Сегодня среда, 23.10.2019, 06:46, ньюсмейкеров: 41019, сайтов: 1107, публикаций: 3176630
27.04.2017 22:15. Консультации. Просмотров всего: 3339; сегодня: 3.

Квартиры на вторичке: что покупать и как проверять

Квартиры на вторичке: что покупать и как проверять

Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet составили список часто заключаемых сделок, а также документов, которые необходимо обязательно проверить перед подписанием.

Существует стандартный перечень действий по проверке объектов перед заключением сделки. К ним относится визуальный анализ правоустанавливающих документов, документов удостоверяющих личность правообладателей, выяснение лиц, зарегистрированных в объекте, сведений о возможных судебных процессах по объекту, выяснение фактов дееспособности правообладателя и лист причастных к объекту.

«Тем не менее, наличие пакета документов по объекту, необходимого для проведения сделки, не является основополагающим для принятия решения о безопасном приобретении объекта, – комментирует Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Есть определенная специфика проверки объектов в зависимости от видов актуальных правоустанавливающих документов, либо документов, указанных в истории возникновения и перехода права собственности».

Исключительно при анализе правоустанавливающих документов (вид документа-основания) специалисты определяют - на каких моментах необходимо остановиться и уточнить, а что является исключительно формальным аспектом при подготовке сделки и проверяется только наличие того или иного документа.

Субъектный состав сделки, в котором важно понимание дееспособности и вменяемости сторон, что кстати не тождественно в юридической природе. Дееспособность возникает с 18 лет, либо ранее, в случае вступления в брак или других оснований эмансипации. Человек может быть лишен или ограничен в дееспособности, но сей факт устанавливается только в судебном порядке.

Вменяемость на момент совершения сделки в практике только косвенно устанавливается на основании справок из Психоневрологического и Наркологического диспансеров. Также можно обратиться к специалистам, врачам с дипломами, которые выезжают на сделки для установления сего факта. Это не есть панацея, но и исключать возможность обращения к подобного рода специалистам не нужно.

Также необходимо понимание цели продажи объекта:бывают случаи заблуждения продавца относительно природы самой сделки. Особенно часто это случается с пенсионерами, либо с социально-неадаптированными гражданами, которые в меру своей природной доверчивости могут попасть под влияние злоумышленников. Иногда нежелание вторгаться в личное пространство продавцов с «лишними вопросами» может привести к последующей утрате права собственности, без возможных вариантов получения адекватной компенсации за утраченное.

Сделки с несовершеннолетними гражданами – если дети-собственники, то необходимо в данном случае вспомнить про органы опеки - получить согласие и контроль на всех этапах сделки. Проверка исполнения данного распоряжения, особенно в случае отсрочки исполнения, уже находится в зоне контроля самого покупателя и его риэлтора. Разрешение органов опеки – это те дополнительные условия и рамки, которые необходимо соблюдать при заключении договора. В этом случае лучше несколько раз пересчитать и перепроверить доли несовершеннолетних во избежание дальнейших конфликтов.

Проверка зарегистрированных лиц в квартире - выписка из домовой книги дает актуальную информацию о лицах, зарегистрированных в объекте на сегодня. Этот документ по-прежнему предоставляют в пакете документов на регистрацию, хотя при подаче через МФЦ он не требуется.По этому документу, если вы видите лиц без указания адреса выбытия, то необходимо задаться вопросом: «Куда собственно они следуют и знают ли они о своем скором переезде?» Специалисты в этом случае помогут разобрать, в какой ситуации стоит драматизировать и направить людей на снятие с регистрационного учета до сделки, а в каких случаях стоит подождать.

К ярким примерам относится ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ, где указано, что лица, которые отказались от участия в приватизации и остались зарегистрированными в Объекте, сохраняют право пользования в указанной квартире.

Из новых страхов специалистов рынка недвижимости – материнский капитал и его использование в той или иной форме на «улучшение жилищных условий», что влечет обязательное наделение всех несовершеннолетних и родителей собственностью в квартире. Если было погашение ипотеки за счет своих средств, то можно попросить в банке соответствующую справку о неиспользовании, либо попросить продавцов обратиться в пенсионный фонд с этим вопросом. В случае, если ипотека была в истории, то данный риск не всегда можно минимизировать. Также есть специфика проверки объектов в зависимости от вида правоустанавливающих документов.

Наследственная квартира является лидером страхов покупателей и риэлторов - по-прежнему действует ст. 1155 ГК РФ, «Принятие наследства по истечении установленного срока»

«Здесь могут объявиться иные наследники из той очереди, которая призвана к наследованию, не поименованные в правоустанавливающих документах и заявить свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей, что не противоречит действующему законодательству. В данном случае очень часто сами титульные наследники не знают о существовании иных, либо скрывают данный факт» (РГ)

При проверке можно опросить соседей, они, как правило, обладают большей информацией, чем сами наследодатели. Для минимизации рисков специалистами разработаны специальные формы заявлений и обязательств для того, чтобы избежать возможное оспаривание – заявления от найденных наследников, либо обязательства об урегулировании убытков.

«Проверка квартиры предполагает исключительно индивидуальный подход. Вряд ли можно дать рецепт для лечения всех проблем по сделкам, потому как симптомы могут быть одни, а вот анализ и создание превентивных мер лучше доверить профессионалам», - подчёркивает Юлия Дымова.

Тематические сайты: Консалтинг, Недвижимость жилая, Стандартизация
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия

Ньюсмейкер: Est-a-Tet — 1326 публикаций
Сайт: www.estatet.ru
Поделиться:
Вы можете направить ньюсмейкеру публикации обращение, заявку:
Имя:
Электронная почта:
Телефон:
Код с картинки: 

 
Ваше мнение
Бывали ли вы в круизе?
 Да, в речном
 Да, в морском
 К сожалению, нет возможности
 Нет, но собираюсь
 Нет, и не собираюсь
Предложите опрос

Интересно:

Р-Фикс об отличиях, преимуществах и недостатках апартаментов
22.10.2019 18:43 Консультации
Р-Фикс об отличиях, преимуществах и недостатках апартаментов
Эксперты рассказали об основных отличиях, преимуществах и недостатках апартаментов. Зачастую, когда клиент выбирает жилье в Петербурге, то он не обращает внимание на то, как объект называется, например, почему комплекс называется не “ЖК”, а квартал. Как правило, это означает, что в рамках этого...
Успешные экспортеры России - кто они?
22.10.2019 17:22 Мероприятия
Успешные экспортеры России - кто они?
Успешные экспортеры России! Кто они? Как работать с другими странами? Кто поможет? А может быть это и не так страшно? Или наоборот, вы давно работаете с Китаем и хотите работать с Африкой... Приглашаем вас на кейс-сессию успешных российских экспортеров! Истории успеха и обмен опытом! Как работать...
Цена брексита: что будет с экономикой Англии и Евросоюза
22.10.2019 14:51 Аналитика
Цена брексита: что будет с экономикой Англии и Евросоюза
Брексит во всех смыслах, кроме социального, будет носить для Великобритании катастрофический характер. И даже не в среднесрочной перспективе, а сразу. Во всяком случае, если переговоры с ЕС будут вестись в таком же духе, как сегодня. Выход из ЕС без сделки, чего активно добивается премьер-министр...
Подведены итоги мониторинга "Зарплата и нагрузка учителя"
21.10.2019 17:14 Аналитика
Подведены итоги мониторинга "Зарплата и нагрузка учителя"
Треть российских учителей признались, что испытывают сложности с покупкой одежды — их зарплаты хватает лишь на еду и ежедневные расходы. Это показал мониторинг «Зарплата и нагрузка учителя», проведенный экспертами Фонда «Национальные ресурсы образования» в июне 2019 г. при участии более 3700...
«Сырная сборная» России с триумфом возвращается с фестиваля во Франции
21.10.2019 17:12 Мероприятия
«Сырная сборная» России с триумфом возвращается с фестиваля во Франции
Взыскательные члены жюри конкурса Fromonval не смогли устоять перед искусством отечественной команды сыроваров, поддержанной Россельхозбанком, и ее участники увозят с собой целую россыпь медалей за победы в различных категориях. На прошедшем 18 октября в коммуне Мамироль 30-м фестивале Fromonval...