«Метриум»: Рынок новостроек Подмосковья – «комфорт» против «бизнеса»

Почти три четверти подмосковных новостроек относятся к сегменту комфорт-класса. Доля недвижимости бизнес-класса в общем объеме предложения в области в последние годы сокращается и в настоящее время не превышает 8%. Почему жилье комфорт-класса является самым востребованным форматом на рынке недвижимости Московской области, проанализировали эксперты компании «Метриум».
По итогам 2017 года в Москве впервые за пять лет на первичном рынке было зафиксировано сокращение удельного веса новостроек массового сегмента и увеличение доли бизнес-класса в общем объеме предложения. Бизнес-класс нарастил свою долю с 34% до 41%, тогда как число лотов в продаже в новостройках комфорт-класса снизилось с 56% до 49%. Увеличению покупательского интереса, а также девелоперской активности способствует тот факт, что цены на жилье бизнес-класса в столице становятся все более демократичными. Кроме того, широкий выбор проектов с интересными концепциями в разных локациях позволяет покупателям выбрать «самую лучшую» квартиру из большого разнообразия предложений.
В Подмосковье бизнес-класс не может похвастаться аналогичными результатами. Если в 1 полугодии 2014 года доля квартир данного сегмента на первичном рынке Московской области достигала 11%, то по итогам 2017 года их удельный вес сократился до 8%. В настоящее время проекты бизнес-класса распределяются в Подмосковье неравномерно, и спрос, в основном, сосредоточен в нескольких крупных городах.
Главными причинами, снижающими интерес покупателей к жилью бизнес-класса является ценовая конкуренция за стороны московских проектов и улучшение качества новостроек класса «комфорт». За последние несколько лет многие проекты сделали колоссальный рывок, и вышли на качественно новый уровень. В результате сегодня некоторые жилые комплексы комфорт-класса практически ничем не уступают проектам более высокого ценового сегмента, при этом цены на жилье в них доступны широкому кругу покупателей.
Эксперты компании «Метриум» назвали 5 характеристик лучших ЖК комфорт-класса, способствующих их популярности у покупателей.
1. Доступная цена.
Средневзвешенная цена квадратного метра в подмосковных новостройках бизнес-класса в настоящее время выше стоимости «квадрата» в сегменте «комфорт» в 1,9 раз. Таким образом, покупатели с одним и тем же бюджетом имеют возможность приобрести квартиру в новостройке комфорт-класса с площадью почти в два раза больше, чем в жилом комплексе бизнес-класса. Для сравнения: в Москве стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса выше, чем в «комфорте» в 1,5 раза.
Низкая стоимость «входного билета» в недорогих новостройках комфорт-класса позволяет стать собственниками жилья даже людям с невысокими доходами.
2. Качественная инфраструктура.
В некоторых крупных подмосковных жилых комплексах комфорт-класса с комплексным освоением территории количество объектов социально-бытового предназначения значительно больше, чем во многих ЖК бизнес-класса. Девелоперы не только выполняют установленные нормативы по строительству социальной инфраструктуры, но и возводят за свой счет дополнительные объекты, значительно повышающие комфорт проживания. В результате создания инфраструктуры по принципу «город в городе», жители недорогих новостроек могут получить все необходимые услуги, не выходя за пределы комплексов.
3. Удобные планировки.
Планировки квартир комфорт-класса все чаще соответствуют стандартам более дорогого жилья и содержат такие опции, которые ранее были характерны только для недвижимости бизнес-класса. Во-первых, сегодня в пределах одного жилого комплекса покупателям предлагаются десятки разнообразных планировочных решений. Во-вторых, на первичном рынке увеличилась доля квартир с так называемой «европланировкой» – объединенной кухней и гостиной. В-третьих, в продаже появилось недорогое жилье с двумя санузлами и вместительными гардеробными. И, наконец, на рынке встречаются даже двухуровневые квартиры и жилье с собственными просторными террасами.
3. Благоустройство территории.
Одной из тенденций последних лет при строительстве жилья комфорт-класса является качественное благоустройство уличных общественных пространств.
В подмосковных жилых комплексах комфорт-класса также встречаются такие необычные инфраструктурные объекты на территории, как площадки для выгула собак, комплексы велодорожек, роллердромы, детские аттракционы и крытые сцены для театрализованных представлений. А в новостройках, расположенных «у воды», модным трендом стало обустройство «курортных зон». Они включают в себя прогулочные набережные, пляжи с местами для купаний, игровые и спортивные площадки, летние кафе и площадки для барбекю.
4. Модные «фишки».
Для повышения комфорта жителей девелоперы внедряют в жилых комплексах технологичные решения, которые ранее встречались только в дорогих новостройках.
Для улучшения транспортной доступности некоторые девелоперы стали организовать специальные маршруты до жилых комплексов от ближайших пригородных станций или метро.
«Строительство жилья «на класс выше» размывает границы между сегментами, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор Ikon Development. – В результате целого комплекса мероприятий по улучшению качества, по некоторым характеристикам многие новостройки комфорт-класса сегодня приблизились по уровню домов бизнес-класса. При этом доступная цена позволяет приобрести жилье самым разным категориям покупателей, даже со скромными доходами. Несколько лет назад наша компания была одним из «пионеров» рынка недвижимости, которые стали следовать стратегии «на класс выше». Время показало ее эффективность для всех участников рынка. Покупатели приобретают «квартиру мечты», а девелопер получает возможность развивать успешный и устойчивый бизнес.
«По соотношению «цена-качество» комфорт-класс является «золотой серединой» для рынка подмосковной недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – В условиях, когда качество проектов значительно выросло и этот процесс продолжается, многие покупатели задают себе резонный вопрос: «Зачем платить больше?» и отдают предпочтение жилью комфорт-, а не бизнес-класса. Доля в 7-10% для сегмента «бизнес» в настоящее время является оптимальной для первичного рынка Московской области. Существующее предложение удовлетворяет потребности платежеспособных людей, которые привязаны к определенной локации и не хотят уезжать из своих городов. Что касается большей части потенциальных покупателей, то в случае роста доходов, они скорее предпочтут купить квартиру комфорт-класса в Москве, нежели жилье более высокого ценового сегмента, но в Подмосковье. Поэтому в ближайшие годы предпосылок для заметного увеличения доли жилья бизнес-класса среди подмосковных проектов не существует».