Как продать недвижимость из-под залога?

Неважно, какая недвижимость у вас находится в собственности, земельный участок с домом или квартира, и даже если она находится под залогом, ее все равно можно продать, утверждают специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Необходимо лишь получить согласие кредитора. Сегодня существует несколько схем по реализации заложенных объектов, рассмотрим наиболее популярные из них.

Например, у вас нет просроченной задолженности, и вы ответственно и регулярно проводите платежи, но в какой-то момент приняли решение продать недвижимость, и взамен купить квартиру побольше, взяв еще один кредит. Наиболее оптимальный вариант в данной ситуации: погашение задолженности, получение справки из банка о ее закрытии, получение закладной и дальнейшая регистрация права собственности. Данная схема предполагает наличие определенной суммы денег, необходимых для закрытия кредита.

В ситуации, когда средств для погашения кредита нет, задолженность может исполнить за продавца покупатель. Для минимизации рисков покупателя можно передать данную денежную сумму в счет оплаты за объект по основному договору купли-продажи. С 2013 года момент заключения сделки – это момент подписания договора купли-продажи, то есть покупатель передает деньги уже по заключенной сделке. Данная схема будет выглядеть следующим образом: покупатель передает деньги продавцу, который в тот же момент закрывает ссудную задолженность, после чего банк выдает справку и гасит закладную, подтверждая, что обязательства продавца исполнены. Стоит также отметить, что документы сдаются в Росреестр одновременно и на прекращение обременения, и на переход права собственности, основная задача при этом – соблюсти сроки регистрации (регистрация снятия обременения – 3 рабочих дня, регистрации любой классической сделки – 7 рабочих дней).

Есть еще одна доступная схема, которая менее популярна на сегодняшний день, но вполне рабочая, – денежные средства, необходимые для закрытия кредита, закладываются в банковскую ячейку. После перехода права собственности, но с залогом на покупателя, к ячейке получают совместный доступ сотрудник банка и сам заемщик-продавец. На определенный срок покупатель становится приобретателем заложенного имущества до момента пока продавец не положил деньги на счет, а банк не выдал документы и не снял обременение с квартиры. Важно, такая схема не рассматривается, если покупатель еще не достиг совершеннолетнего возраста.

Третья схема хороша для покупателя квартиры из-под залога, который хочет воспользоваться ипотекой. Во многих крупных банках дается возможность покупки заложенного объекта по ипотеке, но для этого необходимо получение одобрения в том же отделении банка, в котором заложен объект.

«Если у человека есть просроченная задолженность по ипотечному кредиту, нужно понять, перешел ли этот объект в собственности банка или еще идет судебная процедура, - объясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Если право собственности предыдущего продавца уже прекращено, то нужно общаться с новым владельцем. Также на этапе судебного разбирательства можно договориться о его прекращении за счет денежных средств покупателя. Однако, этот процесс достаточно затяжной».