаются быстрее. С другой – с некоторым ростом доли проектов бизнес-класса, где заложен больший процент двух-, трех и многокомнатных квартир. Доля двухкомнатных квартир в структуре предложения составила 37,2%, трехкомнатных – 19,7%.

Одновременно с этим в марте 2017 года продолжилась тенденция по сокращению средней площади лотов, находящихся на экспозиции на первичном рынке. Так, несмотря на рост доли бизнес-класса фактически на процент, а также более активное приобретение небольших квартир, за месяц средняя площадь квартир и апартаментов сократилась на 0,2 кв. м (до 64,2 кв. м). Суммарно же по сравнению с мартом 2015 года снижение средней площади составило целых 11 кв. м (или на 15%).

В марте 2017 года средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 196,6 тыс. руб. за кв. м, что на 0,6% больше, чем в предыдущем месяце. Наибольший рост цен зафиксирован в комфорт-классе – на 1,7% (до 154,3 тыс. руб. за кв. м). Цены в экономклассе выросли на 0,3% (до 113,3 тыс. руб. за кв. м). Снижение зафиксировано лишь в бизнес-классе (на -0,7%) до 248,1 тыс. руб. за кв. м. На протяжении 8 месяцев наблюдается стабилизация цен на первичном рынке «старой» Москвы – показатель колеблется в диапазоне 194-196 тыс. руб. за кв. м.

Если во втором полугодии 2016 года уровень цен был относительно стабилен на фоне постепенного роста объемов предложения первичного рынка, то начиная со второй половины января 2017 года уровень цен и объем предложения фактически застыли. По итогам первого квартала объем предложения вырос на 0,8%, а средневзвешенная цена – на 0,3%. Таким образом, в настоящее время первичный рынок находится в равновесии.

Наибольший рост средневзвешенной цены предложения зафиксирован в ЦАО (+2,9%). Наибольшее снижение цены зафиксировано в ВАО – минус 4,2%. По итогам марта на первом месте по стоимости кв. м традиционно располагается ЦАО (542,1 тыс. руб. за кв. м. с учетом элитных проектов), за ним идет САО (247,1 тыс. руб. за кв. м) и СЗАО (228,3 тыс. руб. за кв. м). К наиболее бюджетным округам также традиционно относятся ЗелАО (92,7 тыс. руб./кв. м) и ЮВАО (136,8 тыс. руб./кв. м).

Новая Москва.

В марте 2017 года объем предложения на первичном рынке Новой Москвы составил 555 тыс. кв. м. За исследуемый период первичный рынок Новой Москвы пополнился новыми корпусами в ЖК «Скандинавия» и «Новые Ватутинки». Новых проектов в марте не выходило. Таким образом, малый объем выхода нового предложения на фоне стабильно высокого спроса на новостройки данного рынка в итоге привел к существенному снижению суммарного объема первичного рынка – на 6% по сравнению с февралем 2017 года. Фактически текущий уровень предложения соответствует уровню января 2016 года.

Отсутствие значительного притока новых квартир на рынок Новой Москвы также привело и к снижению доли студий и однокомнатных квартир в структуре предложения. По сравнению с февралем 2017 года доля данных лотов сократилась с 51,1% до 47,5%, что обусловлено большим спросом на подобные квартиры. Соответственно выросла доля двухкомнатных (с 33,8 до 36,9%) и трехкомнатных квартир (с 14,5 до 15%). Доля четырехкомнатных квартир осталась фактически на том же уровне (0,6%). Эта же тенденция привела и к значительному росту средней площади лотов, находящихся в экспозиции (с 52,4 до 53,6 кв. м).

Средневзвешенная цена в марте 2017 года составила 98 тыс. руб. за кв. м, что на 0,4% ниже, чем в предыдущем месяце. В экономклассе средневзвешенная цена выросла до 88,5 тыс. руб. за кв. м (+3.1%), в комфорт-классе – снизилась до 96,5 тыс. руб. за кв. м (на 0,4%), в бизнес-классе также было зафиксировано снижение до 136,5 тыс. руб. за кв. м (на 0,6%). Общее незначительное снижение цены обусловлено в первую очередь выходом на рынок нового объема предложения, а также ценовой политикой большинства застройщиков данной локации, отказавшихся от значительного повышения цен на свои объекты в стремлении поддержать уровень спроса.

В зависимости от округа в марте 2017 года средневзвешенная цена кв. м имела разнонаправленную динамику. Так, в НАО средневзвешенная цена кв. м сократилась на 0,5% – до уровня 100,5 тыс. руб. за кв. м, а средневзвешенная цена ТАО, напротив, выросла на 0,9% – до 73,7 тыс. руб. за кв. м. Отрицательная ценовая коррекция в НАО обусловлена тем, что в марте новые корпуса вышли именно в этом округе.

«В марте 2017 года на первичном рынке «старой» Москвы продолжилась стабилизация средневзвешенного уровня цен и объема предложения. В настоящее время выход нового предложения практически полностью компенсируется относительно высоким уровнем спроса. Одновременно с этим ценовой рост, вызванный повышением стадии строительной готовности проектов, компенсируется выходом нового объема предложения с минимальным ценовым уровнем в соответствующих классах. На фоне продолжающихся инфляционных процессов и стабильного спроса на рынке «старой» Москвы велика вероятность постепенного увеличения уровня цен. При этом темп будет зависеть, в первую очередь, от объема нового предложения, его класса и ценовой политики девелоперов на старте продаж.

В то же самое время рынок Новой Москвы за последний месяц столкнулся с ощутимым сокращением числа экспонируемых лотов. Одновременно ценовой уровень показал незначительное снижение, обусловленное пополнением предложения за счет корпусов на начальной стадии строительства», – комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Кузмина.